N°3 - Septembre 2006 - 11eme Année

LE POINT SUR

LA LOI N° 2006-872 DU 13 JUILLET 2006
PORTANT ENGAGEMENT NATIONAL POUR LE LOGEMENT

C’est au lendemain des violences qui ont secoué les banlieues françaises à l’automne 2005 qu’a commencé, au Sénat, l’examen du projet de loi portant engagement national (ENL) pour le logement. Composé à l’origine de 11 articles, ce projet de loi présenté par le Gouvernement pour remédier à la crise du logement s’est considérablement enrichi au cours des débats parlementaires. Les 112 articles que comprend aujourd’hui la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement tendent à accroître les ressources foncières au profit de la construction de logements tout en facilitant l’accession à la propriété.
Pour atteindre ces objectifs, le Législateur a choisi de faire de l’urbanisme et de la construction un vecteur majeur de son action en faveur du logement. Nous mettrons en exergue ci-après quelques-unes des principales mesures adoptées par le Parlement qui ont pour objectif, d'une part de développer l'offre de logement, et d'autre part de garantir la protection de l'acquéreur ou de l'occupant d'un logement. Nous ne traiterons pas du nouveau régime d'investissement locatif Borloo qui est décrit dans le Flash fiscal de ce présent bulletin (voir p.10).

I - DISPOSITIONS INTERESSANT LE PLAN LOCAL D’URBANISME

Rapport de présentation des plans locaux d’urbanisme

L’article 4-I du texte de loi autorise l’introduction dans le rapport de présentation du plan local d’urbanisme (PLU) d’un échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants.

Organisation de débats sur le plan local d’urbanisme

Le nouvel article L. 123-12-1 du Code de l’urbanisme organise la tenue d’un débat au sein du Conseil municipal sur « les résultats de l’application de ce plan (le PLU) au regard de la satisfaction des besoins en logements et, le cas échéant, de l’échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants ». Ce débat doit être organisé trois ans au plus tard après la délibération approuvant le PLU ou la dernière délibération portant révision de ce plan et régulièrement tous les trois ans lorsque le plan n’a pas été mis en révision.

Nouvelle servitude en faveur de la mixité sociale

L’article L. 123-2 d nouveau du Code de l’urbanisme permet désormais au PLU de délimiter dans les zones urbaines ou à urbaniser des secteurs dans lesquels, dans l’hypothèse où un programme de logements verrait le jour, un pourcentage de ce programme doit être consacré à la réalisation de logements locatifs.

Le droit de délaissement susceptible d’être mis en œuvre en faveur des propriétaires concernés par cette nouvelle servitude bénéficie d’un régime dérogatoire au droit commun en vertu des quatrièmes et cinquièmes alinéas de l’article L. 230-3 et de l’article L. 230-4-1 du Code de l’urbanisme.

Majoration du coefficient d’occupation des sols

La loi ENL réserve la possibilité aux communes de plus de 20 000 habitants et celles de plus de 1 500 habitants appartenant à un établissement public de coopération intercommunale de plus de 50 000 habitants compétent en matière d’habitat, de délimiter des secteurs au sein desquels une majoration du COS pouvant aller jusqu’à 50 % peut être décidée en faveur des programmes de logements comportant au moins une moitié de logements locatifs sociaux. Cette majoration pourra varier selon les secteurs. Elle ne doit toutefois pas avoir pour conséquence de porter atteinte à l’économie générale du plan d’occupation des sols ou du projet d’aménagement et de développement durable du PLU. Cette mesure est par ailleurs limitée dans le temps car en effet seuls les permis de construire délivrés avant le 1er janvier 2010 pourront en bénéficier.

II - DISPOSITIONS INTERESSANT LE PERMIS DE CONSTRUIRE

Ratification de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme

La loi ENL ratifie en son article 6 l’ordonnance n° 2005-1527 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et modifie certaines de ces dispositions et notamment :

- En matière de délai de retrait, l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme dispose désormais que « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire».

