N°3 - Septembre 2007 - 12^eme Année

DU COTE DE L'EUROPE

DU COTE DE LA CJCE

Lutte contre le blanchiment et obligation d'information des avocats

Dans un arrêt rendu le 26 juin 2007, la Cour de justice des communautés européennes, saisie d'une question préjudicielle de la Cour constitutionnelle de Belgique, a jugé que l'imposition aux avocats des obligations d'information et de coopération avec les autorités responsables de la lutte contre le blanchiment de capitaux lorsqu'ils participent à certaines transactions en dehors de toute procédure judiciaire ne violait pas le droit à un procès équitable.
La Cour rappelle que les obligations d'information et de coopération, prévues dans la directive 2001/97 relative à la lutte contre le blanchiment et dans la loi belge la transposant, ne s'appliquent aux avocats que dans la mesure où ils assistent leur client dans la préparation ou la réalisation de certaines transactions essentiellement d'ordre financier et immobilier. En règle générale, ces activités, en raison de leur nature même, se situent dans un contexte qui n'a pas de lien avec une procédure judiciaire et, partant, en dehors du champ d'application du droit à un procès équitable. En revanche, dès le moment où l'assistance de l'avocat est sollicitée pour l'exercice d'une mission de représentation en justice ou pour l'obtention de conseils sur la manière d'engager ou d'éviter une procédure judiciaire, ledit avocat se voit exonéré des obligations d'information et de coopération. Une telle exonération étant de nature à préserver le droit du client à un procès équitable.
Une procédure a également été initiée par le Barreau français puisque le CNB, la Conférence des bâtonniers et le barreau de Paris ont déféré à la censure du Conseil d'État le décret d'application relatif à l'obligation de déclaration de soupçons des avocats (D. n° 2006-736, 26 juin 2006), cette fois au motif de l'atteinte à l'indépendance de la profession. Il s'agit-là de provoquer une question préjudicielle qui serait soumise à la Cour de justice des communautés européennes.
CJCE, 26 juin 2007, aff. C-305/05

DU COTE DE LA COMMISSION

Infractions de la France en matière d'urbanisme

La Commission européenne a décidé le 27 juin dernier de classer une procédure d'infraction qu'elle avait ouverte contre la France au titre de l'article 226 du traité CE relative à certaines dispositions du Code de l'urbanisme qui permettaient aux pouvoirs adjudicateurs d'attribuer des contrats visant des opérations d'aménagement (conventions d'aménagement) sans publicité ni mise en concurrence préalables. Les autorités françaises ont en effet adopté un réglementation en la la matière (V. L. n° 2005-809, 20 juill. 2005 : JO 21 juill. 2005, p. 11833 ; JCP A 2005, 1342, note C. Devès et D. n° 2006-959, 31 juill. 2006 : JO 2 août 2006, p. 11468 ; JCP A 2006, 1231, note Ph. Billet). Néanmoins, cette nouvelle réglementation soulève cependant des doutes à la Commission aussi bien quant aux méthodes choisies pour le calcul de la valeur du contrat (qui conditionne les règles de procédure à respecter) que quant aux règles de procédure relatives à la publicité et à la mise en concurrence elles-mêmes.
La Commission envisage d'ouvrir un nouveau cas de sa propre initiative pour traiter des non-conformités décelées dans la réglementation française en cause.
Comm. CE, 27 juin 2007, n° IP/07/914, communiqué

Simplification du droit communautaire des sociétés

Afin de réduire les charges qui pèsent sur les entreprises dans l'Union européenne, la Commission européenne ouvre une consultation en vue de recueillir l'avis de celles-ci sur une série de mesures de simplification. La communication est disponible sur internet (http://ec.europa.eu/internal_market/company/simplification/index_fr.htm) et les commentaires peuvent être envoyés jusqu'à la mi-octobre 2007 à l'adresse suivante : Markt-F2@ec.europa.eu.

CONJONCTURE

2007, année record pour les investissements immobiliers en Europe

Les investissements immobiliers directs en Europe ont atteint le chiffre record de 116 milliards d’€ de transactions au 1er semestre, soit une augmentation de 4 % des volumes. Le flux des capitaux immobiliers se poursuit avec des niveaux importants de capitaux étrangers. Les volumes de marché de l’investissement immobilier européen continuent à être dominés par les trois marchés principaux : le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France. A eux trois, ces marchés ont représenté plus des deux tiers des investissements totaux au 1er semestre et enregistré chacun des volumes égalant, voire dépassant les niveaux records de 2006.

