N°3 - Septembre 2008 - 13^eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
URBANISME ET AMENAGEMENT

POS/PLU

POS – Compatibilité avec le SDRIF – présence d’un SD ou SCOT – opposabilité directe – non

En application de l’article L.141-1 du Code de l'urbanisme, les prescriptions fixées par le schéma directeur de la Région Île-de-France (SDRIF) ne peuvent être utilement invoquées à l’encontre d’un POS ou d’un PLU qu’en l’absence d’un schéma directeur ou SCOT mettant en œuvre ces prescription.
CE, 21.05.2008, Association d’environnement Attainville ma campagne, req. n°296347, BJDU 2/2008, p. 94.

PLU – réglementation de l’implantation des bureaux et services- atteinte à la liberté du commerce et de l’industrie – espèce – non

Dans cette affaire, le POS interdisait dans une zone délimitée l’implantation de bureaux et de services en rez-de-chaussée. Le juge administratif considère que cette interdiction, qui n’est ni générale, ni absolue, vise à assurer l’objectif de protection des commerces traditionnel fixé dans le POS au détriment des agences bancaires et immobilières et que le POS « peut légalement, pour des motifs d’urbanisme, interdire l’exercice de certaines activités commerciales dans une zone sans porter une atteinte illégale à la liberté du commerce et de l’industrie ou au droit de propriété ».
TA Versailles, 25.03.2008, Sté Immo-concept, n°0707895, Construction-urbanisme juillet-août 2008, n°111.

NORMES SUPRA COMMUNALES

Loi littoral – respect des distances – applications aux constructions nouvelles et aux extensions

Le 1er alinéa du III de l’article L 164-4 du Code de l’urbanisme dispose qu’ « en dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d’eaux intérieurs ».
Le Conseil d’Etat précise qu’il n’y a pas lieu de distinguer, pour l’application de ces dispositions, entre les constructions ou installations nouvelles et celles portant extension d’une construction ou d’une installation existante.
CE 21 mai 2008 n°s 297744 et 297763 Min Transports c/ Association pour le libre accès aux plages et la défense du littoral – Bull Lamy Immo n°161 juillet 2008

Loi littoral – bande des 100 mètres – espace urbanisé – application cumulative de la règle de continuité applicable à l’ensemble du territoire de la commune littorale – non

Dans cette affaire, le Conseil d’Etat a eu à se prononcer pour la première fois sur la question de l’application cumulative des règles d’urbanisation dans la bande des 100 mètres et celles applicables sur l’ensemble du territoire des communes littorales. En l’espèce, était envisagée la réalisation d’une construction dans la bande des 100 mètres. Les juges du fond avaient retenu que le terrain où se situait la construction projetée était situé dans un espace urbanisé, échappant ainsi à la règle de l’inconstructibilité applicable dans la bande des 100 mètres. Se posait la question de savoir si un espace urbanisé pouvait être situé en dehors d’un village ou d’une agglomération existante, c’est-à-dire s’il convenait d’appliquer cumulativement les règles d’urbanisation dans la bande des 100 et celles gouvernant la globalité du territoire. Le Conseil considère : « qu’un espace urbanisé au sens des dispositions du III de l’article L.146-4 [du Code de l’urbanisme] appartient par nature, à une agglomération ou à un village existant au sens du I de ce même article ». De cette façon, une construction située dans la bande des 100 mètres et dans un espace urbanisé n’a pas à respecter la règle de l’urbanisation continue imposée sur l’ensemble du territoire d’une commune littorale.
CE, 22.02.2008, Mme Bazarbachi, req. n°280189, mentionné aux Tables du Recueil, BJDU 2/2008, p.89.

