N°3 - Septembre 2005 - 10eme Année

LE POINT SUR

LES DISPOSITIONS DE L’ORDONNANCE DU 8 JUIN 2005 EN MATIERE DE DIAGNOSTIC IMMOBILIER ET DE REGLES D’AFFECTATION

I - CREATION DU DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE

L' ordonnance du 8 juin 2005 unifie les différents diagnostics techniques existants en matière de vente immobilière en créant le dossier de diagnostic technique. Ce dossier est destiné à réunir dans un seul document les états, constat et diagnostic que le vendeur doit obligatoirement présenter en cas de vente de tout ou partie d'un bâtiment.

Deux mesures principales ont été prises.

- Regroupement des diagnostics.
- Organisation de la profession de diagnostiqueurs.

L'ordonnance opère le regroupement des états, diagnostic et constat existants.

A – concernant la vente d’un immeuble
En ce qui concerne la vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, dès le stade de la promesse de vente, le vendeur doit produire un dossier de diagnostic technique comprenant:
- le constat de risque d'exposition au plomb (art. L. 1334-5 et L. 1334-6 C. santé publ.),
- l'état «amiante» (art. L. 1334-13 C. santé publ.,
- l'état «termites» (art. L. 133-6 CCH ),
- l'état de l'installation intérieure de gaz naturel (art. L. 134-6 CCH),
- l'état des risques naturels et technologiques (art. L. 125-5, I C. envir.),
- le diagnostic de performance énergétique (art. L. 134-1 CCH).

Etant précisé que les documents concernant le plomb et le gaz ne sont requis que pour la vente d'immeubles ou parties d'immeubles d'habitation. Le gouvernement a profiter de cette ordonnance pour procéder à la codification de certaines dispositions législatives portant, d'une part, sur la présence de termites, et d'autre part, sur la sécurité des installations de gaz. Il a par ailleurs mis en cohérence les textes régissant les différents diagnostics avec ce nouveau document unique.

Il est important de préciser que l’ordonnance n’est pas venue réformer le contenu de chaque diagnostic. Chacun d'entre eux conserve ses spécificités relatives à la portée des investigations techniques (états portant sur les parties privatives ou communes), à la présence d'un zonage (termites, risques) ou aux conséquences de l'absence d'un des états (exclusion de la garantie des vices cachés, résolution du contrat, etc.).
L’ordonnance a néanmoins précisé certains points qui restaient obscurs pour les praticiens.
Il est mentionné qu’en matière de vente par adjudication, le dossier de diagnostic technique doit être annexé au cahier des charges.
En ce qui concerne les locaux en copropriété, il est précisé que les diagnostic plomb, termite et Gaz ne concernent que la partie privative du lot (et seulement le logement pour le plomb).

Des décrets d’application viendront fixer à l’automne la durée de validité de chaque diagnostic ( il faudra refaire un nouveau diagnostic si la date de validité de ce dernier expire entre la promesse et l'acte de vente). Actuellement la durée est de 3 mois pour l'état relatif aux termites, d'1 an pour le certificat « plomb » et pour l'état de l'installation de gaz, et de 10 ans pour le diagnostic de performance énergétique.

Concernant le Gaz et le diagnostic de performance énergétique, nous sommes toujours dans l'attente des dispositions réglementaires d'application. Il est juste précisé que le diagnostic gaz porte sur les installations de plus de 15 ans. Le ministre du logement a confirmé que la disposition concernant le diagnostic de performance énergétique devrait entrée en vigueur au 1er janvier 2006.

Le Ministre du logement a précisé dans un communiqué de presse du 24 juin que les dispositions de l’ordonnance entreront en vigueur aux dates que fixeront les décrets d’application qui paraîtront à l’automne. Les obligations actuelles reste donc pour l’instant inchangées.

Deux nouveaux diagnostics s’ajouteront sans doute prochainement à la liste : le diagnostic « électricité » présenté dans le projet de loi « Habitat pour tous » et le diagnostic « assainissement » adopté en première lecteur du projet de loi sur l’eau. Ils informeront les acquéreurs sur la sécurité électrique de l’immeuble et sur la conformité des installations d’assainissement.