PAYS PAR PAYS

GRANDE-BRETAGNE

Logements bon marché : programme revu à la hausse
Le gouvernement britannique compte investir 11,7 milliards d’Euros entre 2008 et 2011 dans la construction de logements bon marché, soit une augmentation de 60 % par rapport au budget actuel. Le gouvernement s’est engagé à bâtir chaque année 70 000 logements à bas prix pour 2010-2011, dont 45 000 logements sociaux, soit le double par rapport à 2004, le reste étant destiné notamment aux primo-accédants. L’objectif est d’atteindre ensuite un rythme de construction de 50 000 logements sociaux par an. Le Premier ministre, Gordon Brown, a annoncé la construction d’ici 2020, de 3 millions de nouveaux logements en Grande-Bretagne, qui souffre d’un déficit chronique de maisons, notamment à prix abordables. Une enveloppe de 441 millions d’€ est également prévue pour financer des infrastructures de transports.

La plus haute tour de Londres
Le groupe australien, qui a construit le nouveau stade de Wembley, vient de remporter un contrat de 735 millions d’€ pour la construction de la Tour «Pinnacle » dans la City de Londres. Ce gratte-ciel, le plus haut de la capitale britannique, a été conçu par KPF (Kohn Pedersen Fox). Il aura 63 étages et une surface de 95 000 m². Le maître d’ouvrage, Arab Investments, est un groupement de 70 investisseurs du Moyen-Orient, qui a racheté le projet au fonds allemand Difa. Le permis de construire a déjà été accordé et les travaux commenceront début 2008 pour une livraison fin 2009. Comme pour le stade de Wembley, il s’agit d’un contrat à prix fixe.

ESPAGNE

Immobilier : la banque d’Espagne inquiète
La crise de l’immobilier résidentiel américain aura un impact notable sur l’économie d’un pays fortement stimulé par l’activité du bâtiment. Bien avant la crise américaine, les banques et les caisses d’épargne espagnoles se préparaient à des modifications du cycle immobilier au regard du ralentissement observé depuis mai 2006. Concernant les prix, le réajustement du marché du logement se poursuit. Cette année, la hausse des prix n’excédera pas les 5,8 %.Toutefois, les organismes financiers ne se préoccupaient pas jusque là des difficultés que pourraient rencontrer les foyers espagnols pour faire face au remboursement des crédits hypothécaires dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. Or, aujourd’hui, la Banque d’Espagne est préoccupée par les finances des groupes immobiliers. La baisse du marché, conjuguée avec le renchérissement du crédit, pèsera sur les promoteurs : les problème de paiement devraient affecter ceux qui n’ont pas d’actifs suffisants pour renégocier les prêts obtenus pour acquérir du foncier. En outre, depuis la promulgation en juillet dernier de la « loi du sol », la qualification des terrains a été modifiée. De nombreux promoteurs se sont endettés dans l’achat de terrains, qui ne sont désormais plus « utilisables » dans le cadre de la nouvelle loi. Ce texte prévoit notamment que 30 % des terrains constructibles en Espagne seront désormais réservés à la construction de logements sociaux.

JO 2012 : vente du terrain olympique
Les 312 ha du parc olympique seront revendus après les JO 2012, dégageant près de 3 milliards d’€ de revenus. Ils appartiennent à London Development Agency, l’agence de développement régional. Les bénéfices de cette vente seront versés au fonds de la Loterie nationale, qui contribue largement au financement des JO.

12 % des logements neufs acquis par des étrangers en 2006
Les étrangers résidants en Espagne ont acquis l’année dernière 12 % des logements construits en Espagne (+ 0,5 %). 20 % des acheteurs sont européens et ont acquis essentiellement sur le littoral. Les autres acquéreurs sont des personnes originaires de pays en voie de développement. Ces investissements devraient diminuer de 7 % cette année pour se stabiliser autour de 4,2 milliards d’€. Les experts du Cabinet Grupo I estiment que sur le plan du tourisme, des pays comme la Croatie, le Portugal, le Maroc ou la Turquie rendent le marché espagnol moins attractif.

