N°3 - Septembre 2008 - 13^eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

BAIL COMMERCIAL

Déspécialisation plénière – réponse du bailleur – application de l’art. L 145-49 al. 3 code com. – acte extrajudiciaire

Une SCI avait donné à bail un local à usage commercial. Le locataire a, par acte d’huissier de justice, fait signifier au bailleur une demande de déspécialisation plénière Par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a déclaré s’opposer à ladite demande par LRAR.
La Cour d’appel s’appuie sur l’article L. 145-49, alinéa 3, du Code de commerce selon lequel, « à défaut pour le bailleur d’avoir, dans les trois mois de la demande, signifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande » pour accueillir la demande du locataire.
La Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur pour ne pas avoir signifié son refus par acte extra judiciaire.
Cass. 3ème civ. 11 juin 2008, n° 07-14.551, P+B+I 6 Bull Lamy n°159 juin 2008

Résiliation conventionnelle anticipée - jeu de la clause d'accession (oui)

La résiliation conventionnelle du bail par les parties avant le terme initialement convenu entraîne l'application de la clause d'accession figurant dans ce bail.
Cass. 3ème civ. 19 mars 2008 - BICC n°685 du 1er juillet 2008

Bail commercial – propriétaire indivis du fond de commerce non titulaire du bail – droit au renouvellement du bail (non)

La cour de cassation estime que si deux époux mariés sous le régime de la communauté légale exploitent un fonds de commerce dont ils sont copropriétaires dans un local commercial pris à bail par un seul d’entre eux, l’autre ne saurait se prévaloir de la qualité de cotitulaire du bail. Il en résulte que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail, n’est tenu de signifier son refus qu’au titulaire contractuellement désigné dans le bail. La Cour précise donc que le bail commercial, comme le bail rural, ne tombe pas en communauté.
Cassation, 3éme chambre civile, 28 mai 2008 N°07-12.277 (n°604 FS-PB) Claverie contre Commune de Mimizan.- BRDA 11/08 – 15 juin 2008 - Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 404, juillet 2008 p 1087

Bail commercial – indemnité d’éviction – offre de renouvellement – demande d'Expertise « in futurum » en prévision d'un éventuel refus de renouvellement - impossibilité

Un propriétaire d’un local commercial donné à bail avait donné congé avec offre de renouvellement à son locataire. En cours de procédure pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, le propriétaire avait demandé sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile (expertise in futurum), la désignation d'un expert pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dont il serait redevable si il devait exercer l'option prévue à l'article L. 145-57 du code de commerce et refuser le renouvellement du bail ;
Cette demande a été rejetée par les juges du fonds et de cassation estimant que tant que le bailleur n’a pas exercé son droit d’option, il n’existe pas de litige potentiel au sens de l’article 145 du code de procédure civile, empêchant ainsi le bailleur d’évaluer judiciairement et d’anticiper le montant de l’indemnité d’éviction qui pourrait être dû s’il exerçait son droit d’option.
Cassation, 3éme chambre civile, 16 avril 2008 N°07-15.486 (n°473 FS-PBI) La Forest Divonne contre Sté Au Palais Gournand. – BRDA 9/08 15 mai 2008

Refus de renouvellement d’un bail commercial pour motif grave et légitime – absence de mise en demeure – congé valable – obligation de payer l'indemnité d'éviction

Le refus de renouvellement d’un bail commercial pour motif grave et légitime non précédé ou accompagné d’une mise en demeure du locataire de faire cesser l’infraction dans le mois qui suit (mise en demeure prévue par l’article L 145-14 I-1° du code de commerce) n’entraine pas la nullité du congé délivré par le bailleur mais le bailleur reste tenu de payer l’indemnité d’éviction.
Cassation, 3éme chambre civile, 15 mai 2008 N°07-12.669 (n°536 FS-PB) Grohmann contre Sté Ligier.- BRDA 10/08 31 mai 2008

Bail commercial - arrêté de péril - date a laquelle les loyers cessent d’être dus

Le litige a pour objet de savoir à quelle date le locataire peut solliciter la restitution des loyers prétendument indus. Selon les articles L.511-1 et L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, visés dans l’arrêté, le loyer d’un arrêté de péril cesse d’être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté ou du premier jour de l’affichage de l’arrêté à la mairie et sur la porte de l’immeuble.
Cour d’appel de Paris, 6e ch. C, 8 avril 2008, AJDI n° 6 / 2008, page 471

