N°3 - Septembre 2005 - 10eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

Insuffisance de niveau – non-conformité – exécution forcée possible

M. et Mme T., qui avaient signé avec la société B. un contrat de construction de maison individuelle, refusèrent d’approuver le procès-verbal de réception, en raison d’une non-conformité aux stipulations contractuelles relative à une insuffisance de 33 cm du niveau de la construction. Il assignèrent la société de construction, afin d’obtenir sa condamnation à démolir et reconstruire la maison ou, à défaut, sa condamnation au coût de ces opérations.
La cour d’appel les débouta, en retenant que la non-conformité aux stipulations contractuelles ne rendait pas l’immeuble impropre à sa destination et à son usage et ne portait pas sur des éléments essentiels et déterminants du contrat.
L’arrêt est cassé par la Cour suprême au visa de l’article 1184 du Code civil, aux termes duquel la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible. En statuant comme elle l’a fait tout en constatant une insuffisance de 0,33m par rapport aux stipulations contractuelles, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé ce texte.
Cass. civ. 3e, 11 mai 2005 (cassation), arrêt n° 554 FS-P+B, pourvoi n° M 03-21136, Bull. civ. III

Indemnités d'occupation d'un logement fixées par décision judiciaire et prescription quinquennale

Si le créancier peut poursuivre pendant trente ans l'exécution d'un jugement condamnant au paiement d'une somme payable à termes périodiques, il ne peut, en vertu de l'article 2277 du Code civil, applicable en raison de la nature de la créance (indemnité d’occupation), obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de la demande.
Cour de cassation, assemblée plénière, 10 juin 2005

Offre de vente – délai raisonnable d’acceptation

Le propriétaire avait émis une offre de vente sans stipulation de terme , acceptée 5 semaines plus tard. Il estimait par la suite que son offre avait été acceptée trop tard et qu’il n’était plus engagé. La cour d’appel ne l’a pas admis et la Cour de cassation confirme l’analyse: La cour d'appel a souverainement retenu que compte tenu de la nature du bien et de la qualité de l'acquéreur qui devait consulter son conseil d'administration pour obtenir le consentement à l'acquisition, le délai de cinq semaines dans lequel était intervenue l'acceptation n'était pas déraisonnable; Elle a ainsi pu retenir qu'il y avait eu vente;
Cette décision manifeste l’inconvénient de rédiger une offre sans fixer de délai pour son acceptation.
Cass. Civ. 3e, 25 mai 2005, n° 631, FS-P + B, rejet

Vente d’un IGH – obligation d’information de l’acquéreur sur les charges

Une société immobilière avait vendu un immeuble de grande hauteur à une société et a été assignée en nullité de la promesse de vente pour réticence dolosive. L’acquéreur obtient la nullité de la vente: le vendeur a l’obligation de transmettre à l’acquéreur des informations précises sur les règles des IGH et sur le montant des charges qui en résulte.
L’obligation du vendeur est de plus en plus lourde.
Il n’est pas fait ici référence au caractère professionnel du vendeur, qui était face à un autre professionnel «spécialisé en matière d’acquisition et de valorisation d’immeubles en vue de la revente».
Cass. Civ. 3e, 22 juin 2005, n° 781, FS-P+B, rejet

Vente de murs et fonds de commerce en l’état entre professionnels – obligation d’information sur les injonctions de sécurité

Un fonds de commerce de café-hôtel-restaurant avait été vendu avec les murs, par le liquidateur de l’exploitant. Or deux mois plus tard, la commission départementale de sécurité informait l’acquéreur de ce que l’exploitation ne pouvait être poursuivie, les travaux de sécurité prescrits par l’administration n'ayant pas été réalisés depuis 1988. L’acquéreur demandait alors la résolution de la vente. Elle est prononcée par la cour d’appel et confirmée par la Cour de cassation:
La qualité de professionnel de la restauration de l'acquéreur ne dispensait pas le vendeur de l'informer des vices qui l'affectaient et qu'il connaissait. Le dol était donc caractérisé ;
Une mention de vente de l’immeuble «en l’état» ne dispense pas le vendeur de son obligation d’informer l’acquéreur des injonctions administratives relatives aux questions de sécurité.
Cass. Civ. 3e, 6 juil. 2005, n° 840, FS-P+B, rejet