- L’article L. 422-2 du Code de l’urbanisme ajoute une nouvelle hypothèse dans laquelle l’autorité administrative de l’Etat est compétente pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable : les projets portant sur les logements construits par des sociétés de construction dans lesquelles l’Etat détient la majorité du capital relèvent de la compétence de l’autorité administrative de l’Etat.

Délivrance du permis de construire

En vertu de l’article L. 421-2-1 du nouveau du Code de l’urbanisme, les autorisations ou actes relatifs à l’utilisation ou à l’occupation du sol concernant « les logements construits par des sociétés de construction dans lesquelles l’Etat détient la majorité du capital » sont délivrés par le maire ou le préfet au nom de l’Etat. Il convient de rappeler ici que les dispositions de l’article L. 421-2-1 restent en vigueur jusqu’au 1er juillet 2007, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005. Ses dispositions seront remplacées par celles de l’article L. 422-2.

La sécurisation des constructions existantes

- Sort des constructions irrégulières

L’article 9 de la loi ENL contribue à l’amélioration de la sécurité juridique des constructions existantes en créant un nouvel article L. 111-12 dans le Code de l’urbanisme qui prévoit que « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme».

Toutefois, l’article L. 111-12 énonce également six hypothèses dans lesquelles cette prescription ne saurait être mise en œuvre :
- Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
- Lorsqu’une action en démolition a été engagée ;
- Lorsque la construction est située dans un parc naturel ou un site classé ;
- Lorsque la construction est sur le domaine public ;
- Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;
- Dans les zones de danger des plans de prévention des risques naturels.

- Action en démolition

L’action du Législateur en faveur de la sécurisation des constructions existantes s’est prolongée dans le domaine du contentieux civil. L’article L. 480-13 modifié du Code de l’urbanisme limite en effet considérablement l’action en démolition qui peut être intentée à l’encontre d’une construction qui a été édifiée conformément à un permis de construire mais en méconnaissance des règles d’urbanisme. Ainsi, les tribunaux de l’ordre judiciaire ne peuvent prononcer de condamnation à démolir en vertu des dispositions de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme que dans l’hypothèse où le permis de construire a été préalablement annulé par la juridiction administrative. L’action en démolition doit être introduite « au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative. » Les nouvelles prescriptions de l’article L. 480-13 sont applicables aux constructions achevées après le 16 juillet 2006.

Par ailleurs, l’action en démolition est ouverte dans les mêmes conditions au préfet lorsque le permis de construire a été annulé sur arrêté préfectoral pour un motif non susceptible de régularisation (art. L. 600-6 du Code de l’urbanisme).

- Annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme

La loi ENL introduit un nouvel article L. 600-5 dans le Code de l’urbanisme en vertu duquel « Lorsqu’elle constate que seule une partie d’un projet de construction ou d’aménagement ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation». Un arrêté modificatif tenant compte de la décision de la justice est pris par l’Administration à la demande du bénéficiaire de l’autorisation.

- Recevabilité du recours des associations

Le recours des association à l’encontre des décisions d’urbanisme a été réformé par l’article 14 de la loi ENL qui introduit un nouvel article L. 600-1-1 dans le Code de l’urbanisme afin d’interdire la constitution d’une association concomitamment à une demande de permis de construire. Désormais, « une association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu antérieurement à l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire».

III - DISPOSITIONS INTERESSANT LA CESSION DES BIENS DE L’ETAT

Opérations d’intérêt national

Le premier article de la loi ENL autorise la création par décret, jusqu’au 1er janvier 2010, de périmètres dans lesquels les opérations de réalisation de logements sur les biens immeubles appartenant à l’Etat ou à ses établissements publics ou cédés par eux à cette fin seront soumises au régime juridique des opérations d’intérêt national au sens de l’article L. 121-2 du Code de l’urbanisme. Les décrets deviendront caducs à l’expiration d’un délai de dix ans suivant leur publication. Il convient de souligner que le droit de préemption urbain ne pourra pas être mis en œuvre à l’intérieur de ces périmètres.