Bail commercial – location-gérance – sous-location (non)

La Cour de cassation énonce que la mise en location gérance d'un fonds de commerce ne constitue pas une sous-location, la jouissance des locaux n'en étant que la conséquence accessoire et nécessaire (violation par la cour d'appel de l'article 1134 du Code civil).
Cass. 3ème civ. 19 mars 2008 : Juris-Data n° 2008-043247, JCP N n°14 4 avril 2008 act. 362

Bail commercial –renoncement au droit au renouvellement par le sous-locataire – clause nulle

Le locataire de locaux commerciaux les a sous-loués, par acte auquel les bailleurs sont intervenus. Cet acte prévoyait qu'à l'échéance du bail, seul le preneur principal pourrait en solliciter le renouvellement auprès des bailleurs. Le sous-locataire a demandé au bailleur principal le renouvellement de son bail, le locataire principal n'étant par ailleurs plus immatriculé au registre du commerce..
dLa cour d'appel a refusé sa demande. La Cour de cassation a cassé cette décision et a clairement énoncé que le sous-locataire ne peut pas renoncer dans l'acte de sous-location à demander au bailleur principal un éventuel renouvellement de son contrat.
Cass. 3ème civ. 28 nov. 2007, SARL Optic Lachal contre SARL Trigo Immo : JurisData n° 2007-041623 ; JCP N n°14 4 avril 2008 jp 1169

CONSTRUCTION

Construction – troubles de voisinage – responsabilité directe du sous-traitant

Un entrepreneur en charge de la réalisation d’un immeuble a sous-traité des travaux de terrassement qui ont occasionné la pose d’une pellicule de poussière sur la production florale de la société exploitant un terrain voisin. Cette dernière assigne l’entrepreneur pour troubles anormaux du voisinage, lequel appelle en garantie son sous-traitant.
La Cour d’appel juge que les troubles sont imputables aux travaux de terrassement sous-traités par une société de sorte qu’on ne peut agir contre l’entrepreneur général.
La Cour de cassation énonce que les juges du fond ont exactement retenu « que le propriétaire de l’immeuble et les constructeurs à l’origine des nuisances sont responsables de plein droit des troubles anormaux de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier des voisins occasionnels des propriétaires lésés. » Toutefois, elle précise que la cour d’appel qui a constaté que « l’entrepreneur principal, qui n’avait pas réalisé les travaux, n’était pas l’auteur des troubles excédant les inconvénients anormaux de voisinage. »
Cette analyse est conforme aux récentes décisions de la troisième chambre civile.
Cass 3ème civ 21 mai 2008 n°07-13.769 P+B+I+R - Bull Lamy Immo N°159 juin 2008

MITOYENNETE

Mitoyenneté – clôture forcée possible même s'il existe un mur en retrait chez le voisin

La demande d’un propriétaire que ses voisins soient contraints de contribuer à l’édification d’une clôture séparant leurs fonds avait été rejetée par la Cour d’appel saisie au motif qu’un mur ancien surmonté d’un grillage existait déjà sur le fonds appartenant à ces voisins, en retrait d’environ cinquante centimètres de la limite séparative. La Cour de cassation censure cette décision et relève qu’il résultait des propres constatations des juges du fond qu’aucune clôture n’avait été construite en limite de propriété.
En effet, il résulte de l’article 663 du Code civil que dans les villes et faubourgs, chacun peut contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins.
Cass. 3ème civ. 19 mars 2008 : Juris-Data n° 2008-043245, JCP N n°14 4 avril 2008 act. 360

VEFA

Recours à la VEFA par une personne publique – conditions

Le Conseil d’Etat confirme qu’ « aucune disposition législative n’interdit aux collectivités publiques de procéder à l’acquisition de biens immobiliers au moyen de contrats de VEFA ». Cependant un tel recours est prohibé « lorsque l’objet de l’opération consiste en la construction même d’un immeuble pour le compte de la collectivité publique, lorsque l’immeuble est entièrement destiné à devenir sa propriété et lorsqu’il a été conçu en fonction des besoins propres de la personne publique. »
CE 14 mai 2008 n°280370 Communauté de communes de Millau-Grands Causses - Bull Lamy Immo N°159 juin 2008

VENTE

Vente – défaut d'information – possibilité d'agir en demande de dommages et intérêts – caractère intentionnel du dol non nécessaire