B- Concernant la location immobilière
A propos de la location d'un logement relevant de la loi du 6 juillet 1989, d'une location saisonnière, d'un meublé, d'un logement de fonction ou d'une location consentie à un travailleur saisonnier, notons que le bailleur devra, lors de la signature ou du renouvellement du contrat de location, annexer au bail un dossier technique composé:
- à compter du 1er juillet 2007, du diagnostic de performance énergétique (lequel n'a toutefois qu'une valeur informative et qui sera, à partir de la même date, tenu à la disposition de tout candidat locataire);
- à compter du 12 août 2008, du constat de risque d'exposition au plomb.
Le texte précise par ailleurs que dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.

Organisation de la profession de diagnostiqueur.

Il est indiqué que le diagnostiqueur doit être assuré, présenter des garanties de compétence et disposer d'une organisation et de moyens appropriés. Ces niveaux d'exigence seront déclinés, par décret, en référentiels de compétence, adaptés à chaque type de constat ou d'état. Il ne doit par ailleurs avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des état, diagnostic ou constat susvisés.

II - Réforme de l'article L 631-7 du CCH

La réforme tant attendue sur la législation relative au changement d'affectation, régie par les articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, figure au Titre IV de l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction (J.O. du 9 juin 2005).

Les principales mesures d'ajustement et de simplification de la réforme sont les suivantes:

Modification de la terminologie

La notion d'affectation disparaît au profit de celle d'usage.

Simplification des usages

Le nombre des usages possibles est réduit à deux: l'usage habitation et les autres usages. L'article L. 631-7 vient préciser que constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1. Désormais, tout ce qui n'est pas de l'habitation peut être utilisé à tout usage. A titre d'exemple, il n'est donc pas nécessaire de demander une autorisation pour passer d'un usage de local administratif à un usage de bureau commercial.

Restriction du champ géographique

Le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Passage d'un régime d'interdiction à un régime d'autorisation

L'article L. 631-7 énonce que le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.

Modification de la date de référence

Le principe pour déterminer l'usage d'un local est désormais apprécié sur la base de la situation de l'usage du local au 1er janvier 1970. Il n'est plus nécessaire de vérifier l'usage continu du bien, notamment par le biais de la chaîne des baux. Pour les biens édifiés après le 1er janvier 1970, l'usage du bien est déterminé en fonction de la destination indiquée au permis de construire.
Par ailleurs, afin de déterminer si le local est bien à un autre usage que l'habitation, il faut vérifier qu'il n'a pas été offert en compensation après le 1er janvier 1970 ou après son édification ou qu'il n'a pas fait l'objet d'un permis de construire pour changement de destination.

Caractère réel de l'autorisation délivrée avec compensation

Le texte distingue deux situations : soit l'autorisation de changement d'usage n'a pas donné lieu à compensation, elle est personnelle et elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin à l'exercice professionnel du bénéficiaire ; soit en revanche, elle a donné lieu à compensation et le titre est attaché au local et non à la personne. Les autorisations concernées sont celles délivrées tant avant la publication de l'ordonnance qu'après.

Suppression du certificat d'affectation

Le certificat d'affectation qui était prévu à l'article L. 631-7-2 du Code de la construction et de l'habitation est supprimé.

Possibilité de régularisation d'un usage autre qu'habitation

L'article 29 de l'ordonnance ouvre un délai d'un an (jusqu'au 1er juillet 2006) pendant lequel les personnes qui ont changé sans autorisation l'usage d'un local qui était soumis à l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, peuvent demander une autorisation à titre personnel si elles justifient d'un usage continu et non contesté des lieux à des fins autres que l'habitation depuis au moins 20 ans.

Textes d'application

Une circulaire d'application à destination des préfets devra paraître après l'été et des arrêtés préfectoraux viendront fixer par département les grands principes de la compensation, l'arrêté préfectoral concernant Paris est attendu pour l'automne.

Entrée en vigueur de l'ordonnance

L'ordonnance est entrée en vigueur au 9 juin 2005, elle est d'application immédiate, seules les dispositions relatives à la compensation seront applicables une fois que l'arrêté préfectoral sera pris.
Tout ces points devraient être précisé par une circulaire ministérielle à paraître au dernier trimestre 2005. Nous ne maquerons pas de vous en rapporter la teneur dans notre prochain numéro du Bulletin.

Rémy NERRIERE
Michèle RAUNET
Carole LVOVSCHI