N°3 - Septembre 2006 - 11eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
URBANISME ET AMENAGEMENT

PERMIS DE CONSTRUIRE

Transfert de permis – conséquences - demande de prorogation par le titulaire initial (non recevable)

En cas de transfert d'un permis de construire, son titulaire initial n'est pas habilité à demander la prorogation du permis ni à présenter la déclaration d'ouverture de chantier. La circonstance qu'il soit demeuré propriétaire et ait établi postérieurement une nouvelle demande de transfert à son bénéfice est sans incidence tant qu'il n'a pas été statué sur cette nouvelle demande de transfert.
CAA Bordeaux, 9 mars 2006, n°02BX02177, M. Sanz, AJDA, 10.07.2006, p.1401

AGREMENT BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE

Agrément bureaux en Île-de-France – délivrance de plusieurs permis sur une unité foncière – nécessité d'un agrément (oui)

Au cours d'une période de douze mois ne peuvent être autorisés sans agrément des opérations réalisées sur le même site portant une superficie hors œuvre nette supérieure à 1.000 m² en application de l'article R.510-2 du Code de l'urbanisme. Cette obligation s'applique à des opérations concomitantes dont les superficies hors œuvre nette doivent dès lors s'ajouter.
Aussi, le dépôt à la même date de deux demandes de permis de construire par deux pétitionnaires différents sur des parcelles contiguës et appartenant à un même propriétaire, et ayant pour effet de porter la SHON globale de bureaux à plus de 1.000 m², doivent faire l'objet d'un agrément préalable au titre des articles L.510-1 et suivants du Code de l'urbanisme.
CAA Paris, 2 mai 2006, M. François X et Sté Espace de France-Immofrance, n°02PA02251, Construction Urbanisme, juin 2006, n°152

CERTIFICAT D'URBANISME

Légalité au regard de la réglementation nationale – article L. 111-1-2 – partie actuellement urbanisée de la commune – application des dispositions de l'article R. 111-14-1 - certificat négatif – légalité

La circonstance qu’un terrain soit situé à l’intérieur des parties actuellement urbanisées de la commune, si elle fait obstacle à l’application des dispositions de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme, n’interdit pas par principe à l’autorité administrative, dès lors qu’une construction sur ce terrain serait de nature à favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, de se fonder sur ce motif pour délivrer un certificat d’urbanisme négatif. En conséquence, la cour administrative d’appel n’a pas entaché son arrêt de contradiction de motifs en jugeant que les dispositions de l’article R. 111-14-1 du Code de l’urbanisme étaient en l’espèce applicables alors même que le terrain ne pouvait être regardé, selon elle, comme situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune. La cour administrative d’appel, en estimant qu’une construction sur le terrain en cause, eu égard à sa localisation en limite extrême de la partie urbanisée de la commune, au pied d’une colline boisée, et à son absence de raccordement aux réseaux d’eau potable et d’assainissement, serait susceptible de favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation d’espace naturel du site, s’est livrée à une appréciation souveraine exempte de dénaturation et a suffisamment motivé son arrêt. Elle en a déduit à bon droit que, dès lors que le permis de construire était susceptible d’être refusé en application de l’article R. 111-14-1 du Code de l’urbanisme, l’autorité compétente était tenue de délivrer un certificat d’urbanisme négatif.
CE, 6ème et 1ère sous-sections réunies, 15 février 2006, req. n° 268241, M. Bertrand Dacosta, Rapp. – M. Guyomar, C. du G, BJDU 2006

POS/PLU/CARTES COMMUNALES

Élaboration du document d'urbanisme - classement d'une parcelle en zone NC – présence de l'intéressé à une réunion de travail – détournement de pouvoir (non)