Un acquéreur assigne son vendeur après avoir appris la construction d’un local sur l’espace vert en face de l’appartement acquis.
La Cour d’appel retient le fondement de la réticence dolosive pour attribuer des dommages-intérêts à l’acquéreur.
Le vendeur forme un pourvoi en faisant valoir que le dol ne peut résulter d’une simple réticence que s’il y a intention de tromper, or, la Cour d’appel n’aurait pas caractérisé cette intention.
La Cour de cassation juge que la Cour d’appel « qui n’était pas saisie d’une demande tendant à l’annulation de la vente, a pu, sans avoir à se prononcer expressément sur le caractère intentionnel de la réticence qu’elle constatait et qui s’analysait aussi en un manquement à l’obligation précontractuelle d’information du vendeur, allouer des dommages-intérêts à l’acquéreur en réparation de son préjudice. ».
Cass 3 civ 28 mai 2008 n°07-13.487 P+B+I - Bull Lamy Immo N°161 juillet-août 2008

Vente – paiement de l'indemnité par l'acquéreur – clause de délégation imparfaite – validité (oui)

Une clause de prise en charge de l’indemnité d’éviction par l’acquéreur d’un immeuble loué peut s’analyser en une délégation de paiement imparfaite autorisant le locataire, pourtant congédié par le bailleur initial, à demander directement paiement au nouveau propriétaire.
Cour de cassation, 3e civ., 5 mars 2008, Banque Sepah (Sté) c/ The Ritz Hotel limited, AJDI n° 6 / 2008, page 476

BAIL D'HABITATION

Bail d'habitation - mention manuscrite en matière de cautionnement - acte authentique

Les formalités relatives à la mention manuscrite prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne concernent que les cautionnements conclus sous seing privé et non ceux donnés en la forme authentique. Même solution que pour le cautionnement consenti lors d'un crédit à la consommation (Cass civ 24 octobre 2004).
Cass.Civ.3ème, 9 juillet 2008, jurisdata n°2008-044784, JCP N n°30-35, 25 juillet 2008

Bail loi 1948 – inoccupation des lieux – obligation de lui délivrer un congé pour mettre fin au bail

La Cour de cassation énonce que l’action tendant à denier au locataire le droit au maintien dans les lieux ne peut aboutir sur le fondement de l’occupation non effective des locaux prévu par la loi de 1948 que dans la mesure où un congé visant le motif invoqué a été préalablement délivré.
Cass 3ème civ 28 mai 2008 n°07-10.550 P+B+I 6 - Bull Lamy Immo N°161 juillet-août 2008

Bail – sous location interdite - possibilité de prêt par le preneur – neccessité que le preneur ne quitte pas définitivement les lieux

Le prêt du logement loué par un locataire est autorisé.
Cependant, celui-ci s’assimile à de la sous-location ou à une cession de bail -prohibées par les articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 sauf accord du bailleur- si le preneur initial a quitté définitivement les lieux. Dès lors, le propriétaire peut valablement demander la résiliation du bail.
CA PARIS 6ème ch. B 15 Novembre 2007 n°06/16314, Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 402, mai 2008 p1142

Droit au logement – loi 5 mars 2007 – notion d'urgence et pouvoir d'agir de l'association

Le droit au logement opposable institué par la loi du 5 mars 2007, permet aux personnes remplissant les conditions prévues par la loi de déposer un recours amiable devant une commission départementale de médiation, en vue d’obtenir un logement.
Les décisions de cette commission, fondées sur les notions cumulatives d’urgence et de priorité, sont des actes faisant grief, et donc pouvant faire l’objet de recours. (Circulaire UHC n°20007-33, 4 mai 2007)
En l’espèce, suite à un avis défavorable motivé par l’absence d’urgence, le juge est saisi par la demanderesse et une association. Le tribunal administratif, dans son jugement en référé, se prononce pour la première fois sur le concept flou d’urgence (reconnu dans ce cas) mais déclare irrecevable à agir l’association.
TA PARIS 30 ami 2008 n°0807829/9/1Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 403, juin 2008 p1107

AGENT IMMOBILIER

Agent immobilier – visite du bien sous un faux nom – conclusion de la vente sans le concours de l'agent – droit à indemnisation (oui)

