N°3 - Septembre 2007 - 12^eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
URBANISME ET AMENAGEMENT

DROIT DE PREEMPTION URBAIN

PARTICIPATIONS

Permis de construire - modification du montant de la participation après délivrance du PC - impossibilité

Un Maire ne peut, de sa propre initiative, modifier le montant de la participation pour non réalisation d'aires de stationnement, sauf à modifier le permis de construire initial.
Cette modification unilatérale s'analysant en un retrait partiel de l'autorisation, peut être effectuée uniquement dans le délai de retrait de 4 mois à compter de la date de l'autorisation de construire.
Conseil d'Etat, 3 novembre 2006 – Rép. Def. n°9. art. 38585 p. 705s

PERMIS DE CONSTRUIRE

PC – recours obligatoire à un architecte – calcul de la SHON – prise en compte des surfaces existantes – oui

« Dès lors que les travaux qui font l’objet du permis de construire portent sur une superficie totale de plancher hors œuvre nette supérieure à 170 m2, le permis ayant pour objet d’autoriser de tels travaux ne peut être délivré qu’au vu d’un projet établi par un architecte ». Pour apprécier l’obligation de recourir à un architecte, le juge administratif prend en compte les surfaces existantes. En l’espèce, la surface de plancher initial était de 201 m2 mais l’extension du bâtiment portait sur 128 m2, soit un seuil inférieur au 170 m2 fixé pour l’obligation de recourir à un architecte. Compte tenu des surfaces existantes, le recours à l’architecte était obligatoire.
CE, 30.05.2007, M. Jacky, JCP A n°24, 11.07.2007 n°587

PC – retrait – conséquences de l’annulation du retrait – formalités d’affichage

« Lorsqu’un permis de construire ayant fait l’objet des formalités de publicité requises par l’article R.421-39 du Code de l’urbanisme est retiré dans le délai de recours contentieux et que ce retrait est annulé, le permis initial est rétabli à compter de la lecture de la décision juridictionnelle prononçant cette annulation ; (…) le délai de recours contentieux à l’encontre d’un permis ainsi rétabli court à nouveau à l’égard des tiers à compter de la plus tardive des deux dates relatives au premier jour d’une période continue d’affichage, postérieure à cette annulation, en mairie ou sur le terrain ».
En cas d’annulation contentieuse d’un retrait de permis de construire, il est nécessaire de procéder à nouveau aux formalités de publicité pour faire courir les délais de recours contentieux à l’égard du permis rétabli. Notons qu’à compter de l’entrée en vigueur de la réforme des autorisations de construire fixée au 1er octobre 2007, l’affichage sur le terrain sera suffisant pour faire courir les délais de recours.
CE, 06.04.2007, Bernard A., n°071745, Construction-urbanisme mai 2007, n°108

POS – PLU

POS – classement – document graphique imprécis – recherche d’autres indices – oui

Lorsque le classement d’une parcelle dans une zone est insuffisamment définie au document graphique, il appartient au juge du fond de rechercher si de classement ne peut, «  à défaut d’indication dans le POS et ses documents graphiques, être raisonnablement déduit de l’intention des auteurs du plan, compte tenu notamment de la configuration des lieux ».
En l’espèce, les documents graphiques du POS étaient imprécis en raison de la présence d’un cartouche délimité par un épais trait noir renvoyant à des plans plus précis pour la partie en cause du territoire communal dans laquelle se rejoignaient trois zones. La délimitation ne pouvait être déduite de la configuration des lieux. En conséquence, les dispositions de la zone ND ne pouvaient pas être opposées au pétitionnaire. Les dispositions de la zone la plus contraignante sont donc écartées en cas d’imprécision du POS.
CE, 10.11.2006, Cne de Planguenoual, n°279973, BJDU 1/2007, p.60