PERMIS DE CONSTRUIRE

Permis de démolir – avis défavorable de l’ABF- compétence liée – oui - avis favorable de l’ABF – obligation de délivrance - non

Le juge administratif vient ici préciser les rapports existant entre les autorisations délivrées au titre du permis de démolir, et les avis rendus par l’ABF au titre de la législation sur les monuments historiques. Le Conseil d’État énonce que si en cas d’avis défavorable de l’ABF, l’autorité compétente pour délivrer le permis de démolir a compétence liée pour le refuser, la situation est différente en cas d’avis favorable. En effet, si l’ABF rend un avis favorable, l’autorité compétente pour délivrer le permis de démolir conserve la possibilité de le refuser ou de l’assortir de prescriptions, notamment « si les travaux de démolition envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur des quartiers, des monuments et des sites… ».
CE, 07.07.2008, Commune de Verdun, req. n° 296438, mentionné aux Tables du Recueil - AJDA, 21.07.2008, p. 1413.

Permis de construire valant division – champ d’application – division en jouissance – assimilation à une division foncière - non

Une location pour laquelle le preneur n’est titulaire que d’un droit personnel sur l’immeuble construit (bail d’habitation, bail commercial, bail professionnel…), n’est pas constitutive d’une division en jouissance de la propriété foncière au sens du Code de l’urbanisme.
En l’espèce, cinq demandes de permis de construire ont été déposés, par un seul maître d’ouvrage, portant sur la construction de cinq maisons d’habitation sur une même unité foncière, en vue de leur location ultérieure. Le maire, pour refuser ces demandes, avait argué qu’elle aboutissait à une division en jouissance de la propriété foncière et qu’il fallait déposer une demande unique de permis de construire groupé. Le Conseil d’État n’a pas suivi le raisonnement du maire et a estimé qu’une telle opération n’était pas constitutive d’une division en jouissance de la propriété foncière car elle n’était susceptible de conférer, à chacun des futurs locataires, qu’un simple droit d’usage exclusif de l’habitation et du terrain y attenant.
CE, 07.03.2008, Commune de Mareil le Guyon, req. n° 296287, mentionné aux Tables du Recueil - Construction-Urbanisme, 05.2008, n° 85.

Permis de construire illégal – absence de demande de retrait – obligation de retrait - non

Le maire a toujours la faculté de retirer un permis de construire illégal, même implicite, dans les délais indiqués à l’article 23 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec l’administration (pendant le délai de recours contentieux, dans un délai de deux mois à compter de la date à laquelle est intervenue la décision, ou pendant la durée de l'instance au cas où un recours contentieux a été formé), mais n’a aucune obligation de le faire s’il n’a pas été saisi d’une demande en ce sens.
CE, 07.07.2008, M. Philippe Auquier, req. n° 310985, mentionné aux Tables du Recueil - AJDA, 21.07.2008, p. 1407.

Construction sans permis- infraction pénale – oui - incidence d’un permis de construire de régularisation - aucune

La chambre criminelle de la Cour de cassation, confirmant ainsi la position de la Cour d’Appel, a déclaré M. X coupable d’avoir entrepris des travaux sans autorisation. La Cour d’Appel ayant ajouté que cette situation n’avait pas été régularisée, la Cour de Cassation est venue préciser que l’obtention d’un permis de construire, après le commencement des travaux, n’a pas pour effet de régulariser les travaux commencés avant son obtention. La réalisation de tels travaux sans autorisation est illégale et est constitutive d’une infraction pouvant donner lieu à des poursuites sur le plan pénal.
Cette interprétation diffère de celle de la jurisprudence administrative selon laquelle l’obtention d’un permis de construire tardif régularise les travaux effectués avant son obtention et conformément à lui (CE, 8 janvier 1997, M. Chrétien, req. n° 137493).
Cass. crim, 11.12.2007, pourvoi n° 07-82.817 - RDI n° 5, 05. 2008, p. 276.

