N°3 - Septembre 2007 - 12^eme Année

LE DOSSIER
LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE

I - Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Ce diagnostic vise à prévenir le risque d’ingestion ou l’inhalation de plomb (saturnime). Sa source principale est constitué chez les mineurs par la présence de plomb dans les peintures anciennes (antérieures à 1949, date de leur interdiction). C’est en 1998 qu’a été mis en place la réglementation de la lutte contre le saturnisme et la création notamment du diagnostic plomb à remettre aux acquéreurs d’un bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949. La loi n°2004-806 du 9 août 2004 a renforcé très fortement cette réglementation protectrice de la santé des de la population. Les occupants (locataires…) sont maintenant également protégés.

Le contenu du diagnostic concerne désormais tous les repérages des revêtements contenant du plomb et le « cas échéant dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti ». Une notice technique explicative des risques est annexée à chaque diagnostic.

Le CREP concerne tout ou partie d’immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Il ne vise que les parties privatives affectées au logement en matière de copropriété. Les parties communes devront en tout état de cause faire l’objet d’un CREP avant le 12 août 2008 en dehors de toute vente. Le CREP ne concerne donc pas les immeubles commerciaux ou les bureaux. Depuis 2004, l’ensemble des départements français sont concernés.

Le CREP doit avoir été établi depuis moins d’un an à la date de la promesse de vente. Si, lors de la signature du contrat de vente, le délai est dépassé, un nouveau constat lui sera annexé. Mais si le CREP établit l’absence de revêtement contenant du plomb (ou à des concentrations très faible), il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat. Le constat initial pourra être annexé.

Sanction : au cas où le CREP n’est pas annexé à la promesse ou à la vente, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d’exposition au plomb. Le vendeur s’expose alors à un recours de l’acquéreur en dommages et intérêts ou en annulation de la vente s’il vient à découvrir du plomb après son acquisition. De plus, les constats qui révèlent la présence de facteurs de dégradation sont transmis par le diagnostiqueur au Préfet. Le Préfet pourra alors diligenter une enquête et délivrer une injonction de faire les travaux nécessaires si des mineurs sont exposés au risque de saturnisme. De même, si le bien vendu est loué, c’est le bailleur qui devra exécuter les travaux, sa responsabilité pénale pouvant être engagée envers les locataires. Si un CREP se révèle positif, il convient donc au vendeur de s’entendre avec l’acquéreur sur la prise en charge de ces frais ou de faire réaliser les travaux avant la vente afin d’éviter tout risque de recours ultérieur.

Le nouveau dispositif fait l’objet des articles L 1334-1 à L1334-12 du Code de la santé publique.

II - L’amiante

L’emploi de l’amiante dans la construction a été limité depuis 1977 puis interdit en raison de ses effets cancérigènes au terme du décret n°96-1133 du 24 décembre 1996. Le 7 février 1996, un décret imposait aux propriétaires de certains immeubles la réalisation d’un diagnostic. L’objectif était de repérer et résorber les situations les plus à risques. Les flocages, carorifugeages et faux plafonds étaient alors seul concerné par le « diagnostic amiante friable », obligatoirement effectué avant le 31 décembre 1999. En 2001, le repérage a été fortement étendu à l’ensemble des matériaux et produits de constructions (dalles, plancher, poutres…). Ce diagnostic étendu devait être effectué avant le 31 décembre 2005 au plus tard. On l’appelle le DTA (Dossier Technique Amiante).
Ce repérage ne concerne pas les maisons individuelles ni les parties privatives des immeubles situés en copropriété, ni les immeubles dont le permis de construire est postérieur au 1er juillet 1997.
C’est la loi SRU du 13 décembre 2000 et son décret d’application du 1er septembre 2002 qui va instaurer l’obligation d’annexer le diagnostic amiante en cas de vente immobilière. Ce dernier aura un champ d’application différent du DTA.

Le diagnostic mentionne ou non la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Il indique la localisation et l’état de conservation de ces matériaux et produits. La fiche récapitulative du DTA peut constituer ce diagnostic. Il n’y a pas d’obligation de réaliser des travaux (en principe, les préconisations ont déjà été faites dans le DTA ou le diagnostic amiante friable.

