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N°3 - Septembre 2006 - 11eme AnnéeFLASH FISCAL
Les mesures fiscales de la Loi portant Engagement National pour le LogementLa loi portant engagement national pour le logement (loi « ENL » n°2006-872 du 13 juillet 2006) a été publiée au Journal Officiel du 16 juillet 2006. La principale nouveauté concerne la refonte des régimes d’amortissement des immeubles en matière de revenus fonciers. I – La modification des régimes d’amortissement en matière de revenus fonciersA) Remaniement du régime « ROBIEN »L’ancien régime « ROBIEN », qui permettait de déduire des revenus locatifs jusqu’à 65% de la valeur du logement, s’est appliqué pour la dernière fois aux investissements réalisés jusqu’au 31 août 2006. Depuis le 1er septembre 2006, un nouveau régime « ROBIEN recentré » est entré en vigueur.
Le nouveau régime d’amortissement concerne : Comme dans l’ancien dispositif ROBIEN, le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. Il est possible de louer à des ascendants ou descendants, à condition qu’ils ne relèvent pas du même foyer fiscal. Comme avant, aucune condition de ressources du locataire n’est imposée mais le loyer mensuel ne doit pas dépasser un plafond fixé par décret pendant toute la durée de l’engagement. Dans le cadre de l’application du « ROBIEN recentré » de nouveaux plafonds de loyer et un nouveau zonage ont été publiés (la France est désormais découpée en quatre zones au lieu de trois). A la différence de l’ancien dispositif ROBIEN, l’amortissement total est au maximum de 50% de la valeur du bien sur 9 ans : 6% pendant les sept premières années, puis 4% pendant les deux années suivantes. A l’issue des neuf ans, le propriétaire n’a plus la possibilité de proroger son engagement. B) Création d’un nouvel amortissement « BORLOO neuf »Parallèlement au réaménagement du régime « ROBIEN », la loi ENL crée un nouveau régime d’amortissement « BORLOO » destiné à favoriser la construction de logements à loyers intermédiaires, pour des locataires à revenus modestes ou moyens. Le régime « BORLOO » concerne les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2006. Toutefois, il est applicable à compter du 1er janvier 2006 à la condition que le contribuable opte pour le « ROBIEN recentré ». Comme pour le « ROBIEN », le propriétaire doit prendre l’engagement de louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant neuf ans. En revanche le logement ne peut pas être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable, excepté la possibilité, après une période de location d'au moins trois ans, de suspendre l’amortissement pendant la période de mise à disposition du logement (de neuf ans maximum).
Le propriétaire bénéficie de deux avantages supplémentaires par rapport au « ROBIEN recentré » :
Mais en contrepartie : C) Suppression du régime « BESSON ancien »L’amortissement « BESSON ancien » est supprimé pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006. Cependant les contribuables qui avaient choisi de se placer sous ce régime avant cette date peuvent continuer à bénéficier de l’avantage fiscal jusqu’au terme de la période d’engagement, éventuellement prorogée. II – Autres mesures fiscales de la loi ENLBorloo "Ancien" : pour inciter les propriétaires à louer leurs logements à des personnes disposant de revenus modestes, la loi ENL prévoit une déduction forfaitaire supplémentaire en matière de revenus fonciers pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006 dans le cadre d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat. La déduction est de 30% ou de 45% des revenus bruts selon les ressources du locataire et l’effort consenti par le bailleur sur le loyer.
Les communes peuvent décider, sur délibération du conseil municipal, d’instituer une taxe sur la première cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible pour les cessions à intervenir à compter du 1er janvier 2007. Cette taxe est égale à 10% des deux tiers du prix de cession du terrain (elle n’est calculée que sur la part de plus-value qui est considérée comme afférente au classement en terrain constructible). En matière de revenus fonciers, les propriétaires qui mettent en location entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007 des logements qui étaient vacants bénéficient d’une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus perçus jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du bail. Pour ouvrir droit à la déduction, le logement doit avoir donné lieu, au titre de l’année qui précède celle de la conclusion du bail, au versement de la taxe sur les logements vacants. Les communes peuvent décider d’assujettir à la taxe d’habitation, à partir du 1er janvier 2007, les logements non meublés et vacants depuis plus de cinq ans. Afin d’éviter une double imposition, seules les communes dans lesquelles la taxe sur les logements vacants n’est pas applicable peuvent voter cet assujettissement. La loi ENL prévoit l’application du taux réduit de TVA de 5,5% aux ventes de logements neufs à usage de résidence principale, destinés à des personnes disposant de ressources inférieures à un plafond et situés dans des quartiers classés zone urbaine sensible ou à moins de 500 m de ces quartiers. Pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, la valeur locative cadastrale des terrains constructibles peut être majorée sur délibération du conseil municipal. La loi ENL modifie les modalités d’application de cette majoration et la rend applicable aux terrains à bâtir. La taxe locale d’équipement est assise sur la valeur de l’ensemble immobilier à construire, déterminée en appliquant à la surface hors œuvre nette de l’immeuble une valeur forfaitaire au mètre carré, variable selon la catégorie d’immeuble. A compter du 1er janvier 2007, les valeurs forfaitaires sont sensiblement augmentées et la classification est en partie modifiée.
Maître Nicolas MOREAU |
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