Information des autorités locales sur les propriétés de l’Etat et de ses établissements publics

La loi ENL introduit un nouvel article L. 121-2-1 dans le Code de l’urbanisme qui prévoit que les maires ainsi que les présidents des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de politique locale de l’habitat pourront demander au préfet la liste des immeubles appartenant à l’Etat et à ses établissements publics situés sur leur territoire.

Droit de priorité

L’article 15 de la loi ENL rénove le mécanisme du droit de priorité issu de l’article 30 de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d’orientation pour la ville en opérant une fusion opportune avec le droit de préemption urbain. Codifié aux articles L. 210-1 et suivants du Code de l’urbanisme, ce nouveau droit de priorité s’applique en faveur des communes et des établissements public de coopération intercommunale compétents en matière de droit de préemption urbain et vise « tout projet de cession d’un immeuble ou de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble situé sur leur territoire et appartenant à l’Etat, à des sociétés dont il détient la majorité du capital » ainsi qu’à certains établissements publics. La cession doit permettre la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions ou d’opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme ou la constitution de réserves foncières autorisant la réalisation de telles actions ou opérations. Les articles L. 210-2 et L. 210-3 du Code de l’urbanisme précisent respectivement les limites et la procédure du droit de priorité.

IV - DISPOSITIONS INTERESSANT LE CHANGEMENT D’AFFECTATION DES LOCAUX

La loi ENL ratifie également l’ordonnance n° 2005-655 du 6 juin 2005 relative au logement et à la construction tout en lui apportant certaines modifications :

- Désormais, les locaux qui ont fait l’objet de travaux postérieurement au 1er janvier 1970 ayant eu pour conséquence d’en changer la destination sont réputés avoir l’usage pour lequel les travaux ont été autorisés.

- Le régime dérogatoire dont bénéficiaient les locaux cédés par des personnes publiques est supprimé.

- Les sanctions pénales pouvant être prononcées pour violation des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de l’urbanisme ont été considérablement renforcées. Ainsi, l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit-il une amende de 25 000€ pour « toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. » Le président du tribunal peut également ordonner « le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés. » Enfin l’article L. 651-3 dispose que quiconque ayant fait sciemment de fausses déclarations ou ayant par de frauduleuses manoeuvres dissimulé ou tenté de dissimuler les locaux soumis à déclaration est passible d'un emprisonnement d'un an et d'une amende de 80 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement.

V - DISPOSITIONS DIVERSES CONCERNANT L'URBANISME

Elaboration des programmes locaux de l’habitat

L’article L. 302-1 du Code de la construction et de l’habitation est complété par un nouvel alinéa qui impose qu’un programme local de l’habitat soit élaboré dans un délai de trois ans à compter de la publication de la loi ENL dans toutes les communautés de communes compétentes en matière d’habitat de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, les communautés d’agglomération et les communautés urbaines.

Aménagement foncier

La nouvelle rédaction de l’article L. 300-4 du Code de l’urbanisme issue de l’article 7 de la loi ENL prévoit que « l'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, peuvent concéder la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation». Auparavant, les concessions d’aménagement n’avaient vocation à s’appliquer qu’aux seules opérations d’aménagement figurant dans le livre III du Code de l’urbanisme.

Droit de préemption urbain et sociétés civiles

En vertu de l’article 18 de la loi ENL, l’article L. 211-4 du Code de l’urbanisme comprend une nouvelle hypothèse dans laquelle le droit de préemption urbain n’a pas vocation à s’appliquer. Est exclue du champ d’application du droit de préemption urbain : « la cession de la totalité des parts d’une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption». Toutefois, en intégrant ce cas particulier aux dispositions de l’article L. 211-4, le Législateur réserve la possibilité au conseil municipal de soumettre cette exception au droit de préemption urbain renforcé. Le dernier alinéa de cet article prévoit en effet que « par délibération motivée, la commune peut décider d'appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit». Les parlementaires ont donc semble-t-il souhaiter donner aux communes un moyens de lutter contre l'abus de droit qui consiste à créer une SCI pour échapper au DPU.
Dans le cas d'une cession totale de parts de SCI, les vendeurs et leurs conseils devront donc veiller à l'avenir à vérifier si une telle délibération a été prise par la commune.

