N°3 - Septembre 2007 - 12^eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

VENTE

Offre de vente - distinguer l’offre de vente irrévocable d’une simple proposition d’engagement de pourparlers

Le notaire des propriétaires d’un appartement mis en location, avait envoyé aux locataires une lettre les informant que les propriétaires se porteraient volontiers vendeurs des biens loués.
En réponse, les locataires ont adressé une offre ferme d’achat. Les propriétaires ayant refusé de régulariser la vente, les locataires les ont assignés, ainsi que l’office notarial des propriétaires, se prévalant de l’existence d’une offre ferme de vente.
Pour la cour d’appel cette lettre faite au conditionnel, ne constitue pas une offre ferme et irrévocable de vendre en cas d’acceptation du prix proposé, mais s’analyse en une simple proposition d’engagement de pourparlers en vue d’une vente éventuelle.
Il n’y a donc pas eu rencontre des consentements au sens de l’article 1583 du code civil, de sorte que la vente n’a pas été réalisée entre les parties.
CA Paris, 2e ch. A, 4 juillet 2007, n° 06/21883 – Jurishebdo n° 281

BAIL D’HABITATION ET MIXTE

Associé unique – bail d’habitation - droit de reprise de la loi du 6 juillet 1989 – exigence du lien familiale (oui)

Une société civile composée d’un associé unique ayant racheté la totalité des parts des précédents associés avec lesquels il n’avait aucun lien de famille ne peut se prévaloir de l’article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989 qui autorise une société civile de famille donnant à bail un local à usage d’habitation à donné congé au locataire en vue de reprendre les locaux.
Cass. 3ème civ. 31 mai 2007 n°06-13.524 (n°515 FS-PB) - BRDA 12/07 du 30 juin 2007- JCP N n°25 du 22 juin 2007- Jurishebdo n° 277

Baux de plus de douze - connaissance par l'acquéreur - publicité requise (non) - durée excédant les douze années

Précision inédite de la cour de cassation concernant la publication des baux conclus pour une durée supérieure à douze ans : la cour estime ainsi que la connaissance de l’existence d’un bail avant la vente ou l’adjudication rend le bail opposable à l’acquéreur (même pour la période au delà de douze ans), même si le bail n’est pas authentique ou est dépourvu de date certaine.
Cass. 3ème civ. 7 mars 2007 n°05-10.794 (n°224 F-PB) Messica c/ Foucher - BRDA 9/07 du 15 mai 2007

Congé délivré par un mandataire - absence de justificatif de sa qualité - validité du congé (oui)

La Cour de cassation vient rappeler à une Cour d’appel qu’il n’est pas nécessaire que le mandataire qui donne congés à un locataire pour le compte du bailleur précise son nom et sa qualité. En l’espèce, le nom du bailleur apparaissait et la présence d’une signature précédée de la mention « P.o » n’entachait en rien la validité du congé délivré par le mandataire.
Cass. 3ème civ. 16 mai 2007, n°06-12.356 - JCP N n°22-23 du 1er juin 2007- Bull. Lamy Immobilier n°147 juin 2007

Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 – local affecté à un usage secondaire lors de la délivrance du congé – art. 15 non applicable

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment son article 15 relatif au congé ne sont pas applicables à un local à usage d'habitation qui, même s'il relevait à l'origine de ces dispositions, avait cessé d'être affecté à l'habitation principale du preneur lors de la délivrance du congé.
Cass. 3ème civ. 21 mars 2007 - BICC n° 663 du 15 juin 2007

Congé du locataire – abandon d'une bouteille de gaz - recours contre le bailleur (non) - enrichissement sans cause du nouveau preneur

Un locataire avait quitté les lieux loués en laissant la cuve de gaz presque pleine. Il demande le remboursement du gaz au nouveau locataire sur la base de l’enrichissement sans cause.
La Cour d’appel a débouté l’ancien locataire au motif que le locataire aurait dû agir directement contre le bailleur en invoquant l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet la restitution du dépôt de garantie éventuellement augmentée des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire.
Cassation de l’arrêt de la Cour d’appel au motif que ces sont les nouveaux locataires qui allaient bénéficier du gaz et que l’ancien locataire n’avait pas fait cette acquisition pour le compte du bailleur. Le dépôt de garantie restitué au locataire en fin de bail peut être augmenté des sommes versées par le locataire pour le compte du bailleur.
Cass. 3ème civ. 29 novembre 2006 - AJDI mai 2007 n°5 p. 391

SAISIE IMMOBILIERE

Vente par adjudication – création d'une SCI par le débiteur - surenchère - fraude à l'article 711 NCPC

Illustration de la constitution de société crée dans le but d’échapper à l’application d’une disposition légale ou « société frauduleuse » : un débiteur dont le bien immobilier avait été saisi puis vendu par adjudication avait constitué avec ses enfants une SCI qui avait surenchéri lors de la vente du bien. Les adjudicataires ont saisi le tribunal d'un incident tendant à la nullité de la déclaration de surenchère; la cour de cassation a estimé que cette surenchère n’était pas valable car la création de la société avait pour objet de faire échec à l’interdiction de l’article 711 du code de procédure civile faite à la partie saisi de surenchérir.
Cass. 2ème civ. 3 mai 2007 N°06-11.798 (n°680 FS-PB) sté Emeric Ctre Gonord - BRDA 11/07 du 15 juin 2007 - JCP N n°20 du 18 mai 2007