L’acquéreur d’un bien immobilier avait acheté son bien directement au propriétaire mais après avoir visité ledit bien, sous une fausse identité, grâce à un agent immobilier titulaire d’un mandat non exclusif de vente. Privé de sa commission, dont la charge incombait au vendeur, l’agent immobilier demandait à l’acquéreur des dommages et intérêts.
La première chambre civile de la cour de cassation avait jugé dans cette affaire que l’agent ne pouvait pas prévaloir d’un préjudice contre l’acquéreur puisque la commission était due par le vendeur.
L’assemblée plénière de la cour de cassation ne retient pas cette solution et estime, dans un arrêt de principe, que l’acquéreur dont le comportement fautif à fait perdre sa commission à l’agent immobilier, doit réparer son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
Cassation. Ass. Plèn, 9 mai 2008 N°07-12.449 (n°568 FS-PBRI) Claret contre Sté Immobilier Service – BRDA 10/08 31 mai 2008 - Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 403, juin 2008 p 1112.- JCP N n°21 23 mai 2008 act. 458

PROMESSE DE VENTE

Promesse synallagmatique – exécution forcée – nécessité de purger les inscriptions hypothécaires (non)

Un propriétaire qui avait consenti à une société civile immobilière une promesse synallagmatique de vente, sous les conditions suspensives d’obtenir un prêt hypothécaire et la délivrance d’un état ne révélant pas d’inscriptions supérieures au prix ou de nature à faire échec à l’obtention de ce crédit, à assigné celle-ci en réalisation judiciaire du compromis. La Cour d'Appel a rejeté sa demande au motif que le bien était grevé de différentes inscriptions.
La Cour de cassation censure la décision de la cour d’appel et rappelle que l'existence d'un privilège ou d'une hypothèque sur un immeuble ne fait obstacle ni à sa vente, ni à l'inscription d'une nouvelle sûreté réelle sur ce bien (violation par la cour d'appel des articles 1583, 1589, alinéa 1er, et 2166 ancien, devenu 2461 du code civil).
Cass. 3ème civ., 18 juin 2008, n°07-15129 - JCP N n° 27-2008

Démarchage an vue de l'achat d'un appartement contre rente viagère – application du délai de rétractation

Le représentant d'une société « spécialiste en viager depuis vingt six ans » s'était rendu au domicile d'une propriétaire, à la demande de celle-ci, en vue d'une « expertise gratuite ». Au cours de cette première entrevue, la société avait formulé une proposition d'achat de l'appartement qui a donné lieu, peu de temps après, à la signature d'une promesse de vente moyennant le service d'une rente viagère.
Dès le lendemain, la propriétaire a fait savoir à la société bénéficiaire de la promesse, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qu'elle renonçait à la vente.
La cour d'appel (CA Paris, 23 nov. 2006) a déclaré nulle la promesse de vente litigieuse, en retenant que cet acte était soumis aux formalités de l'article L. 121-23 du Code de la consommation relatives au démarchage à domicile.
Par cet arrêt, la Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir déduit des faits de l'espèce que cette opération de vente immobilière avait été conclue à la suite d'un démarchage à domicile, de sorte que, soumise aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du Code de la consommation, elle aurait dû comporter un formulaire permettant au vendeur d'exercer la faculté de renonciation.
Cass. 1re civ., 3 juillet 2008 : JurisData n° 2008-044634 – JCP N n° 29-2008

BAIL RURAL

Bail rural – démembrement de propriété – usufruit fautif – action du preneur possible pour faire échec à la nullité

En vertu de l’article 595 du Code civil, le bail rural pour être valablement consenti, en cas de démembrement de propriété, doit être conclu conjointement par le nu-propriétaire et par l’usufruitier.
Il appartient exclusivement à l’usufruitier, et non au preneur en place, de s’assurer du concours du nu-propriétaire. Dès lors, en cas de recours nu-propriétaire fondé sur la violation de l’article 595, le locataire de bonne foi peut faire échec à cette action en nullité et agir en responsabilité (article 1382 du Code civil), contre l’usufruitier.
Civ3. 16 avril 2008 n°07-12.381, n°476 P+B Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 403, juin 2008 p 1125 - JCP N n°18, 2 mai 2008 – Droit et Patrimoine n°700 4 juin 2008

CONSTRUCTION – DIVERS

Désordres – immixtion du maître de l’ouvrage – effets – conditions

Pour pouvoir qualifier de « fautive » l’immixtion reprochée, il convient de préciser le contexte dans lequel cette intervention a lieu – elle peut se trouver justifier par l’urgence, par exemple – ou encore si la compétence du maître de l’ouvrage pour agir est reconnue.
Cass 3ème Civ du 6 mai 2008 - Revue Droit et Patrimoine n°703 du 25 juin 2008