Par ailleurs, la motivation des décisions de préemption qui pouvait jusqu’à présent s’opérer par renvoi au programme local de l’habitat peut également prendre corps, en l’absence de programme local de l’habitat, dans la délibération par laquelle la commune a défini « le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux».

VI - DISPOSITIONS CONCERNANT LA VENTE IMMOBILIERE

Avant contrat : délai de rétractation

La loi ENL simplifie le dispositif en mentionnant que tout avant-contrat, qu'il soit établi par acte sous seing privé ou par acte authentique, est soumis au délai de rétractation. Auparavant, l'avant contrat authentique était soumis au délai de réflexion ce qui obligeait les parties à se déplacer deux fois chez le notaire.
De plus, l'agent immobilier va être autorisé à remettre directement l'acte au bénéficiaire du droit de rétractation, ceci afin d'éviter l'envoi d'une lettre recommandée (les modalités de cette remise seront fixées par décret).

Société civile d'accession progressive à la propriété

La loi crée une nouvelle forme de société civile immobilière (nouvel article L443-6-2 du Code de la construction et de l'habitation). Ces sociétés ont pour objet la détention, la gestion et l'entretien des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par un organisme HLM en vue de leur division en fractions destinées à être loués en tant que logement social et éventuellement être attribuées en propriétés aux associés. C'est une nouvelle forme d'accession progressive d'un logement social.

Diagnostic technique

La loi ENL ratifie l'ordonnance 2005-655 du 8 juin 2005 qui a créé le dossier de diagnostic technique qui regroupera l'ensemble des diagnostics (amiante, termites, plomb…). La loi crée également un nouveau diagnostic : l'état de l'installation intérieur électrique. Il devra être délivré lorsque l'installation aura été réalisée depuis plus de 15 ans. A défaut de produire ce document, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés. Un décret d'application devra préciser les modalités d'application.
La loi exclut par ailleurs du champ d'application du diagnostic de performance énergétique les ventes d'immeuble à construire.

Vente en l'état futur de rénovation

Attendu par tous les professionnels, l'article 80 de la loi ENL instaure un statut de la vente d'immeuble à rénover (nouveaux articles L262-1 et s.) qui s'inspire de celui de la vente en l'état futur achèvement. Les biens à usage exclusive ment professionnel ou commercial sont exclus, ainsi que les travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble (assimilable à une reconstruction). L'avant contrat et le contrat devront comprendre des mentions obligatoires. Une garantie extrinsèque d'achèvement devra être fournie.

Frais d'établissement de l'état des charges

A l'occasion de la vente d'un lot, le syndic doit délivrer au notaire un état daté des charges. Les frais d'établissement de cet état sont désormais à la charge du seul copropriétaire vendeur (art 10-1 alinéa 3 nouveau de la loi du 10 juillet 1965). Ceci devrait mettre fin à la problématique des "frais de mutation" réclamés par le syndic au moment des ventes de lots et qui, selon la Cour de cassation, doivent être répartis entre tous les copropriétaires.

VII - PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER

Statut des collaborateurs non salariés

Les négociateurs qui étaient chargés de négocier et de conclure des opérations immobilières pour le compte des agents immobiliers ne pouvaient pas bénéficier du statut d'agent commercial selon la jurisprudence de la Cour de cassation. La loi ENL les soumet donc expressément à ce statut.

Rémunération des agents immobiliers

Actuellement, l'agent immobilier ne peut percevoir une rémunération (commission, frais de recherche, publicité…) avant que l'opération ait été conclue et constatée dans un seul écrit contenant l'engagement des parties. Dorénavant, cela sera permis lorsque l'opération porte sur de l'immobilier d'entreprise. Un décret d'application fixera les modalités de cette rémunération.

Rémy NERRIERE
Julien BERNARD