BAIL COMMERCIAL

Refus de renouvellement – prescription biennale du droit à réclamer l’indemnité d’éviction

Un bailleur avait donné congé à son locataire avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction. Le bailleur avait par la suite saisi le tribunal afin de faire constater la déchéance du locataire de son droit à réclamer l’indemnité d’éviction dans les délais de la prescription biennale de l’article L145-60 du code de commerce.
La cour de cassation a admis cette demande aux motifs que la prescription commence à courir du jour où l’obligation du créancier est devenue exigible, c’est-à-dire à la date d’effet du congé.
Cass. 3ème civ. 31 mai 2007 n°06-12.907 (n°516 FS-PB) SCI les Hirondelles II c/ Sté Nouvelle Agence Mirabeau - BRDA 12/07 du 30 juin 2007

Prescription de travaux par une commission de sécurité – autorisation du bailleur pour effectuer les travaux (oui) – cas de force majeur (non)

Les propriétaires de locaux à usage commercial ont délivrés un commandement au preneur visant une clause résolutoire du bail selon laquelle tous travaux dans les locaux devaient avoir été autorisés expressément par écrit par les bailleurs.
Le preneur se pourvoi en cassation en invoquant un cas de force majeur résultant d’une autorisation de la commission Intercommunale de sécurité qui avait elle-même prescrit le percement du mur litigieux.
Mais la Cour de cassation rejette cette argumentation tirée des prescriptions de la commission.
Il en résulte que la circonstance que le percement du mur ait été rendu nécessaire pour respecter les exigences de la commission Intercommunale de sécurité pour permettre l’activité de jeux était inopérante dès lors que ce percement avait été effectué en violation des dispositions contractuelles.
Cass. 3ème civ. 13 juin 2007, n° 06-13.661, P+B

Indemnité d'éviction - prise en compte des frais de réinstallation – travaux d'aménagement des nouveaux locaux

Doivent être intégrés à l'indemnité due au locataire commercial, évincé du fait du remplacement ou du déplacement de son fonds de commerce, ses frais de réinstallation.
Cette indemnité peut comprendre une partie du coût des travaux d'aménagement des locaux acquis par le locataire évincé dans lesquels il a transféré son fonds de commerce et qui sont nécessaires pour les adapter à son activité.
Cass. 3ème civ. 21 mars 2007 – BICC n° 663 du 15 juin 2007

Fixation du loyer du bail renouvelé – local monovalent – plafonnement du loyer (non)

Justifie légalement sa décision de ne pas appliquer les règles du plafonnement au loyer du bail renouvelé la Cour d’appel qui constate que la transformation des locaux pour l'exercice d'une autre activité nécessiterait des travaux de grande ampleur et très coûteux et retient le caractère monovalent des locaux, le fait que les lieux loués soient utilisés pour différentes formes de spectacles n'altérant pas ce caractère.
Cass. 3ème civ. - 21 mars 2007 – BICC n° 663 du 15 juin 2007

Fixation du loyer du bail renouvelé - modification de la destination des lieux – plafonnement du loyer - exercice d’une activité annexe

Justifie légalement sa décision de fixer le montant du loyer renouvelé selon la règle du plafonnement la Cour d’appel qui retient que l'activité de parapharmacie est une activité annexe de celle de la pharmacie, cette activité comportant la vente de produits de parapharmacie qui lui sont réservés ou autorisés par les textes législatifs ou réglementaires applicables.
Cass. 3ème civ. 21 mars 2007 – BICC n° 663 du 15 juin 2007

AGENT IMMOBILIER

Vente d’un bien immobilier - mandats non exclusifs - influence du rang de visite (non)

Un propriétaire signe plusieurs mandats non exclusifs pour la vente de son bien immobilier. L’affaire se conclut avec des acquéreurs présentés par deux agences immobilières différentes, mais avec la deuxième agence uniquement. La première agence ayant présenté le client en premier revendique le droit de percevoir sa commission. La Cour de cassation précise que la commission d’agence n’est due qu’à l’agent qui conclut l’affaire, les rangs de visite n’ont donc plus aucun intérêt.
Cass. 1ère civ. 15 mai 2007, n°06-13.988 - JCP N n°22-23 du 1er juin 2007

Débiteur de la commission - mention dans le mandat – nécessité (oui)

Il résulte des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier qui détient un mandat de vente ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article premier de cette loi que si ce mandat précise les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge.
Dès lors, viole les textes susvisés la Cour d’appel qui fait obligation à l'acquéreur de payer cette commission en l'absence d'indication dans le mandat de la partie qui aura la charge de la commission en prenant en considération des éléments extrinsèques au mandat, antérieurs à la vente prononcée. La rémunération de l'agent immobilier ne peut effectivement résulter que d'une convention postérieure à la réitération de la vente par acte authentique.
Cass. 1ère civ. 13 mars 2007 – BICC n° 662 du 01 juin 2007

