N°3 - Septembre 2006 - 11eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

PROMESSE DE VENTE

Violation d’un pacte de préférence – possibilité de se substituer à l'acquéreur – conditions

Selon la Cour de cassation, le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la double condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. A défaut, la réalisation de la vente ne peut être ordonnée au profit du bénéficiaire du pacte.
En l'espèce, il n'était pas démontré que l'acquéreur savait que le bénéficiaire du pacte avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, donc la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte. Le bénéficiaire du pacte ne pouvait donc en l'espèce que demander des dommages intérêts.
Revirement de jurisprudence : cet arrêt vient à l’encontre d’une jurisprudence constante qui refusait toute substitution.
Cass. Ch. mixte, 26 mai 2006, n° 240, F + B + R + I, rejet – Jurishebdo n° 231- BRDA 15 juin 2006 11/06

Rupture de pourparlers – dommages et intérêts (non) - pas de lien de causalité entre la faute et l'éventuel dommage

Une société avait mené des négociations avec une SCI pour la vente d'un terrain destiné à la construction d'un immeuble. Mais un projet de « protocole » de vente n'a finalement pas été signé et la société a ensuite vendu le bien à un tiers.
La SCI l'assigne alors en paiement de dommages intérêts pour rupture abusive des pourparlers. La Cour d'Appel avait condamné la société à payer des dommages-intérêts à la SCI car il existait un préjudice évaluable consistant en la perte d'une chance sur le manque à gagner résultant de la disparition du programme immobilier envisagé.
Cette décision est cassée au motif qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels n’est pas la cause du préjudice consistant dans la perte d’une chance de réaliser les gains que permettait d’espérer la conclusion du contrat.
Cass. Civ. 3e, 28 juin 2006, n° 793, FP-P + B + R + I, cassation partielle – Jurishebdo n°239

BAIL PROFESSIONNEL

Contrat de mise à disposition d'un bien – horaire de mise à disposition du bien modifiable – qualification de bail (non)

Une société d'exploitation de thalassothérapie avait consenti annuellement à un professeur de gymnastique aquatique la mise à disposition à titre onéreux de bassins et de vestiaires. Après 10 années, la société d'exploitation avait informé l'enseignant qu'il devait cesser ses activités. Afin de bénéficier des dispositions de la loi du 23 décembre 1986, et notamment des règles de reconduction tacite et d'encadrement du congé, l'enseignant invoquait la requalification de la convention de mise à disposition en bail professionnel.
La Cour de cassation rejette cette demande au motif que l'enseignant, qui partageait les bassins avec d'autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tout moment par la société d'exploitation, ne disposait pas librement et exclusivement du local, et qu'en conséquence, la convention signée entre les parties ne pouvait être qualifiée de bail.
En réalité, la présence d'autres utilisateurs n'était pas de nature à entraver la jouissance du local par le professeur dès lors qu'il était le seul utilisateur des bassins pendant ses heures d'enseignement. Le refus de qualification du contrat en bail professionnel tenait plus au fait que la société d'exploitation pouvait modifier librement l'utilisation du bien et qu'en conséquence, le bénéficiaire de la mise à disposition n'en avait pas la libre jouissance.
Cass. civ. 3ème, 11 janvier 2006 – Rép Def. n°9 (2006), art. 38385

VENTE

Vice caché et notion de vendeur professionnel - interprétation extensive

La question qui se posait était de savoir si on pouvait qualifier l’un des vendeurs d'un château rénové entre 1947 et 1950 et vendu en 2001 et qui s'était avéré «infesté d’insectes de type vrillettes capricornes», de «professionnel» afin de mettre en œuvre la garantie des vices cachés. Il s’agissait d’un homme de 93 ans, à la retraite depuis 30 ans, mort en cours d’instance.
La Cour de cassation admet cette qualification en considération de sa qualité d'ingénieur des travaux publics, ayant dirigé pendant de nombreuses années une entreprise de bâtiment qui avait construit de multiples immeubles d'habitation, directeur de l'entreprise ayant fourni le bois de charpente et se rendant régulièrement sur le chantier.
Cass. Civ. 3e, 26 avril 2006, n° 509, FS-P+, rejet – Jurishebdo n° spécial 10(2006)

Vices cachés - action estimatoire et sous-évaluation du bien

L’action estimatoire de l’article 1644 du Code civil, qui est une action en réduction du prix en cas de vice caché, peut être engagée par l’acquéreur, alors même que le prix de la vente aurait été sous-évalué.
Cour de cassation 1er février 2006 n 05-10.845 – Bull Lamy Immobilier – avril 2006

