N°3 - Septembre 2008 - 13^eme Année

FLASH FISCAL

Achat de votre résidence principale :
Comment bénéficier du nouveau crédit d’impôt ?

La loi TEPA du 21 Août 2007 (loi en faveur de l’emploi et du pouvoir d’achat) a institué un crédit d’impôt en faveur des contribuables contractant un emprunt pour l’acquisition ou la construction de leur habitation principale. Le dispositif a été commenté par une instruction administrative du 10 avril 2008 (5 B-14-08).

I - Conditions d’application

Les personnes bénéficiaires

Les personnes visées sont celles qui composent le foyer fiscal. Il n’est pas exigé qu’il s’agisse de leur première acquisition immobilière. Sont susceptibles d’être concernées les acquisitions pour lesquelles l’acte authentique a été signé à compter du 6 mai 2007 ou les constructions pour lesquelles une déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée à compter de cette date.

L’acquisition d’un logement par une indivision (cas des concubins) ouvre également droit au crédit d’impôt si toutes les conditions sont remplies. Chaque indivisaire peut bénéficier d’un crédit d’impôt calculé sur la quote-part de ses droits dans l’indivision. Attention, il appartient à chaque indivisaire de justifier la quote-part d’intérêts qu’il a effectivement payée.

Le prêt peut être consenti à une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés qui devient alors propriétaire du logement. Ce dernier doit alors être mis à disposition gratuite de l’associé au titre de son habitation principale. Le contribuable associé disposant de l’immeuble peut ainsi bénéficier du crédit d’impôt à proportion de la quote-part de ses droits dans la société correspondant au logement concerné. Attention, l’acquisition par une SCI d’un logement ayant antérieurement appartenu au contribuable directement ou par l’intermédiaire d’une autre SCI est expressément exclue.

Les immeubles concernés

Le crédit d’impôt bénéficie aux contribuables qui acquièrent un logement neuf ou ancien, ou qui font construire un logement qui doit, dans tous les cas, être affecté à leur habitation principale. L’acquisition ou la construction d’une résidence secondaire sont exclues.

Sont également concernées les dépendances immédiates et nécessaires, formant un tout indissociable avec le logement. Il en est notamment ainsi des garages situés à une distance inférieure à 1 km de la résidence principale et des chambres de services situées dans le même immeuble.

Les immeubles acquis en l’état futur d’achèvement ou les immeubles que le contribuable fait construire ouvrent droit à la réduction d’impôts si celui-ci prend l’engagement d’affecter le logement à son habitation principale dès l’achèvement de celui-ci et au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt.

Les travaux de rénovation ou de construction, concomitants à l’acquisition du logement, peuvent également être compris dans le dispositif. Les travaux doivent être effectués et achevés dans les 12 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition du logement, à la condition qu’ils soient financés au moyen du prêt qui a permis de financer l’acquisition du logement.

Sont en outre éligibles les travaux d’agrandissement d’un logement achevé dont le contribuable est déjà propriétaire, ainsi que les travaux de transformation en logement d’un local qui n’y était pas affecté ou qui était inhabitable (ex : transformation d’une dépendance en pièce d’habitation).

II - Modalités d’application

Base du crédit d’impôt

Le crédit d’impôt s’applique aux intérêts payés annuellement, sur les cinq premières annuités de versement des intérêts, calculées de date à date. Ainsi pour les contrats de prêts souscrits en cours d’année, les contribuables bénéficient de six crédits d’impôt consécutifs correspondant à six années civiles.

Le point de départ du décompte des cinq premières annuités s’entend de la date de première mise à disposition des fonds par le préteur. A titre dérogatoire, l’administration admet qu’en cas d’acquisition en état futur d’achèvement, le contribuable peut demander à ce que le point de départ soit reporté à la date d’achèvement ou de livraison du logement.

Sont exclus de l’assiette du crédit d’impôt les frais d’emprunt et les cotisations d’assurances.

Plafond des intérêts éligibles

Le montant des intérêts ouvrant droit au crédit d’impôt est plafonné, au titre de chaque année civile d’imposition, à 3 500 euros pour une personne célibataire et à 7 500 euros pour un couple soumis à une imposition commune. Ces montants sont notamment majorés de 500 euros par personne à charge.

Taux du crédit d’impôt et imputation

Le montant du crédit d’impôt est égal à 40 % du montant des intérêts versés au titre de la première annuité de versement des intérêts (qui peut s’étendre sur deux années civiles) et à 20 % du montant des intérêts versés au titre des annuités suivantes.

Une fois calculé, le crédit d’impôt vient s’imputer sur le montant de l’impôt sur le revenu du contribuable. Si le crédit d’impôt excède l’impôt dû, l’excédant est restitué au contribuable.

Remise en cause

Lorsque l’affectation à l’habitation principale (dont la réalité doit être appréciée à la date du paiement de chaque échéance) n’est pas effective, le crédit d’impôt obtenu par le contribuable fait l’objet d’une reprise. Le crédit d’impôt cesse de s’appliquer à compter du premier jour du mois de l’année au cours de laquelle l’affectation a cessé, ainsi que les années suivantes.

EXEMPLE

En conclusion :

Le taux du crédit d’impôt est de 40% sur les intérêts payés la première annuité, appréciée de date à date et non par année civile, alors que le plafond des intérêts pris en compte s’apprécie par année civile. Il peut donc être judicieux de souscrire un prêt en milieu d’année afin de bénéficier du taux de 40% jusqu’au plafond d’intérêts éligibles sur deux années civiles consécutives.