Il concerne tous les biens immobiliers privés et publics (habitation, commerce…). Il concerne également les maisons individuels et les parties communes et privatives des biens situés en copropriété (la copropriété avait jusqu’au 31 décembre 2005 pour réaliser un DTA sur les parties communes). Il n’a pas de durée de validité au contraire des autres diagnostics.

Sanction : au cas où le diagnostic-vente n’est pas annexé à la promesse ou à la vente, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque de présence d’amiante. Le vendeur s’expose alors à un recours de l’acquéreur en dommages et intérêts ou en annulation de la vente s’il vient à découvrir de l’amiante après son acquisition. De plus, le propriétaire risque des sanctions pénales si le DTA n’a pas été réalisé par l’ancien propriétaire.

L’ensemble de la réglementation est codifié aujourd’hui aux article L1334-13 et R 1334-14 et suivant du Code de la Santé Publique.

III - Les termites

Les termites, présents en France depuis plus de trois siècles, représentent un danger pour les immeubles bâtis. Elles s’attaquent au bois et ne sont pas visibles.
Une loi n°99-471 du 8 juin 1999 est venue réglementer la protection des acquéreurs d’immeuble.

Un « état parasitaire » doit être annexé dés la promesse de vente. Il ne s’applique qu’aux biens bâtis (les terrains nus ne sont donc pas concernés) situés dans les zones contaminées ou susceptibles de l’être, zones créées par arrêtés préfectoraux. Cela peut aussi bien concerner des bâtiments d’habitation ou de commerce. Si l’état est positif, il est communiqué au maire de la commune qui peut enjoindre le propriétaire à effectuer des travaux.

L’état doit mentionner les parties de l’immeuble visité, ceux qui sont infestés ou qui l’ont été. Il ne concerne que les parties privatives en matière de copropriété. Seules les termites sont visées par le texte : la recherche ne concerne donc pas les capricornes et autres insectes xylophages.

L’état parasitaire doit avoir moins de six mois au moment de l’acte authentique. Le délai de durée de validité a été rallongé de trois mois à la fin de l’année 2006.

Sanction : au cas où l’état parasitaire n’est pas annexé à la promesse ou à la vente, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque de présence de termites. Le vendeur s’expose alors à un recours de l’acquéreur en dommages et intérêts ou en annulation de la vente. Le nouveau propriétaire qui découvrirait des termites devra également réaliser des travaux, cette obligation pouvant être sanctionnée pénalement.

L’ensemble de la réglementation est codifié aux articles L 112-17, L133-6 et R133-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Il est à noter que les bâtiments neufs devront respecter à compter du 1er novembre 2007 (date de dépôt des permis de construire) des normes de construction visant à protéger les bâtiments dans les zones à risques (mise ne place d’une barrière de protection notamment).

IV - Le diagnostic de Performance Energétique

Mis en place par la loi n°2004-1343 du 9 décembre 2004, cette mesure constitue la transposition de la directive européenne 2002/91 du 16 décembre 2002 qui a pour objectif de promouvoir l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments dans l’Union Européenne (suite des engagements du protocole de Kyoto).
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé à toute promesse de vente, ou à défaut aux actes de vente conclu depuis le 1er novembre 2006.

Le DPE comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une standardisée du bâtiment. Il classe l’immeuble dans une catégorie (A, B, C…) en fonction des valeurs de référence et comprends des recommandations (travaux à effectuer…) destinées à améliorer sa performance énergétique.

Il s’applique à tout type de bâtiment (habitation, commerce, bureaux…) du moment qu’il « est occupé de manière prolongée par des personnes physiques » selon le Ministère. Il ne s’applique qu’aux parties privatives pour les copropriétés. Sont exclus notamment les bâtiments provisoires ou qui vont être détruits dans les deux ans, les bâtiments de moins de 50 m2, et les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel qui ne demandent qu’une faible quantité d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude ou le refroidissement. Sont également exclus les ventes en l’état futur d’achèvement. Pour les constructions neuves dont le permis de construire aura été déposé après le 1er juillet 2007, le maître de l’ouvrage remettra le DPE au propriétaire au moment de la réception de l’immeuble.