La présence d'une personne intéressée au classement d'une parcelle à une réunion de travail ayant pour objet la définition des objectifs de la révision du plan et la présentation des observations des collectivités et services associés à la préparation du document d'urbanisme, n'est pas de nature à établir, à elle seule, que celle-ci aurait influencé le classement des parcelles "en se départissant d'une attitude impartiale à cette occasion". Dès lors, le moyen fondé sur le détournement de pouvoir doit être rejeté faute de preuve.
CE, 1er mars 2006, M. YX, n°272507, Construction Urbanisme mai 2006, n°116

Légalité interne des POS – article L 121-1 du code de l’urbanisme - prescriptions relatives à la prévention des risques naturels prévisibles – création d’une zone NAXI – respect – non

Par une délibération en date du 21 mars 2002, le conseil municipal de Gambsheim a approuvé la révision du plan d’occupation des sols de la commune en tant qu’elle classe en zone NAX1I dudit plan un terrain d’une superficie totale de 77 ha situé au nord-est de la commune en bordure est de l’échangeur A35/RD94 initialement classé en zone agricole. Ladite zone destinée à accueillir un parc d’activités intercommunal non commercial, est située dans le champ d’inondation de la Zone du Landgraben au coeur d’un vaste secteur d’expansion des crues ainsi que cela ressort notamment de la carte des aléas et de I’atlas des zones inondées du Bas-Rhin. Il ressort des pièces du dossier que la délibération approuvant la révision du plan d’occupation des sols, qui devait prendre en compte le schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux du bassin Rhin-Meuse approuvé par le préfet du Bas-Rhin le 15 novembre 1996, modifie de manière substantielle le périmètre des champs d’inondation et les conditions d’écoulement des eaux en portant atteinte à la sécurité publique des communes avoisinantes, le projet de parc d’activité envisagé ayant une incidence importante sur les conditions d’écoulement des eaux. Si la COMMUNE DE GAMBSHEIM fait valoir en appel que la révision du plan d’occupation des sols a été précédée d’une étude sérieuse réalisée par la SOGREAH permettant d’appréhender l’intensité et la nature du risque d’inondation encouru par la modification du zonage et la réalisation du projet d’aménagement d’une zone économique, une telle étude qui ne porte pas sur l’ensemble des risques encourus sur la zone concernée, n’est pas de nature à établir que la révision litigieuse du plan d’occupation des sols a été adoptée dans des conditions permettant d’assurer la prévention des risques naturels prévisibles au sens des prescriptions de l’article L. 121-1 du code de l’urbanisme.
CAA Nancy 1ère chambre, 23 mars 2006, Commune de Gambsheim, req. n°04NC00376, M. Vincent, Rapp. – M. Adrien, C. du G, BJDU 2006

LOI LITTORAL

Loi du 3 janvier 1986 sur le littoral – Article L. 146-4 III – constructions interdites dans la bande des 100m – aménagement d’une construction existante – non - activités exigeant la proximité immédiate de l’eau - sanitaires publics – non

1ère espèce - Les dispositions de L. 146-4 III relative à la bande des 100m n’ont pas pour objet ou pour effet d’interdire tout aménagement des constructions déjà existantes. En conséquence, un plan d’occupation des sols pouvait autoriser « le réaménagement des casemates pour une utilisation à caractère public ou liée à une activité primaire », alors même qu’il s’agissait d’activités n’exigeant pas la proximité immédiate de l’eau.
2ème espèce - Eu égard à la forte fréquentation estivale des plages de l’île d’Aix entraînant des problèmes de salubrité publique et à la configuration des lieux, l’implantation de sanitaires publics et d’objets mobiliers destinés à l’accueil du public dans la bande littorale de 100 m, qui sont nécessaires au service public d’entretien et d’exploitation des plages, doit être regardée comme exigeant la proximité immédiate de l’eau.
CAA Bordeaux 1ère chambre, 9 mars 2006, Association « Aix-Ponant » M. et Mme Louis Baboeuf, req. n° 02BX01974, M. Rey, Rapp. – M. Chemin, C. du G, BJDU 2006

