N°3 - Septembre 2009 - 14eme Année
Du côté des tribunaux
Copropriété
REGLEMENT DE COPROPRIETE
Destination du lot indiqué dans l'état descriptif de division – valeur contractuelle en l'absence de règlement de copropriété
En principe la destination des lots de copropriété indiquée dans l’état descriptif de division n’a pas de valeur contraignante. Cependant la Cour considère qu’en l’absence de règlement de copropriété permettant de définir l’usage des locaux, l’EDD acquiert alors une valeur contractuelle sur ce point.
Civ3. 3 décembre 2008 n°07-19.313, n°1214 Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 412, avril 2009 p879 n°146
LOT
Division de lot encadré par le règlement de copropriété
La clause du règlement de copropriété interdisant de façon générale la division d’un lot de copropriété est nulle (1er arrêt). Cependant, la division peut être limitée, eut égard à la destination de l’immeuble (2ème arrêt).
CA PARIS. 23éme ch 11 septembre 2008 n°07-17.364, et TGI de NANTERRE, 8ème Ch 19 mars 2009 n°09/00356 - Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 412, avril 2009 p880 n°54
ASSEMBLEE GENERALE
Convocation à l'assemblée générale – preuve par accusé réception ou par acte d'huissier exclusivement
Seul l’accusé de réception (et a fortiori l’exploit d’huissier) permet de prouver la régularité de la convocation à une assemblée générale des copropriétaires : un simple courrier est insuffisant. Par conséquent, leur perte par le syndic permet à des copropriétaires d’invoquer la nullité de l’assemblée, alors même qu’ils y avaient assisté et voté.
CA PARIS. 23éme chambre B 12 mars 2009 n°08-04119, - Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 413, mai 2009 p809 n°66
Vote positif lors de l'assemblée générale – erreur de compréhension – impossibilité d'agir contre la décision
La troisième chambre civile a jugé que le copropriétaire qui s’est prononcé en faveur d’une décision et ne démontre pas avoir été victime d’un dol, ne peut arguer de son erreur pour agir en annulation de cette décision. En l’espèce, il s’agissait d’un copropriétaire qui avait une connaissance très limitée du français.
Cass 3ème civ 4 juin 2009 n°08-10.493 - Bull Lamy Immo n°172 juillet 2009
SYNDICAT DE COPROPRIETE
Syndicat secondaire – création irrégulière – nullité pour l'avenir uniquement
Un syndicat secondaire de copropriété créé de façon irrégulière (absence de pluralité de bâtiments article 27 loi 10 juillet 1965) est nul. Cependant, afin de ne pas préjudicier aux droits des tiers, la Cours considère que ce syndicat dispose d’une personnalité morale, et que la nullité n’aura d’effet que pour l’avenir.
Cass Civ 3. 20 mai 2009 n°07-22.051, n°608 P+B Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 414, juin 2009 p779
CHARGES DE COPROPRIETE
Charges – erreur dans la répartition des tantièmes – action en révision (oui) – action en nullité (non)
Après avoir acquis plusieurs lots dans un immeuble en copropriété, une société civile immobilière a demandé en justice l'annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété en raison d'une interversion des surfaces entre l'un des lots acquis et un autre lot.
Le copropriétaire qui conteste la répartition des charges de copropriété dispose de deux actions : l’action en révision et l’action en nullité, lorsque les bases de répartition ne respectent pas les dispositions légales impératives.
Par un revirement de jurisprudence la Cour considère de nouveau, qu’une simple erreur dans la répartition des tantièmes, permet d’agir uniquement en révision de la répartition des charges (laquelle était en l'espèce prescrite, puisque le délai de la brève prescription de deux ans était dépassé). Une interversion de surfaces constitue une surévaluation des charges et non une méconnaissance des critères légaux de leur répartition.
Cass Civ 3. 17 juin 2009 n°08-16.324, n°798 P+B - Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 415, juillet 2009 p8
SYNDIC
Obligation de transmission de document envers le nouveau syndic et obligation légale d'établissement de document
En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic a un mois pour remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble de ses documents et archives. A défaut, la remise des pièces peut être ordonnée sous astreinte.
Toutefois, la Cour de cassation a précisé que cette disposition n’a pas pour objet de contraindre le syndicat à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement même s’il le devait.
Cass 3ème civ 4 juin 2009 n°08-18.737, P+B 6 - Bull Lamy Immo n°172 juillet 2009
LOI CARREZ
Loi Carrez – acquéreur ayant revendu le bien - action possible en remboursement du prix
Même s'il n'est plus propriétaire, l'acquéreur peut agir sur le fondement de la loi Carrez pour remboursement d'une partie du prix de vente dès lors qu'il respecte le bref délai d'un an à compter de l'acte de vente pour agir (ce qui limite cette hypothèse aux cas où la revente a été rapide).
CA Paris, 2ème ch. B., 7 mai 2009 n°08/05706 - Jurishebdo n° 357 9 juin 2009.
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