SERVITUDE

Servitude par destination de père de famille – volonté du propriétaire unique d’origine

Lorsque deux fonds appartiennent à des propriétaires indivis, il ne peut pas y avoir constitution d’une servitude par destination de père de famille. Il y a destination de père de famille lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que ce dernier a mis les choses en l’état dans lequel elles se trouvent avec la présence de la servitude (article 693 du Code civil).
Cass. 3ème civ. 6 juin 2007, juris-data n°2007-039230 - JCP N n°26 du 29 juin 2007

PROMESSE DE VENTE

Clause de substitution - nature synallagmatique de la promesse - caractère définitif de l’acte (oui)

Un propriétaire avait, par acte sous seing privé sous conditions suspensives, promis de vendre un immeuble à deux d'acquéreurs avec faculté pour ceux-ci de se substituer un tiers.
Pour la Cour d’appel, la possibilité pour l'acquéreur de se substituer un autre acquéreur était incompatible avec la conclusion d'un contrat de vente immobilière. Les juges on considérés que la clause de substitution ôtait à l’acte tout caractère définitif du fait que le débiteur définitif n’était pas désigné de manière ferme.
La Cour de cassation casse l’arrêt en confirmant et précisant la jurisprudence du 28 juin 2006 en décidant que « ni la faculté de substitution ni la clause excluant l'arbitrage du notaire en cas de litige n'avaient d'effet sur le caractère synallagmatique ou unilatéral de la promesse ». Ainsi, la présence d'une clause excluant l'arbitrage, pas plus que celle d'une clause de substitution, ne remet en cause la présence d'engagements réciproques du promettant et du bénéficiaire de vendre et d'acheter, seuls constitutifs d'une promesse synallagmatique de vente.
Cass. 3ème civ. 4 juillet 2007, juris-data n°2007-039945 - JCP N n°29 du 20 juillet 2007

CONSTRUCTION

Responsabilité solidaire du fabricant envers le locateur d'ouvrage – panneaux défectueux

Par cet arrêt la Cour de Cassation semble vouloir adopter une vision élargie de l’« élément pouvant entraîner une responsabilité solidaire », conformément aux termes de l’article 1792-4 du Code civil : « ayant constaté que les panneaux, qui étaient le résultat d’une conception élaborée et approfondie, avaient été fournis par le fabricant pour répondre aux exigences propre de l’ouvrage en cause, préalablement découpé par lui aux dimensions requises par les locaux dans lesquels ils devaient être installés et avaient été posés sans aucune modification ou adaptation, conformément aux directives du fabricant, la Cour d’appel en a exactement déduit que celui-ci était en application des dispositions de l’article 1792-4 du Code civil, solidairement responsable des obligations mises à la charge du locateur d’ouvrage. »
Cass. 3ème civ. 25 avril 2007 P+B - Bull. Lamy Immobilier n°147 juin 2007

VICES CACHES

Société d’assurance - vices cachés - étendue de la garantie - professionnel de l’immobilier

Le fait qu'une société d'assurances, tenue de constituer une réserve pour garantir ses engagements, soit amenée à effectuer des opérations sur le marché de l'immobilier et dispose d'un patrimoine immobilier justifiant l'existence d'un service immobilier ne suffit pas à lui donner la qualité de professionnel de la vente immobilière.
Cass. 3ème civ. 25 avril 2007 - BICC n° 666 du 01 août 2007

ASSURANCE DOMMAGE-OUVRAGE

Assurance dommages -ouvrage - sinistre - déclaration – retard de préfinancement des travaux – perte locative pour l’assuré – dommages-intérêts (non)

Les dispositions de l'article L. 242-1 du code des assurances fixant limitativement les sanctions applicables aux manquements de l'assureur dommages-ouvrage à ses obligations, justifie légalement sa décision la Cour d’appel qui rejette la demande de dommages-intérêts présentée par l'assuré à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage à raison de la perte locative subie du fait du retard apporté par cet assureur à l'exécution de son obligation de préfinancement des travaux.
Cass. 3ème civ. 7 mars 2007- BICC n° 662 du 01 juin 2007

DIVERS

Travaux - un mur mitoyen entraînant une perte de surface – atteinte au droit de propriété - indemnisation

Un propriétaire est condamné en appel à indemniser son voisin, après avoir effectué des travaux d’installation de sanitaires causant des nuisances sonores. Il est notamment condamné à payer des travaux d’isolation à effectuer chez son voisin victime des troubles et à l’indemniser pour la perte de surface consécutive au doublage de la cloison. C’est ce dernier point de perte de surface, minime en l'espèce (0,21 m²), faisait débat.
La Cour de cassation statuant sous le visa des articles 544 et 545 du code civil, casse cette décision mettant en avant le caractère absolu du droit de propriété: aucun empiétement, même minime, n’est autorisé sur la propriété du voisin.
Cass. 3ème civ. 11 juillet 2007, n° 705 FS-P+B– Jurishebdo n° 282