LOTISSEMENT

Règlement du lotissement – caducité des règles d'urbanisme –Incidences de l'annulation du document d'urbanisme (non) – application aux lotissements créés avant l'entrée en vigueur de l'article L. 315-2

En matière de lotissement, les règles d'urbanisme contenues dans un règlement de lotissement cessent de s'appliquer de plein droit au terme de 10 années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir à moins qu'une majorité des co-lotis en demande le maintien.
Cette règle n'est pas susceptible d'être remise en cause en cas d'annulation contentieuse du POS ou document d'urbanisme en tenant lieu postérieurement à l'intervention de la caducité des règles du lotissement.
Par ailleurs, l'arrêt rapporté précise que les dispositions de l'article L.315-2 entrées en vigueur en 1988 s'applique aux lotissements créés plus de 10 ans avant cette date.
CE, 24 mai 2006, Cne d'Antibes Juan les Pins, n°278688, mentionné aux tables du Recueil Lebon, JCP Administration et collectivités territoriales 2006, n°24, p.779

PARTICIPATIONS D'URBANISME

Équipement propre (L.332-15) – notion - bouche à incendie (oui) – extension du réseau d'eau potable (non)

En application de l'article L.332-15 du Code de l'urbanisme, les bénéficiaires d'autorisations de construire ne peuvent être tenus que de la réalisation et du financement des "équipements propres". En l'espèce, un lotisseur était tenu de réaliser une bouche à incendie ainsi que l'extension du réseau d'eau potable. La Cour considère que la bouche à incendie constitue un équipement propre car "elle ne pourrait être utilisée pour desservir d'autres habitations à venir eu égard au fait que ces dernières se situeraient, compte tenu de la configuration des lieux, à plus de 200 mètres de ladite bouche". En revanche, dans les circonstances de l'espèce, l'extension du réseau d'eau potable ne saurait être qualifié d'équipement propre "quand bien même à la date de la décision elle ne bénéficiait qu'aux lots créés".
CAA Paris, 28 mars 2006, SARL SIDEL, n°02PA01615, JCP Administration et collectivités territoriales 2006, n°25, p. 849

DROIT DE PREEMPTION

Renonciation à l'exercice du droit de préemption après fixation judiciaire du prix - illégalité de la décision de préemption- préjudice du vendeur – délai raisonnable de la vente après renonciation

A l'issue d'une procédure de préemption n'ayant pas aboutie, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption est entachée d'illégalité, obtenir réparation du préjudice subi. Lorsque le propriétaire a cédé son bien après renonciation de la collectivité, il est susceptible de subir deux types de préjudice.
Le premier préjudice résulte de la différence entre le prix figurant dans la promesse de vente et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation.
Le second préjudice résulte de l'impossibilité dans laquelle s'est trouvé le vendeur de disposer du prix figurant dans la promesse de vente entre la date de cession prévue par cet acte et la date de vente effective lorsque la vente a eu lieu dans un délai raisonnable. Lorsque la vente a eu lieu dans un délai ne correspondant pas aux diligences attendues d'un propriétaire désireux de vendre rapidement son bien, quelles qu'en soient les raisons, le terme à prendre en compte pour l'évaluation de ce préjudice doit être fixé à la date de la décision de renonciation.
En l'espèce, le propriétaire avait vendu son bien deux ans après la décision de renonciation de la Mairie. Le Conseil d'Etat sanctionne la CAA qui avait évalué le préjudice à la différence entre le prix fixé dans la promesse initiale et le prix de vente final pour erreur de droit "alors que [le vendeur] ne faisait état d'aucune circonstance l'ayant empêché de céder le bien dans un délai raisonnable après la décision de renonciation à un prix correspondant à la valeur vénale".
CE, 15 mai 2006, Commune de Fayet, n°266495, publié au Recueil Lebon, JCP, Administration et collectivités territoriales 2006, n°22, p.705

Espaces naturels sensibles – obligation d’ouverture au public (non) – raisons de sécurité ou limitation des risques d’atteinte au milieu naturel (oui) - rétrocession (non)

