N°3 - Septembre 2006 - 11eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
COPROPRIETE ET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

PARTIES COMMUNES

Partage de parkings entre copropriétaire – contrepartie obligatoire pour ceux qui n'en reçoivent pas

Une assemblée de copropriétaires autorisait certains copropriétaires à occuper les emplacements de stationnement délimités dans la cour commune qui étaient en nombre inférieur à celui des copropriétaires. Elle avait cru prendre une décision valable en recourant à des critères objectifs : la qualité de copropriétaire résidents et le nombre de millièmes.
La décision est invalidée au motif qu’elle entraînait une rupture d'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes sans contrepartie pour les copropriétaires lésés.
La Cour de cassation laisse une ouverture en évoquant l’absence de contrepartie. Une compensation financière accordée à ceux qui n’ont pas de stationnement pourrait être de nature à valider une autorisation accordée aux autres.
Cass. Civ. 3e, 11 mai 2006, n° 556, FS-P + B, cassation partielle – Jurishebdo n°235

REGLEMENT DE COPROPRIETE

Droit de clore une terrasse en copropriété – mention dans le règlement de copropriété – délai de 10 ans pour s'en prévaloir

Dans une copropriété constituée en 1990, un copropriétaire disposait depuis 1997 d’un lot comprenant un local avec « jouissance privative de la terrasse et autorisation de la fermer».
Or l’assemblée lui avait refusé en 2002 l’autorisation de la clore.
La Cour de cassation confirme la validité de ce refus.
En effet, la faculté de fermer une terrasse constitue un droit visé à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui devient caduque si le droit n’a pas été exercé dans les 10 ans qui suivent la convention. La liste de cet article n'est pas limitative.
Cass. Civ. 3e, 24 mai 2006, n° 638, FS-P + B, rejet – Jurishebdo n° 237

LOI CARREZ

Loi Carrez et mesurage d'une pièce en sous-sol non constitutive d'une cave

Un acquéreur soutenait que la superficie de «la cave aménagée en grande pièce au sous-sol,» devait être exclue de la superficie privative du bien vendu. Le contrat de vente l’avait décrite comme «au sous-sol, une grande pièce».
Cette demande est rejetée au motif que la superficie de la partie privative d'un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, mais a contrario, aucune disposition légale n'écarte l'application de ce texte aux locaux qui sont situés en sous-sol, sans constituer des caves.
CA Paris, 2e ch. B, 6 juillet 2006, n° 04/16027, infirmation- Jurishebdo n°239

Loi Carrez - calcul de la superficie d’un lot – embrasures des fenêtres

Ayant relevé qu’il résultait de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 que pour calculer la superficie d’un lot, il y avait lieu de déterminer un plan vertical d’une hauteur de 1,80 m au minimum, et pour arrêter le volume déductible correspondant aux embrasures de fenêtres, y compris des fenêtres de toiture, il convenait d’appliquer un principe de continuité entre les deux murs et qu’en l’espèce la hauteur sous plafond de l’une des pièces de l’appartement était, en partie, inférieure à 1,80 m et que cette pièce était éclairée par deux fenêtres de toiture, la cour d’appel a exactement retenu que la hauteur sous plafond devait être mesurée non par rapport au vitrage des fenêtres mais par rapport aux embrasures, qu’avait été prise en compte la superficie « sous rampants » au delà de 1,80 m , y compris la partie des fenêtres qui s’y trouvaient et qui existait une différence de 6,6 m2 au détriment des acquéreurs.
Cour de cassation 3ème civ. 6 décembre 2005 Suigo c/Wurtz Affaire n°04-15.984 (n°1373 F-D) – AJDI Avril 2006

SYNDIC

Protection contre les insectes xylophages et pouvoir du syndic

Un syndic n’a pas à demander l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour protéger l’immeuble des insectes xylophages.
Cass. Civ. 3ème 4 janvier 2006 (rejet) 6 Pourvoi n° 04-19771 Bull. civ. III à paraître

ASSEMBLEE GENERALE

Convocation à l’assemblée – indivision successorale - inopposabilité d’une mutation au syndic

Il est demandé l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 12 décembre 2001 au motif que le syndic n’aurait pas régulièrement convoqué certains copropriétaires membres d’indivisions successorales. L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que « tout transfert de propriété sur un lot doit être notifié sans délai au syndic » et que la sanction de l’absence de cette formalité est de rendre inopposable ledit transfert. Il n’est pas démontré que les mutations à la suite du décès de certains copropriétaires ont été adressées au syndic, soit sans délai comme le prévoit le texte précité, soit dans le délai de deux mois comme dit au règlement de copropriété. Dès lors les mutations sont inopposables au syndic qui a donc pu valablement convoquer les copropriétaires concernés.
Cour d’appel de Paris 23ème ch. B, 12 janvier 2006-08-08 - C.c/Syndicat des copropriétaires du parc Vatonne 17, parc Vatonne 91190 Gif-sur-Yvette – AJDI avril 2006

Assemblée générale - indivision matrimoniale – mandat tacite de représentation

Il existe un mandat de représentation tacite entre les époux communs en biens, pour un lot en communauté, lorsqu’il résulte des circonstances de la cause qu’un des époux se présente et vote habituellement à l’assemblée générale des copropriétaires, au su, sans protestation, ni opposition de l’autre.
Cour de cassation 3ème civ. 12 janvier 2005 G c/Syndicat du 144-154, rue Marcadet à Paris - Pourvoi n° 03-14.571 (n°38 FS-D) – AJDI Mai 2006

CHARGES

Participation aux charges et « résidence de services »

Le syndicat d’une « résidence services » est fondé à se prévaloir du règlement de copropriété qui n’a fait l’objet d’aucune action en nullité de la répartition des charges, pour procéder au recouvrement de ces charges.
Ayant retenu que le règlement de copropriété, d’une part spécifiait que l’immeuble avait pour destination une résidence avec services et d’autre part précisait que les copropriétaires devaient participer aux dépenses afférentes aux services, en matériel et personnel, compte tenu de la destination particulière de l’immeuble ; un copropriétaire qui n’occupait pas ses lots a été condamné à payer ses charges de copropriété, notamment les frais de personnel et les frais de fonctionnement des services collectifs et éléments d’équipement communs, en raison de la destination particulière de l’immeuble, telle qu’elle résultait des clauses du règlement de copropriété.
Cour d’appel de Paris 14ème ch. A, 26 oct. 2005 X c/Syndicat des copropriétaires Les Réaux – AJDI Mai 2006