DROIT DE PRÉEMPTION

DPU – ensemble immobilier à cheval sur deux zones du POS –possibilité de préempter l’ensemble – non

Une société avait déposé une déclaration d’intention d’aliéner sur un ensemble immobilier composé de 14 appartements et trois bungalows. Les 14 appartements étaient situés en zone UB et les bungalows en zone NB. La Mairie avait pris une décision de préemption pour la totalité de l’ensemble immobilier.
Rappelant que le droit de préemption urbain n’est susceptible, en application de l’article L.211-1 du Code de l'urbanisme, de s’exercer que dans les zones urbaines ou à urbaniser, le Conseil d’Etat juge que : « si l’article L.213-2-1 du même code permet à la commune lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, d’exercer son droit de préemption urbain sur la fraction d’une unité foncière mise en vente qui est comprise dans une zone soumise à ce droit, et précise qu’en ce cas le propriétaire peut exiger de la commune qu’elle se porte acquéreur de l’ensemble de cette unité foncière, il n’autorise pas la commune à préempter ceux des éléments d’un ensemble immobilier faisant l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner unique qui sont situés dans une zone où le droit de préemption ne peut pas s’exercer ». En conséquence, la Commune ne pouvait légalement préempter la partie de l’ensemble immobilier situé en zone NB, non soumise au droit de préemption.
CE, 21.05.2008, Sté EPM – Executive Project & Management, req. n°310951, Décision mentionnée aux Tables du Recueil, AJDA 2/08/2008, p.1025.

DPU – atteinte au droit de propriété – intérêt à agir du vendeur – vente déjà conclue – oui

Le transfert de propriété suite à une décision de préemption intervenue aux prix et conditions de la déclaration d’intention d’aliéner ne prive pas le vendeur initial de son intérêt à agir à l’encontre de la décision de préemption. C’est ce qu’a jugé le Conseil d’Etat dans l’arrêt rapporté : « Considérant, d’une part, que toute décision de préemption d’un bien apporte une limitation au droit de propriété du vendeur et affecte à ce titre les intérêts de celui-ci qui a, dès lors, intérêt à en demander l’annulation pour excès de pouvoir ; que cet intérêt existe aussi bien lorsque le prix fixé par le juge de l’expropriation est inférieur à celui figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner que dans le cas où la préemption s’est faite à ce dernier prix ; que la circonstance que le transfert de propriété a eu lieu à la date à laquelle le vendeur introduit un recours pour excès de pouvoir contre la décision ne fait pas disparaître l’atteinte portée à ses intérêt et est, dès lors, sans effet sur son intérêt à agir ».
CE, 21.05.2008, Cne de Houilles, req. n°296156, mentionné aux Tables du Recueil, BJDU 2/2008, p.138.

CONTENTIEUX

Contentieux du permis de construire – recours des associations – conditions de recevabilité – dépôt des statuts - détermination de la date

L’article L. 600-1-1 du Code de l’urbanisme dispose que pour contester un permis de construire, les associations doivent avoir déposé leurs statuts au moins trois mois avant le dépôt de la demande dudit permis de construire: « Une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. »
Deux décisions récentes du Conseil d’État viennent préciser les conditions d’application de cette disposition introduite par la loi ENL du 13 juillet 2006.
Il ressort de ces décisions que pour contester un permis de construire, les associations doivent prouver avoir déposé leurs statuts 3 mois avant l’affichage de la demande de permis, et non du permis lui-même.
En effet, en application de l’article R. 423-6 du Code de l’urbanisme, « dans les quinze jours qui suivent le dépôt de la demande ou de la déclaration et pendant la durée d'instruction de celle-ci, le maire procède à l'affichage en mairie d'un avis de dépôt de demande de permis ou de déclaration préalable précisant les caractéristiques essentielles du projet, dans des conditions prévues par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme ».
Dans l’arrêt du 11 juillet 2008, le Conseil d’État précise que cette disposition s’applique à tous les recours formés contre les décisions intervenues après l’entrée en vigueur de la loi ENL (17 juillet 2006), même si la demande a été présentée antérieurement.
CE, 16.05.2008, req. n° 305717 - Construction-Urbanisme 07/08.2008, p. 27 ; CE, 11.07.2008, req. n° 313386 – AJDA, 21.07.2008, p. 1413.