BAIL COMMERCIAL

Fixation du loyer commercial du bail renouvelé – valeur locative - appréciation souveraine des juges du fonds

Le loyer d’un local commercial avait été fixé à l’origine sans payer de pas-de-porte. Le locataire contestait le mode de fixation du loyer du bail renouvelé en estimant qu’il dépassait la valeur locative ; il estimait que la fixation du loyer aurait dû tenir compte de ce que le loyer d’origine était fixé «à l’américaine» et donc majoré. Mais la Cour de cassation confirme ici de façon nette que le mode de calcul de la valeur locative relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond en adoptant le mode de calcul qui leur est apparu le meilleur.
L’article L 145-33 fixe le principe que le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative, puis renvoie à une liste de critères précisés par le décret. A propos de la fixation du loyer d’origine, l’article 23-3 du décret de 1953 indique qu’il est tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. Il a donc été admis, lors du renouvellement, que le prix de base servant de calcul au prix du loyer de renouvellement intègre une partie du pas-de-porte.
Cass. Civ. 3e, 6 juillet 2005, n° 839, FP-P+B+I, rejet

Clause « travaux » et obligation de délivrance

Le bailleur ne peut pas s’exonérer conventionnellement de son obligation de délivrance des lieux loués. L’obligation de délivrance des lieux loués que l’article 1719 du Code civil impose au bailleur est d’ordre public.
Le bailleur ne peut, par le biais d’une clause insérer dans le bail commercial et stipulant que le preneur devrait souffrir sans aucune indemnité quelles qu’en soient l’importance et la durée tous les travaux qui pourraient devenir utiles ou nécessaires dans les lieux loués, s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués.
Cass 3ème civ.3, 1er juin 2005- JCPN N° 25 du 24 juin 2005

Baux commerciaux – renouvellement - immatriculation du conjoint locataire obligatoire – pas d’atteinte aux droits de l’Homme

Un bailleur avait obtenu en appel que soit constaté que ses locataires n’avaient pas droit au renouvellement du bail, au motif que l’un des conjoints locataires n’était pas immatriculé au registre du commerce lors de la demande de renouvellement. La décision est confirmée en cassation: dénier le bénéfice du droit au renouvellement à deux époux séparés de biens sur le fondement du défaut d'immatriculation d'un seul d'entre eux à la date de leur demande de renouvellement ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit à la «propriété commerciale» reconnu au locataire par l’article 1er du protocole additionnel n° 1 à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
Cass. Civ. 3e, 18 mai 2005, n° 586, FS-P + B + I, rejet – BRDA 15 juin 2005

Bail commercial – cession de bail au propriétaire des murs – défaut de cause(non)

Une Cour d’appel avait considéré que le preneur à bail d’un local commercial ne peut céder son droit au bail au propriétaire des murs, étant donné que la relation triangulaire, cédant cessionnaire bailleur n’existe plus dès lors que le cessionnaire prétendu et le bailleur sont une seul et même personne, et que, dans une telle hypothèse, la cession du droit au bail est dépourvue de cause.
La Cour de cassation condamne l’arrêt de la Cour d’appel au motif que l’acquisition par le bailleur du droit au bail mis en vente par son locataire a une cause puisqu’elle permet au premier de recouvrer la jouissance matérielle des lieux loués.
Cour de cassation, 3ème civ., 13 octobre 2004, Rondet c/ Eur’Invest (Sté), AJDI n°4/2005, p.302

