N°3 - Septembre 2005 - 10eme Année

LE DOSSIER
LE NOUVEAU REGIME DES AIDES PUBLIQUES A L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE

Avec la publication du décret n° 2005-584 du 27 mai 2005 relatif aux aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles accordées aux entreprises par les collectivités locales, le Gouvernement complète le toilettage du droit des aides publiques aux entreprises débuté neuf mois plus tôt par la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales. Le droit des interventions économiques des collectivités territoriales a été profondément modifié par cette grande loi de Décentralisation. Les lignes de force de cette réforme résident à la fois dans la confirmation du rôle de chef de file de la région dans le domaine du développement économique et dans la mise en conformité du régime des aides publiques locales aux entreprises avec les dispositions du droit communautaire. La principale modification apportée par la loi du 13 août 2004 réside dans la suppression attendue de la distinction entre aides directes et aides indirectes. Le maintien de cette distinction était en effet devenu difficultueux, essentiellement en raison de la position des institutions communautaires qui ne lui reconnaissait aucune légitimité. Le Législateur substitue désormais aux aides directes et indirectes les catégories des aides économiques, des aides à l’immobilier d’entreprise et des garanties d’emprunt.

Parmi les différents outils de développement économique à la disposition des collectivités locales, les aides à l’immobilier d’entreprise présentent deux particularités:

D’une part, la loi du 13 août 2004, tout en donnant un rôle pilote à la région en matière d’interventionnisme économique, réserve toutefois aux départements et aux communes la possibilité de décider en toute autonomie des aides à l’immobilier d’entreprise qu’elles entendent mettre en œuvre sur leur territoire;

D’autre part, le montant des aides que les collectivités et leurs groupements peuvent attribuer pour l’achat ou la location de terrains ou de bâtiments est calculé par référence aux conditions du marchés selon des règles de plafonds et de zone déterminées par décret en Conseil d’Etat, ce qui signifie que les aides à l’immobilier d’entreprise représentent le dernier secteur centralisé dans le domaine de l’établissement des régimes d’aides.

Le nouveau régime des aides à l’immobilier d’entreprise offre ainsi l’avantage d’une plus grande sécurité juridique pour les entreprises tout en préservant la capacité d’intervention autonome de l’ensemble des collectivités territoriales.

I - Quels sont les immeubles qui peuvent faire l’objet d’une aide a l’immobilier d’entreprise?

L’article L 1511-3 du Code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose que « les aides à l’immobilier d’entreprise s’appliquent aux terrains nus ou aménagés ainsi qu’aux bâtiments neufs ou rénovés ». Le régime des aides à l’immobilier d’entreprise est susceptible de s’appliquer non seulement aux bâtiments neufs ou rénovés mais également aux terrain nus ou aménagés. Auparavant, les aides portant sur les terrains pouvaient être librement accordées par les collectivités locales sans avoir à respecter aucune règle de zonage ou de plafond particulière. Sur ce fondement, le Conseil d’Etat a pu estimer, dans son célèbre arrêt Commune de Fougerolles rendu le 3 novembre 1997, que la cession à l’euro symbolique d’un terrain appartenant à une commune était légale dès lors que la vente était justifiée par des motifs d’intérêt général et comportait des contreparties suffisantes. L’abandon de la distinction entre terrains et bâtiments enterre la jurisprudence Commune de Fougerolles et supprime la possibilité pour une collectivité territoriale de céder à l’euro symbolique un terrain lui appartenant dans le cadre des aides au développement économique.

II - Qui peut bénéficier d’une aide a l’immobilier d’entreprise?

La loi du 13 août 2004 introduit une innovation importante en consacrant la possibilité pour la collectivité locale d’attribuer l’aide soit directement à l’entreprise bénéficiaire, soit, de manière indirecte, lorsque la collectivité n’est pas le maître d’ouvrage de la construction du bâtiment, au maître d’ouvrage, public ou privé, qui en fait alors bénéficier intégralement l’entreprise.

III - Quelles sont les modalités d’octroi d’une aide a l’immobilier d’entreprise?

A défaut d’être subordonnée à la conclusion d’une convention avec la région, comme c’est le cas pour les autres régimes d’aide au développement économique, l’article L 1511-3 du CGCT prévoit que l’attribution d’une aide à l’immobilier d’entreprise suppose l’établissement d’une convention entre l’entreprise et la collectivité territoriale dispensatrice de l’aide.
L’article R 1511-23 du CGCT précise que « les assemblées délibérantes des collectivités territoriales et de leurs groupements déterminent les conditions d’attribution, de liquidation, de versement, d’annulation et de reversement des aides ».
Une attention toute particulière doit être accordée par les collectivités territoriales à la rédaction de cette convention car elle constituera pour elles à la fois une garantie et un moyen de contrôle de l’utilisation des fonds publics par l’entreprise bénéficiaire.

IV - Quels sont les différences types d’aides a l’immobilier d’entreprise?