ZAC

ZAC – procédure de désignation de l’aménageur – détermination du lancement de la consultation – avant création de la ZAC – non

Dans le cadre d’un référé suspension, la Cour administrative d’appel de Marseille a eu l’occasion de préciser le moment à partir duquel la procédure de désignation pouvait être engagée. En l’espèce, elle a considéré qu’était de nature à faire naître un doute sérieux quant à sa légalité, la délibération d’un conseil municipal ouvrant une procédure de consultation en vue de désigner un aménageur et précisant que ce dernier sera chargé « d’assister la commune dans l’élaboration du dossier de création de la ZAC et se verra proposer, si cette dernière est menée à son terme, la signature d’une concession d’aménagement sans qu’une nouvelle procédure de consultation n’ait été envisagée ».
La Cour sanctionne dans cet arrêt, venant ainsi confirmer la jurisprudence Eiffel Distribution (CE, 08.12.2004, n°270432), la désignation d’un aménageur avant toute décision de création de la ZAC, même si aucun contrat de concession n’avait encore été signé.
CAA Marseille, 27.02.2008, Cne d’Estagel, n°07MA01727, construction-urbanisme, juillet-août 2008, n°114.

PARTICIPATIONS D’URBANISME

Participations d’urbanisme – fondement de la participation – permis de construire – oui – contrat - non

Par cette décision, le Conseil d’État confirme le principe selon lequel les participations d’urbanisme pouvant être instituées par le conseil municipal, pour le financement des dépenses d’équipements publics, ne peuvent être légalement mises à la charge du pétitionnaire d’un permis de construire, que si l’autorisation d’urbanisme les prévoit expressément.
En l’espèce, une société de promotion immobilière avait formulé une proposition de participation financière au coût des travaux de raccordement au réseau public d’assainissement, avant l’obtention de son permis de construire. Cette proposition n’ayant pas été reprise par la commune dans l’autorisation d’urbanisme, elle n’est pas de nature à faire naître une obligation pour la Société, et la commune ne peut s’en prévaloir pour demander une quelconque participation financière sur son fondement.
CE, 21.03.2008, Cne d’Ammerschwihr, req. n° 294039 – Construction-Urbanisme 05.2008, p. 27.

DROIT DE PREEMPTION URBAIN

Droit de préemption – intérêt dans tous les cas pour le vendeur à agir en nullité

Le propriétaire d’un bien préempté peut introduire un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de la décision de préemption. Le Conseil d’Etat considère en effet « que toute décision de préemption d’un bien apporte une limitation au droit du vendeur et affecte à ce titre les intérêts de celui-ci qui a, dès lors, intérêt à en demander l’annulation pour excès de pouvoir ». (y compris si la préemption se fait au même prix et si le recours est intenté après le transfert de propriété)
CE 1ère et 6ème sous section 21 mai 2008 n°296156 Commune de Houilles - Bull Lamy Immo n°161 juillet 2008

Utilisation d’un bail emphytéotique pour contourner l’exercice du droit de préemption – nullité (oui)

La conclusion d’un bail emphytéotique constitue une fraude justifiant son annulation dès lors qu’il n’a été conclu que dans le but de faire échec au droit de préemption.
En l’espèce, une société ayant été informée de l’intention du conservatoire d’acquérir des terrains et constructions et de sa recherche d’un accord sur le prix de cession, avait conclu un bail emphytéotique pour contourner l’exercice du droit de préemption.
Cour de cassation, 3ème civ., 28 mars 2007, Godel c/ Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, AJDI n° 6 / 2008, page 502

DROIT DE PREMPTION DE LA SAFER

SAFER – exercice de son droit de préemption au profit de l'exploitant

Rien n’interdit à une SAFER d’exercer son droit de préemption pour permettre à un exploitant en place d’accéder à la propriété.
Il s’agit d’une interprétation élargie de l’article L 143-2 du code rural, lequel prévoit que:« L’exercice de ce droit a pour objet, dans le cadre des objectifs définis par la loi d’orientation agricole du 5 août 1960 : 1° L’Installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ».
L’on pouvait penser que le droit de préemption que cet article instaurait n’avait pas pour effet de porter sur le droit conféré à un exploitant d’accéder à la propriété.
Cass 3ème Civ du 15 mai 2008 – Revue Droit et Patrimoine n° 705 du 9 juillet 2008