N°3 - Septembre 2005 - 10eme Année

L'ACTUALITE DE CHEUVREUX

Michèle Raunet et Rémy Nerrière interviendront le 18 octobre 2005 au cours d’une formation EFE ayant pour thème : « Comment gérer les risques d’une opération immobilière ? ». Leur intervention portera tout particulièrement sur le traitement juridique des droits sur le terrain.

Le 28 octobre 2005, Michèle Raunet interviendra lors d’une formation organisée par l’ADEF à l’Espace Saint-Martin sur la problématique des modes de gestion d’ouvrages complexes à concilier avec les règles de la domanialité publique.

La conférence annuelle GRIDAUH / Chambre des Notaires de Paris se tiendra le 17 novembre 2005 à 8h30 et traitera de thèmes liés à l’actualité : réforme de l’article L.631-7 du CCH, réforme du permis de construire, PLU de Paris. Pour rappel, Bruno Cheuvreux est le représentant de la Chambre des Notaires de Paris auprès de ce groupement d’intérêt public.

Michèle Raunet interviendra avec le Professeur Fatôme le 21 novembre 2005 au cours d’une formation EFE ayant pour thème « La gestion du domaine public ».

DES CLIENTS NOUS ONT DEMANDE

Dans le Bulletin de Cheuvreux n°2-2005, vous décrivez la nouvelle réglementation concernant les location en meublé. Vous mentionnez que cette réglementation est entrée en vigueur le 20 janvier 2005. s’applique t elle aux contrats de location signés avant cette date?

Votre question nous permet de faire un rectificatif à ce que nous avions écrit à l’époque. En effet, la loi ne mentionne rien sur l’application de la nouvelle loi au contrat en cours alors que d’autres lois, concernant tout particulièrement la réglementation des baux d’habitation, mentionnent souvent expressément qu’elles s’appliquent aux baux en cours. Concernant la réforme des locations en meublé, l’ensemble de la doctrine est d’accord pour mentionner que la loi ne peut s’appliquer au contrat en cours. En effet, selon l’article 2 du Code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir : elle n’a pas d’effet rétroactif. Les parties au contrat ont contracté sous l’empire d’une loi, la convention ainsi formée tenant lieu de loi entre aux (article 1134 du code Civil). Les auteurs se basent également sur la position de la Cour de cassation à l’époque de l’entrée en vigueur de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 (article sur les baux professionnels). Il a été jugé que cet article ne s’appliquait pas aux contrats en cours (Cass 3ème civ 11 juin 1997). Néanmoins, dés que le bail viendra à terme et se reconduira tacitement, la nouvelle réglementation s’appliquera car le bail reconduit tacitement constitue un nouveau contrat (Cass 3ème civ 10 juin 1998).
Les tribunaux auront peut être à trancher la question et nous ne manqueront pas de vous en avertir dans notre Bulletin.

Je voudrais faire profiter de la donation exceptionnelle Sarkozy pour donner 30 000 euros à chacun de mes petits enfants. Hors, ils résident à l’étranger avec leur parents. Est ce possible bien qu’ils ne résident pas en France et où faut-il déposer le formulaire n°2730?

Comme toute donation, les 30 000 euros exonérés de droits d’enregistrement transmis à ses enfants, ou petits enfants (voire à ses neveux et nièces en l’absence de descendance) peuvent être effectués envers une ou des personnes domiciliés à l’étranger. Si la donation est faite sous forme de don manuel, l’imprimé n°2730 devra être envoyé en deux exemplaires par vos enfants au centre des impôts des non résidents, service des dons manuels, 9 rue d’Uzès, 75002 Paris. L’administration vous en retournera un exemplaire dûment visé à conserver. Vous pouvez également faire cette donation par acte notarié, le notaire domiciliera le don à son étude et l’enregistrera auprès de la recette des impôts dont il dépend.

Propriétaire de plusieurs appartements dans Paris donnés à la location, j’ai entendu dire qu’ils pouvaient ne pas être inclus dans la base taxable de l’ISF. Quelles en sont les conditions?

Ceci est vrai. Il existe un dispositif d’exonération réservé aux loueurs en meublé professionnels. Est considérée comme tel la personne qui:
- loue un local d’habitation meublé directement ou indirectement. Les locations de locaux nus sont donc exclues.
- et est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
- et retire de cette activité à la fois plus de 23 000 euros de recettes annuelles brutes et plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Ne sont pas pris en compte les revenus fonciers, revenus mobiliers et revenus taxables à un taux proportionnel.

Si vous remplissez ces conditions, vos appartements seront considérés comme des biens professionnels, exonérés d’ISF. Dans ce cas, si le reste de votre patrimoine imposable ne dépasse pas 732 000 euros, vous n’avez pas à déposer de déclaration ISF. Attention cependant à bien être certain que ces conditions sont remplies. Car si vous ne déposez pas de déclaration, l’Administration fiscale disposera d’un délai allongé de 10 ans pour vous redresser.