La loi du 13 août 2004 apporte une innovation importante au régime des aides à l’immobilier d’entreprise en élargissant d’une manière non négligeable la nature de ces aides. Auparavant restreintes à des rabais, les aides à l’immobilier d’entreprise pourront désormais revêtir la forme de subventions. Il convient de noter que les opérations de crédit-bail immobilier et de location-vente sont considérées comme des aides à l’investissement immobilier et sont, à ce titre, soumises au dispositif mis en oeuvre par le décret n° 2005-584.
Les articles L 1511-3 et R 1511-4 et suivants du CGCT distinguent trois types d’aides:
- Les aides à la rénovation de bâtiments (A);
- Les aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles (B);
- Les aides aux entreprises agroalimentaires (C).

A – Les aides à la rénovation de bâtiments
Le champs d’application des aides à la rénovation de bâtiment est étendu par la loi du 13 août 2004 qui substitue la notion de « bâtiments existants » à celle plus restrictive et désuète de « bâtiments industriels existants ». Par ailleurs, le texte de loi revisite le schéma opérationnel de mise en œuvre des aides à la rénovation de bâtiments. Auparavant, les collectivités locales devaient se porter acquéreur du bien afin de pouvoir ensuite consentir, après rénovation, un rabais sur le prix de rétrocession. Désormais, afin de tenir compte de la nouvelle faculté reconnue aux collectivités publiques d’accorder des subventions dans le cadre du droit des aides à l’immobilier d’entreprise, l’article R 1511-4 du CGCT prévoit simplement que « les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent, seuls ou conjointement, attribuer des aides aux entreprises (…) en vue de favoriser la réutilisation, après rénovation, de bâtiments existants ».
Les aides à la rénovation de bâtiments répondent à des prescriptions particulières:
- Elles peuvent être accordées sur l’ensemble du territoire;
- Leur montant maximal ne peut être supérieur à la différence entre le prix de revient après rénovation et le prix correspondant aux conditions du marché.

B – Les aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles
Les aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles ne peuvent être attribuées que par des collectivités territoriales éligibles à la prime d’aménagement du territoire (PAT).
Le décret n° 2001-312 du 11 avril 2001 relatif à la PAT distingue deux grands types de zones en fonction desquelles les plafonds applicables aux aides à l’immobilier d’entreprise vont varier:
- Les zones pour les projets industriels énumérées à l’annexe I du décret n° 2001-312 du 11 avril 2001 (1);
- Les zones pour les projets tertiaires énumérées à l’annexe II du décret n° 2001-312 du 11 avril 2001 (2).

1 – Les aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles accordées aux entreprises dans les zones PAT industrie
Concernant les aides à l’immobilier d’entreprise dans les zones éligibles à la PAT pour les projets industriels, le décret du 27 mai 2005 augmente les taux plafonds pour les grandes entreprises et les PME.
Le montant maximal des aides à l’investissement immobilier pourra ainsi osciller:
- Pour les grandes entreprises, entre 11,5% et 65% de la valeur vénale des terrains et des bâtiments; - Pour les PME, entre 21,5% à 75%.

L’article R 1511-11 du CGCT pose deux conditions à l’attribution d’une aide à l’immobilier d’entreprise dans une zone PAT industrie:
- L’entreprise doit s’engager à « maintenir pendant une période d’au moins cinq ans son activité sur les terrains ou dans les bâtiments pour lesquels elle a bénéficié de l’aide ». Au cas où l’entreprise viendrait à manquer à cette obligation, il lui faudra reverser l’aide perçue.
- Au moins 25% des dépenses liées à l’investissement immobilier doivent être financés sans aucune aide publique.

Les aides à la location de bâtiments ne pourront quant à elle excéder 100 000€ par entreprise sur trois ans conformément aux dispositions du règlement communautaire n° 69/2001 de la Commission du 12 janvier 2001 concernant les aides de minimis.
Les secteurs de l’industrie charbonnière, de la sidérurgie, des fibres synthétiques, du transport et des services financiers sont exclus du champ d’application de ces aides.

2 – Les aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles accordées aux entreprises dans les zones PAT tertiaire
Concernant les aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles accordées aux entreprises dans les zones éligibles à la PAT pour les projets tertiaires, le décret du 27 mai 2005 autorise désormais les aides à la location et intègre les dispositions du règlement communautaire n° 70-2001 du 12 janvier 2001 sur les aides aux PME.

Pour les PME:
- Le montant des aides à l’investissement pourra représenter de 7,5% à 25% de la valeur vénale de référence, avec toutefois un plafond fixé à 140 000€.
- Les aides à la location ne pourront dépasser 25% du montant des loyers, plafonnés à 100 000€ par entreprise sur trois ans.

Pour les grandes entreprises:
Les aides à l’investissement immobilier ou à la location ne devront pas excéder 10% de la valeur vénale de référence, tout en étant plafonnées à 100 000€ par entreprise sur trois ans.
Les secteurs de l’industrie charbonnière, du transport et des services financiers sont exclus du champ d’application de ces aides.

C – Les aides aux entreprises agroalimentaires
Le régime des aides à l’immobilier en faveur des entreprises du secteur agricole s’applique en dehors de tout zonage. Il autorise les collectivités territoriales à verser des aides à l’investissement immobilier dont les montant vont de 40 à 50% de la valeur vénale du bien.
Toute aide à la location de terrains ou de bâtiments est expressément exclue par l’article R 1511-21 du CGCT.

Julien BERNARD