Le DEP doit avoir moins de dix ans à la date de la vente. 

Sanction : le DPE n’a qu’une valeur informative, l’acquéreur ne pouvant se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du propriétaire. Néanmoins, en l’absence de DPE, l’acquéreur pourrait engager la responsabilité du vendeur selon le régime du droit commun de l’obligation d’information. De plus, la réglementation étant d’ordre public, l’acquéreur ne pourrait renoncer par avance à tout recours ; les professionnels intervenant lors de la vente doivent par ailleurs vérifier que les documents sont réunis au moment de la vente (Réponse ministérielle n°108 705 du 31 octobre 2006).

L’ensemble de la réglementation est codifié aux articles L 134-1 et R134-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

A noter que les bâtiments qui subiront de gros travaux de rénovation devront respecter à partir du 31 octobre 2007 des caractéristiques thermiques minimales.

V - Risques naturels

Suite à l’émotion provoquée par la catastrophe de l’usine AZF à Toulouse, une loi a été adoptée le 30 juillet 2003 (loi n°2003-699) créant le nouvel article L125-5 du Code de l’Environnement. Cet article oblige le vendeur d’informer l’acquéreur de l’existence de risques naturels ou technologiques concernant le bien qu’il met en vente.
Les Préfets avaient jusqu’au 18 février 2006 pour fixer la liste des communes concernées par les plans de préventions des risques naturels et technologiques (PPRN et PPRT) ; pour chaque commune, ils devaient également fixés les risques à prendre en compte ainsi que tous les documents (cartographie…) qui seraient à disposition du public. L’obligation d’annexer à toute promesse de vente l’état des risques naturels est entrée en vigueur le 1er jour du 4ème mois de l’arrêté préfectoral, soit dans la grande majorité des départements le 1er juin 2006.

Tous les biens immobiliers sont visés : bâti, terrain nu, habitation, commerce…

L’état des risques est le seul diagnostic qui peut être établi par le vendeur lui-même. C’est l’administration qui fournie les informations à mentionner dans cet état. L’imprimé est donc disponible dans les mairie ou les préfectures. Il indique si le bien est situé dans une zone de risques naturels ou technologique, il indique les dates des différents arrêtés préfectoraux et décrit la liste des risques concernés (risque sismique, inondation…) et propose une cartographie permettant de situer le bien.

L’état des risques doit être annexé à toute promesse de vente, ou à défaut de promesse à l’acte authentique de vente. Une circulaire a également précisé qu’il doit être annexé aux actes de donations, au baux emphytéotiques, aux échanges et partages successoraux, mais également au contrat de réservation d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Il doit être daté de moins de six mois.

Sanctions : si l’état des risques n’est pas annexé à l’acte, l’acquéreur peut au choix, soit demander la résolution du contrat, soit demander une diminution du prix. C’est la sanction légale la plus lourde de tous les diagnostics.

A noter que l’obligation d’annexer l’état des risques naturels se double d’une autre obligation d’information : le vendeur doit également mentionner, concernant le bien qu’il met en vente, tous les sinistres antérieurs qui ont donné lieu à indemnisation au titre de l’assurance catastrophe naturelle ou technologique. Cette information sera reportée sur tous les actes de cessions successifs car le vendeur aura l’obligation de mentionner tous les sinistres, même ceux sont survenus antérieurement à son acquisition. L’acquéreur connaît donc le risque et les probabilités qu’il se réalise. Les sanctions à cette obligation d’information sont les mêmes que pour l’état des risques.

L’ensemble de la réglementation est codifié aux articles L 125-5 et R125-23 et suivants du Code de l’Environnement.

VII - L’Electricité et le Gaz

Ces deux diagnostics répondent à un même objectif de sécurité : renseigner l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation sur l’état des installations fournissant l’énergie du bien : électricité et gaz.

Concernant le Gaz, la loi n°2003-8 du 3 janvier 2003 impose d’annexer à la promesse de vente, ou à défaut de promesse à l’acte de vente un diagnostic de l’installation intérieur de gaz si cette dernière a été réalisée il y a plus de 15 ans. Il doit évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Le contrôle porte notamment sur la tuyauterie, le raccordement des appareils, la ventilation et la combustion. Il ne concerne que les parties privatives du bien lorsque ce dernier est situé en copropriété.