Un département peut légalement exercer son droit de préemption sur des terrains situés dans des espaces naturels sensibles sans prévoir leur ouverture au public, ni même d’aménagement à cette fin. L’absence d’aménagement en vue de l’ouverture au public n’ouvre pas « droit à rétrocession prévu à l'article L. 142-8 du code de l’urbanisme» dès lors que «des raisons de sécurité ou de limitation des risques d'atteinte au milieu naturel » le justifient. En l’espèce, la parcelle en cause, ne pouvait être rendue accessible au public, parce qu’essentiellement constituée de terrains en à-pic. Le Conseil d’Etat annule l’arrêt de la Cour administrative d’appel et considère «qu'en jugeant ainsi, sans examiner si la condition d'ouverture au public était satisfaite globalement dans cette partie de la zone de préemption ni si des considérations tenant à la sécurité ou à la limitation des risques pour le milieu naturel justifiaient que la parcelle en cause ne soit pas rendue accessible au public, la cour a entaché son arrêt d'une erreur de droit ».
CE, 7 juin 2006, Département du Var, n°277562, publié au Recueil Lebon – JCP Administration et collectivités territoriales, 3 juillet 2006, n°1154

Décision de préemption – motivation (article L. 210-1) – politique locale de l'habitat – opération isolée – Non

L’arrêté du 30 janvier 2002 par lequel le maire de la commune de Lelex (Ain) a préempté un ensemble immobilier situé sur une parcelle cadastrée D n° 141 au lieudit «La Chapelle» dit «l’ancienne fromagerie» et appartenant à la Société coopérative de fromagerie de Chézery-Forens donne pour motifs que « cet ensemble immobilier permettrait à la commune de disposer de locaux d’habitation en location qui permettrait de fixer des familles en résidence permanente à Lelex et par la même de pérenniser les services publics dans notre milieu rural, notamment l’école primaire ainsi que la poste. La commune a toujours fait valoir son désir d’acquérir cette propriété. » ;
Les dispositions des articles L 210-1 et L 300-1 permettent a une commune d’exercer son droit de préemption sur un immeuble pour disposer de locaux d’habitation, à la condition que l’acquisition soit justifiée par une politique locale de l’habitat qui implique la définition préalable d’un programme tendant au développement organisé d’une offre de logements adaptée aux besoins propres de chaque catégorie de population. En l’espèce la commune reconnaît que ce projet est une opération isolée qui ne s’inscrit pas dans une politique locale de l’habitat. Ainsi, l’acquisition envisagée ne répondant pas à l’un des objectifs définis par l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, la commune n’a pu exercer légalement son droit de préemption.
CAA Lyon 1ère chambre, 11 mai 2006, M. Guy Rolandez, req. n° 04LY00496, Mme Chevalier-Aubert, Rapp. – M. Besson, C. du G, BJDU 2006

CONTENTIEUX

Notification des recours (R.600-1) – contours de l'obligation

En application de l'article R.600-1 du Code de l'urbanisme, en cas de recours contre une décision d'urbanisme, l'auteur du recours est tenu à peine d'irrecevabilité de notifier son recours à l'auteur de la décision ainsi, le cas échéant, qu'au bénéficiaire.
Toutefois, l'irrecevabilité du recours " n'est pas subordonnée au fait que soit mentionnée l'existence de cette obligation dans la notification de la décision juridictionnelle ou que l'invitation adressé au requérant, par le greffe de la juridiction saisie, d'apporter la preuve qu'il s'est acquitté de cette obligation lui ait été faite dans un délai lui permettant encore d'y satisfaire". Par ailleurs, "l'existence d'une telle obligation ne peut être regardée comme faisant obstacle à l'application du principe du droit au recours effectif, rappelé par les articles 6 paragraphe 1 et 13 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales".
CE, 5 avril 2006, Mme Duguet, n°266777, mentionné aux tables du Recueil Lebon, AJDA 3 juillet 2006, p.1351