AGENT IMMOBILIER

Conditions de révocabilité du mandat de vente avant son terme sans indemnité

Le mandant qui a signé un mandat de vente pour une durée irrévocable de trois mois peut révoquer le mandat avant que le mandataire ne trouve un acquéreur sans qu’il y ait lieu d’appliquer la clause pénale figurant dans le mandat. Le mandat, même stipulé irrévocable, de rechercher un acquéreur en vue de la vente d'un bien, ne prive donc pas le mandant du droit de renoncer à l'opération.
Cour de cassation 30 mai 2006 6 Bull Lamy Immobilier – Juillet 2006

Mandat de vente non exclusif – accord du vendeur adressé par courriel avant l'offre de l'agence – perte de la commission pour l'agence

Le propriétaire d’un appartement avait consenti un mandat de vente non exclusif à une agence.
Le vendeur avait informé l’agence par téléphone le 30 août puis confirmé par lettre recommandée du 4 septembre que le bien était vendu à un tiers. A cette dernière date, l’agence avait transmis l’offre d’achat d’un acquéreur à un prix identique au prix demandé par le vendeur.
L’agence réclamait une indemnité compensatrice de sa perte de commission, mais elle est déboutée car le propriétaire était parvenu à un accord sur la chose à vendre et sur le prix avec un acquéreur, et ce, à l'aide de courriels antérieurs à l'offre transmise par l'agence, et dont la date mentionnée par les ordinateurs concernés doit être tenue pour probante dès lors qu'il n'est ni établi ni même prétendu qu'elle aurait été falsifiée.
CA Paris, 4 mai 2006, 2e ch. B, n° 2005/9399 – Jurishebdo n°233

BAIL D'HABITATION

Article 1751 du Code civil – époux ayant des résidences séparées – incidence sur la cotitularité du bail (non)

Même si le bail a été conclu avant le mariage, le droit au logement d’un époux qui avait cessé d’occuper les lieux loués pendant plusieurs années en raison d’une longue hospitalisation, est maintenu.
La Cour de cassation procède ainsi à une application extensive de l’article 1751 du Code civil, dès lors que ledit article est applicable sans que l’époux qui le revendique n’ait à justifier qu’il vit dans le logement loué.
Cour de Cassation 31 mai 2006 n 04-16.920 – Bull Lamy immobilier Juin 2006 - JCP N 16 juin 2006 p. 1133 n°421

Congés pour motifs légitimes et sérieux – inexécutions des obligations par le locataire – incidence de la cessation de ce trouble au moment de la délivrance du congé (non)

Le bailleur peut notifier un congé alors que les éléments constituant le motif légitime et sérieux ont disparu. L’inexécution par le locataire de ses obligations lui incombant pouvant constituer un motif légitime et sérieux de congé, même si elle a cessé à la date de délivrance de ce congé.
Cour de cassation 17 mai 2006 n 05-14.395 – Bull Lamy Immobilier Juillet 2006

Bail d'habitation – congés pour démolition – vente ultérieure à un promoteur – validité du juste motif au moment du congé

Des époux propriétaires d’un tènement sur lequel se trouvait une maison d’habitation donnée en location ont notifié aux locataires un congé motivé par leur intention de réaliser un lotissement sur ce terrain, ce qui nécessitait la démolition de l’habitation louée. Renonçant à réaliser eux-mêmes ce lotissement, les propriétaires ont vendu le terrain à une société de promotion immobilière. Les locataires, estimant que le droit de préemption bénéficiant au preneur en cas de vente du bien loué avait été bafoué, ont assigné les propriétaires pour faire constater la nullité de ce congé. La Cour de Cassation confirme la décision de la Cour d’appel au motif que la restructuration immobilière n’était pas une éventualité ou un vague projet, mais le motif légitime et sérieux du congé et approuve les juges d’en avoir déduit que l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 n’était pas applicable.
Cass. 3ème civ 22 mars 2006 : JCP N 28/04/2006 jp p.809 n°325

CONSTRUCTION

Travaux effectués sans devis ni bon de commande – charge de la preuve sur le constructeur

Une société demande à Mme C une certaine somme en règlement du solde de travaux d’un caveau commandé par elle. Mme C refuse invoquant que le caveau réalisé n’est pas conforme à celui commandé au niveau de la contenance. La Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel qui avait débouté Mme C au motif qu’il n’existait ni devis ni bon de commande car la charge de la preuve des travaux commandés appartient à la société et non à Mme C.
Cass 1ère Civ. 21 mars 2006 - Droit et Patrimoine Hebdo n° 608 du 24 mai 2006

BAIL COMMERCIAL

Travaux urgents – mise en demeure du bailleur nécessaire pour en obtenir remboursement

En l’absence de mise en demeure et d’autorisation judiciaire, le preneur d’un bail commercial ne peut obtenir le remboursement des travaux qu’il a effectués à la place du bailleur, même s’il ne disposait que d’un délai d’un mois et demi pour les réaliser.
Cass 3ème civ 11 janvier 2006 JCP N 16 juin 2006 com p. 1146 n°1219