POS – non application d’un règlement illégal – exception de l’article L.600-1

Lorsque le Maire est saisi d’une demande de permis de construire ou de certificat d’urbanisme, il est tenu lorsqu’il statue après l’expiration du délai de 6 mois à compter de sa prise d’effet, de se fonder sur le document d’urbanisme en vigueur dès lors que sa légalité n’est affectée que par des vices de procédure ou de forme au sens des dispositions de l’article L.600-1.
Les dispositions d’un POS qui comporte un rapport de présentation insuffisant ne peuvent donc être écartées après un délai de 6 mois dès lors que cette illégalité relève d’un vice de forme.
Le juge adopte ici une vision protectrice du document d’urbanisme en faisant prévaloir l’impossibilité de remettre en cause le document d’urbanisme pour vice de forme après un délai de 6 mois sur l’obligation faîte à l’autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal.
CAA Marseille, 12.04.2007, n°04MA02255, M. Bonifayr, Construction-urbanisme juin 2007, n°125

PLU – modification après enquête publique – atteinte à l’économie générale – oui

A l’issue d’une enquête publique organisée du 15 octobre au 26 novembre 2005, dans le cadre de l’élaboration du PLU de la Commune, le Conseil municipal pour tenir compte des services de l’Etat et de l’avis défavorable du commissaire enquêteur a modifié son projet de Plu sans procéder à une nouvelle enquête publique comme l’autorise l’article L.123-10 du Code de l’urbanisme. Il a notamment modifié le tracé et la réglementation des zones soumises au risque d’inondation, créé un nouveau sous-secteur et supprimé l’un d’entre eux, modifié la réglementation de certaines zones et modifié un emplacement réservé.
Le Tribunal administratif considère que de telles modifications portent atteinte à l’économie générale du projet de PLU et auraient dû faire l’objet d’une nouvelle enquête.
Cette décision semble adopter une lecture restrictive de l’article L.123-10, selon lequel : « après l’enquête publique, le PLU, éventuellement modifié, est approuvé par délibération en conseil municipal ». En effet, il apparaît que les modifications après enquête ne soient possibles sans nouvelle enquête publique que si elles ne portent pas atteinte à l’économie générale du projet et si elles ont pour objet de prendre en compte l’avis des services de l’Etat ou le rapport du Commissaire enquêteur.
TA Nîmes, 26.12.2006, n°0630054 et 0630083, Cne de Richerenches, DA juin 2007, n°96

RNU

RNU - calcul de la SHON – méthode – locaux non aménageables

Ne constituent pas de la surface hors œuvre nette, les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres. En effet, le juge administratif considère que « ces surfaces sont réputées non aménageables, quand bien même elles seraient destinées à faire l’objet d’un aménagement ».
De même, ne sont pas prises en compte pour le calcul de la SHON les sous-sols dépourvus d’ouverture sur l’extérieur car ils ne constituent pas des surfaces aménageables.
CE, 11.12.2006, M. Callamard, mentionné au tables du Recueil Lebon, n°278154, BJDU 1/2007

CONTENTIEUX

Contentieux pénal – construction irrégulière – frais de démolition – prise en charge par le vendeur – stipulation du contrat – oui

Une SCI avait fait édifier une construction sur un terrain lui appartenant qui a été jugée irrégulière. Les gérants de la société ont fait l’objet de poursuites pénales. Entre temps la construction a été cédée à deux reprises, chaque acte de vente comportant des stipulations selon lesquelles l’acquéreur déclarait être informé de la situation des biens et s’engageait à faire son affaire personnelle des procédures en cours et des conséquences de l’absence de régularité de la construction. Les gérants ayant été condamnés et la démolition ordonnée par le juge pénal, l’Etat a procédé d’office à la démolition. Se posait la question de savoir si l’auteur de l’infraction pouvait faire supporter contractuellement à son acquéreur les frais de démolition.
La Cour de cassation considère contrairement à la position de la Cour d’appel, que les mesures de restitution, en tant qu’elles ne constituent pas des mesures pénales, peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur d’un bien irrégulièrement édifié.
Cass. Civ. 3ème, M.Pellerin c/ sté Palmetto, BJDU 1/2007, p.77