En outre, cas d’acquisition en VEFA, la possibilité de différer le bénéfice du crédit d’impôt à la date de livraison du logement est en général avantageuse. En effet, cela a pour conséquence de retarder le bénéfice de l’avantage fiscal mais surtout, en cas de paiements échelonnés, d’en augmenter le montant puisque les intérêts versés, servant de base au crédit d’impôt, seront plus importants après la livraison du logement.

Loi de modernisation économique : aspects fiscaux

La loi de modernisation de l'économie a été publiée le mardi 5 août 2008 au Journal Officiel sous le numéro 2008-776. Elle contient diverses dispositions fiscales, dont les principales sont résumées ci-dessous :

Modification du tarif des droits d’enregistrement sur les cessions de droits sociaux et fonds de commerce

Depuis le 6 août 2008, le taux des droits d’enregistrement sur les cessions de droits sociaux est unifié à 3 % :
- Le taux sur les cessions d’actions passe de 1,1% à 3%, le plafond étant porté de 4 000 € à 5 000 €.

- Le taux sur les cessions de parts sociales passe de 5% à 3%, avec maintien de l’abattement de 23 000 € réduit à proportion du nombre de parts cédées sur le nombre de parts total du capital.
- Le barème des droits d’enregistrement sur les cessions de fonds de commerce comporte désormais 3 tranches :
0% en dessous de 23 000 €
3 % entre 23 000 € et 200 000 €
5 % au-delà de 200 000 €

A noter que la fiscalité des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière n’est pas modifiée : ces cessions restent soumises à un droit de 5%, sans abattement ni plafonnement.

Modification du régime des micro entreprises

- A compter du 1er janvier 2009, les seuils de chiffres d’affaires pour bénéficier du régime micro-entreprise et de la franchise en base de TVA seront augmentés.
Le chiffre d’affaires annuel hors taxes ne devra pas dépasser :
a) Pour le régime micro-BIC :
- 80 000 € pour la vente de marchandises et la fourniture de logement (au lieu de 76 000 € actuellement) ;
- 32 000 € pour les prestations de services (au lieu de 27 000 € actuellement) ;
b) Pour le régime micro-BNC (hors régimes spécifiques) :
32 000 € (au lieu de 27 000 € actuellement)
Ces seuils feront ensuite l’objet d’une actualisation chaque année.

- La loi ouvre une possibilité aux entrepreneurs individuels placés sous le régime micro-BIC ou micro-BNC d’opter pour un prélèvement libératoire de leurs cotisations et contributions sociales et de leur impôt sur le revenu à compter du 1er janvier 2009.
En matière d’impôt sur le revenu, l’option n’est possible que si elle a été exercée pour les cotisations sociales et si le montant des revenus nets du foyer fiscal perçus en N-2 est inférieur à une certaine limite (25 195 € pour les revenus 2007 d’une personne seule).
Une fois l’option effective, le contribuable verse, soit mensuellement, soit trimestriellement à l’URSSAF, un pourcentage de son chiffre d’affaires réalisé le mois ou le trimestre précédant.
Les taux des prélèvements fiscaux ont été fixés par le législateur (1 % du chiffre d’affaires pour la vente de marchandises et la fourniture de logement ; 1,7 % pour les prestations de services et 2,2 % pour les titulaires de micro-BNC). Cependant, les taux des prélèvements sociaux devront être fixés par décret.
Les taux globaux devraient s’avérer favorables par rapport aux abattements actuellement en vigueur. Cependant, le problème de la double taxation la première année d’option n’est pas encore réglé.

Possibilité pour les jeunes SA, SARL et SAS d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes

La loi crée, pour certaines sociétés de capitaux, une possibilité d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes, sous les conditions suivantes :
- La société doit être une SARL, SA ou SAS non cotée ;
- La société doit être créée depuis moins de 5 ans ;
- La société doit employer moins de 50 salariés et avoir un chiffre d’affaires annuel ou un total de bilan inférieur à 10 millions d’euros ;
- La société doit exercer à titre principal une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l’exclusion de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier.
- 50% du capital et des droits de vote doit être détenu par des personnes physiques et 34% doit être détenu par des dirigeants de la société (gérant, président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire). Pour l’appréciation de ces seuils, certaines participations ne sont pas prises en compte (SCR, FCPR, SDR, SFI…)

L’option est valable pour une période de cinq exercices, sans possibilité d’opter à nouveau en cas de sortie anticipée. Elle a pour effet de faire sortir la société du champ d’application de l’IS et entraîne les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise. Toutefois les bénéfices en sursis d’imposition, les plus-values latentes et les profits non encore imposés ne sont pas imposés immédiatement, à condition que l’imposition desdits revenus demeure possible dans le nouveau régime.

L’intérêt de cette nouvelle option réside essentiellement dans la possibilité pour les associés d’imputer le déficit de la société sur leurs autres revenus à la condition qu’il s’agisse d’un déficit professionnel.

Mesures diverses

La loi modifie enfin diverses dispositions fiscales, notamment :
- Elargissement du régime fiscal des impatriés pour renforcer l’attractivité de la France ;
- Abattement de 300 000 € sur les droits d’enregistrement concernant certaines cessions de fonds de commerce consenties soit aux salariés du fond, soit à un membre de la famille proche, qui poursuit l’activité pendant 5 ans ;
- Extension de la réduction ISF pour les dons aux fondations universitaires et fondations partenariales ;
- Aménagement du régime de la fiducie ;
- Obligation pour l’administration de répondre dans un délai de 3 mois lorsqu’elle est interrogée par écrit sur une situation fiscale, mais sans sanction prévue en cas d’absence de réponse ;
- Création d’un nouveau recours en cas de visites domiciliaires.

Dominique Richard
Sophie Guitard
Alexis BERNIER