Le diagnostic doit être daté de moins de trois ans. L’entrée en vigueur du dispositif est fixée au 1er novembre 2007. Certains certificats de conformité réalisés antérieurement au 1er novembre 2007 par certains organismes officiels (GDF…) seront réputés équivalents au diagnostic s’ils sont datés de moins de trois ans.

Au cas où le diagnostic Gaz n’est pas annexé à la promesse ou à la vente, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque de cette installation. Le vendeur s’expose alors à un recours de l’acquéreur en dommages et intérêts ou en annulation de la vente.

L’ensemble de la réglementation est codifié aux articles L134-6 et R134-6 et suivants du Code de la Construction et l’Habitation.

Concernant l’électricité, c’est une loi du 13 juillet 2006 (loi n°2006-872) qui a instauré une obligation similaire à celle décrite ci-dessus en matière d’installation intérieure d’électricité. L’obligation d’annexion à la promesse de vente concerne les installations réalisées depuis plus de 15 ans. L’état de l’installation intérieur d’électricité doit être daté de moins d’un an.
Son entrée en vigueur n’est pas encore fixée, nous sommes toujours dans l’attente du décret d’application. Les sanctions sont similaires à celle du diagnostic Gaz.
La réglementation est codifiée à l’article L134-7 du Code de la Construction et l’Habitation.

VII - L’assainissement

C’est le dernier diagnostic mis en place par le législateur. La loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 va obliger le vendeur à annexer à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte de vente, le document de conformité de son installation d’assainissement si cette dernière n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées. Le contrôle des installations non raccordées doit être fait par les communes avant le 31 décembre 2012.

L’entrée en vigueur du dispositif est le 1er janvier 2013.

Le contrôle porte sur la vérification de la conception et de l’exécution des installations réalisées ou réhabilités depuis moins de huit ans ; pour les autres installations, le diagnostic concerne le bon fonctionnement et l’entretien de l’installation avec, si nécessaire une liste de travaux à effectuer.

Au cas où le diagnostic assainissement n’est pas annexé à la promesse ou à la vente, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque de cette installation. Le vendeur s’expose alors à un recours de l’acquéreur en dommages et intérêts ou en annulation de la vente.
Notons que la jurisprudence récente sanctionne le vendeur qui n’a pas informé l’acquéreur sur non raccordement du bien au réseau public d’assainissement, ce défaut d’information pouvant constituer un vice caché susceptible d’être le fondement d’une action judiciaire en annulation de la vente ou en obtention de dommages et intérêts.

La réglementation est codifiée à l’article L 1331-11-1 du Code de la Santé Publique. Nous sommes dans l’attente du décret et de l’arrêté d’application.

Nous avons donc fait le point sur les diagnostics qui font partie du Dossier de Diagnostic Technique. Selon nos dernières informations, deux nouveaux diagnostics seront prochainement ajouté à cette liste : le diagnostic concernant le Radon et la ventilation (qualité de l’air). L’acquéreur est donc de plus en plus sécurisé sur son achat. On peut néanmoins se demander si cette accumulation d’information ne va pas nuire à l’intérêt porté à ces documents par l’acquéreur : trop d’information tue l’information, dit-on. Cela ne doit pas non plus déresponsabiliser l’acquéreur qui a une obligation de s’informer par lui-même selon la jurisprudence.
De plus, de nombreux autres « diagnostics » sont obligatoire selon certaine réglementation, ils ne font pas partie du Dossier de Diagnostic Technique ; par exemple l’état de la pollution des sols lors d’une cession de terrain d’une installation classée, l’information obligatoire en cas de présence dans le bien vendu d’un appareil contenant du PCB. N’oublions pas également les contrôles obligatoires concernant la lutte contre la légionellose, la mise aux normes des ascenseurs ou des piscines…
Toute cette réglementation justifie la présence de professionnels conseillant les parties lors des transactions immobilières ; ces derniers devant vérifier que chaque diagnostic est bien annexé au contrat.

Rémy NERRIERE