Baux Commerciaux – champs d’application – durée de plusieurs saisons

Les locations conclues pour la durée d’une saison sont exclues du statut des baux commerciaux (L 145-5 C Com), et ce même si elles sont poursuivies pendant plusieurs saisons.
Le fait que le locataire conserve les clefs entre deux saisons ne constitue pas une mise en possession, mais une simple tolérance du bailleur.
Civ 3ème 19 avril 005 n° 542 FD – BRDA 30 juin 2005

BAIL D’HABITATION

Bail – obligation de délivrance – logement décent – humidité – santé – réparation des dommages

La Cour de cassation apporte quelques précisions sur les dommages qui peuvent être rattachés au manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. En l’espèce, la haute juridiction casse l’arrêt de Cour d’appel au motif que les juges du fonds ayant souverainement constaté l’aggravation de l’état de santé du locataire en raison de l’humidité du logement ne peuvent ensuite rejeter la demande d’indemnisation de celui-ci.
Cour de cassation, 3ème civ., 19 janvier 2005, Madani c/ Hlm Immobilière 3 F, AJDI n°5/2005, p.379

BAIL A CONSTRUCTION

Bail à construction par une société d'attribution

La Cour de cassation admet que la construction d'immeubles étant dans l'objet d'une société d'attribution, le recours à un bail à construction n'est pas contraire à cet objet et, est même, un moyen de le remplir. En l'espèce, la S.C.A. avait consenti un bail à construction pour une durée de vingt cinq ans à une S.C.I.
Civ. 3ème, 31 mars 2005 (rejet), Construction-Urbanisme, juin 2005, (n° 135), p. 15 et 16, note D. SIZAIRE

DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE

Loi du 31 décembre 1975 - lot préempté préalablement par la commune - notion de vente en bloc

La loi du 31 décembre 1975 prévoit un droit de préemption au profit du locataire en cas de division de l’immeuble, sauf si le bailleur vend en bloc l’immeuble entier ou l’ensemble des locaux à usage d’habitation. En l’espèce, il s’agissait d’un immeuble divisé en quatre lots, dont un avait été préempté.
Le reste avait été vendu en bloc, mais l’un des locataires contestait la validité de la vente, il obtient gain de cause.
Comme il y avait eu antérieurement une première division de l’immeuble, puisqu’un premier lot avait été cédé à la commune qui avait préempté, il n’est plus possible de vendre le reste de l’immeuble en bloc pour faire échapper le reste de l’immeuble au droit de préemption.
Le fait générateur du droit de préemption, c’est la première vente qui suit la division de l’immeuble.
Cass. Civ. 3e, 8 juin 2005, n° 700, FS-P+B+I, cassation

AGENT IMMOBILIER

Agent immobilier – mandat d’entremise – Commission – Débiteur – manque de précision dans l’acte de vente

Il résulte des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que le montant de la rémunération ou de la commission de l’agent immobilier ainsi que l’indication de la ou les parties qui en ont la charge doivent être portés impérativement dans l’engagement des parties. L’acquéreur n’a pas à payer une rémunération à l’agent immobilier même en présence d’une reconnaissance d’honoraires signée antérieurement à la vente. L’acte sous seing privé par lequel l’intéressé offrait d’acheter les biens considérés mentionnait simplement qu’il s’engageait, le cas échéant, à supporter à ce titre tous les frais de l’opération.
Cour de cassation, 1ère civ., 13 juillet 2004, Grosset c/ Fim (Sté), AJDI n°4/2005, p.325. Lire par ailleurs « Le bon de visite dans le cadre d’un mandat non exclusif : un tigre de papier ?, par Guilhem Gil.AJDI n°5/2005, p.370, ».L’auteur analyse comment de telles stipulations se heurtent à l’hostilité persistante de la jurisprudence qui estime que le bon de visite ne peut servir de fondement ni à un droit à rémunération, ni à un droit à indemnisation.