ROUMANIE

GTC renforce sa présence en Roumanie
Globe Trade Centre (GTC), un promoteur basé aux Pays-Bas mais actif en Pologne et dans toute l’Europe de l’Est, a annoncé un investissement de 11,6 millions d’€ pour acquérir 66,6 % du capital de GML American Regency Pipera qui dispose de 5,4 ha à Bucarest. GTC veut y construire 100 000² de logements de milieud e gamme, dont une moitié sera mise sur le marché en 2009 et l’autre un an plus tard. Il s’agit de la cinquième opération du genre de GTC sur le marché roumain, après Rose Garden (85 000 m²) et Felicity (130 000 m²), réalisés avec le fonds REEFF (groupe Deutsche Bank) ainsi que Jasmin Park (30 000 m²) et Green Dream (25 000 m²) financés entièrement par GTC.
Le promoteur est également actif en Roumanie dans le secteur des surfaces commerciales en province.

BELGIQUE

Résidentiel belge : essoufflement des prix
Selon le ministère de l’Economie, la hausse des prix des biens immobiliers a diminué de moitié au 1er semestre. Celle des terrains à bâtir n’a atteint que 4,4 % et celle des logements 5,7 %. Le prix moyen d’une maison atteint désormais 157 200 €, celui d’un appartement 163 861 €, et celui d’un terrain à bâtir 79,6 €/m².

POLOGNE

Projet de loi pour relancer le logement
Le gouvernement polonais a dévoilé les grandes lignes d’un projet de loi censé relancer la construction de logements et notamment d’appartements destinés à la location. Parmi les mesures phares prévues figure la suppression pure et simple (ou une simplification radicale de la procédure) du permis de construire pour des bâtiments d’habitation d’une surface inférieure à 5000 m² et d’une hauteur jusqu’à 12 mètres et surtout la libre conversion en terrains constructibles de toutes les terres agricoles situées dans les villes d’une certaine importance, et de toutes les terres agricoles de catégories inférieures. Les initiateurs du projet de loi espèrent ainsi provoquer une baisse des prix de logements, qui n’ont pas cessé de monter ces dernières années.

RUSSIE

Moscou : construction d’une nouvelle ville par les Grecs
Le groupe grec Michaniki a acquis un terrain de 70 ha au sud de Moscou, sur la route de Kiev, pour y construire pour 900 millions de $ une petite ville baptisée Hellas (Grèce). Le chantier de 900 000 m², étalé quatre ou cinq ans, doit comprendre surtout des maisons d’habitation de quelques étages, ainsi que les infrastructures associées : centres sportifs, écoles et magasins. Le groupe a aussi acheté 6 ha e terrain à Khimki, entre Moscou et l’aéroport international de Cheremetievo, où compte construire une résidence haut de gamme de 130 0000 m², ainsi qu’un yacht-club, pour 200 millions de $.

Un cadastre unifié pour 2008
La Douma (chambre basse du parlement russe) a définitivement adopté une loi créant un cadastre national unifié sur le modèle européen. Jusqu’à présent, il en existait deux, l’un portant uniquement sur les terrains, l’autre sur les constructions. La loi, qui doit entrer en vigueur le 1er mars 2008, devrait simplifier considérablement les procédures nécessaires pour établir la situation et la propriété d’un bien immobilier. Elle crée par ailleurs la profession d’ingénieur géomètre au cadastre et prévoit que les renseignements du cadastre peuvent être sauvegardés sous forme électronique. La réforme ne sera toutefois pleinement appliquée qu’en 2010.

Les maisons de ville ont le vent en poupe
Les maisons de ville, introduites en Russie sous forme de villages résidentiels autour de Moscou, connaissent une vogue croissante. Le nombre de communes en construction proposant des maisons de ville a crû de 65,2 %, atteignant le nombre de 76 dans la région de Moscou. Le nombre de constructeurs travaillant dans ce secteur a augmenté de 48 % et s’élève désormais à 86. Le m² construit d’une maison de ville coûte en moyenne 2810 $ et un logement vaut en moyenne 683 000 $ contre 1 million pour une maison individuelle neuve comparable.

IRLANDE

Résidentiel : ralentissement alarmant
La construction résidentielle en Irlande a atteint un record absolu en 2006 avec la livraison de 93 400 logements. Mais les prémisses d’un déclin – les premiers depuis 1993 – ont été enregistrés l’année dernière avec une baisse des autorisations de construire de 21 %. Les taux d’intérêts plus élevés dans la zone euro et une résistance des acheteurs face à une inflation galopante des prix résidentiels sont à la base de ce ralentissement. Au 1er trimestre, les prêts au logement ont reculé de 7,5 % et les mises en chantier de 20 %. Selon les économistes de la banque AIB, 82 500 logements seront livrés en 2007 et 75 000 en 2008, soit un tassement de 20 % en deux ans. Et l’inflation des prix résidentiels pourrait être négative en 2007 avec -2 prévus.