N°3 - Septembre 2005 - 10eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
DROIT BANCAIRE ET FINANCIER

PRET IMMOBILIER

Condition suspensive de l'octroi du prêt imposant une date limite de dépôt de la demande – validité (non)

Les époux X, vendeurs, ont conclu avec les époux Y une promesse de vente d'un bien immobilier, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. N'ayant pu obtenir le financement, les époux Y ont demandé le remboursement de l'acompte versé à la signature de la promesse. Les vendeurs les ont assignés, sur le fondement de l'article 1178 du Code civil, en paiement de l'indemnité forfaitaire prévue au contrat, l'agence Immobilière sollicitant le paiement de ses honoraires de négociateur de l'affaire. En effet, le futur acquéreur avait déposé une demande de prêt en retard par rapport aux obligations contractuelles.
Néanmoins, la Cour de cassation considère qu’il ne pouvait leur être imposé des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de l'article L. 312-16 du Code de la consommation (durée minimum d’un mois de la condition suspensive d’obtention de prêt), notamment en les obligeant à déposer le dossier de crédit dans un certain délai (15 jours en l’espèce). Dès lors que le prêt n'a pas été accordé à la date limite convenue, l’avant contrat est caduque.
Cour de cassation, 3e chambre civ., 6 juillet 2005 (pourvoi n° 04-13.381), rejet du pourvoi

CAUTIONNEMENT

Cautionnement consenti par des époux par deux actes séparés – biens de la communauté exclus

La cour de Cassation confirme sa volonté de conférer une portée large à l’article 1415 du Code Civil en soulignant qu’à défaut d’approbation par les époux de leurs engagements réciproques de cautionnement personnel souscrit par acte séparé en garantie d’une même dette, chacun des époux ne peut engager les biens dépendant de la communauté.
Cass.civ 1ère Ch. 8 mars 2005 n°01-12734 Revue Droit Bancaire et Financier n°3 Mai/Juin 2005

Obligation d’information de la caution – application à une SCI – notion d’entreprise

La caution d’une SCI ayant emprunté pour financer l’acquisition de plusieurs biens immobiliers destinés à la location bénéficie-t-elle de l’information imposée aux établissement de crédit par l’article L 313-22 du Code Monétaire et Financier ?.
En d’autres termes, une SCI peut-elle être considérée comme un entreprise, notion impliquant une activité commerciale ou artisanale. La Cour de Cassation répond en l’espèce par l’affirmative sans pour autant donner une définition précise de l’entreprise, et approuve la Cour d’Appel « d’avoir déduit de ces constatations que la banque avait bien consenti à la société civile un crédit en vue de l’acquisition de biens immobiliers destinés à la location, ce qui caractérise l’octroi d’un concours financier à une entreprise. »
Cass.civ 1ère Ch. 15 mars 2005 n°559 Revue Droit Bancaire et Financier n°3 Mai/Juin 2005

Promesse de porte-fort – disctinction avec le cautionnement – garantie autonome

La promesse de porte-fort constitue l’engagement personnel et autonome d’une personne qui promet à son co-contractant d’obtenir l’engagement d’un tiers.
Hormis les faits de l’espèce, l’enseignement important de cet arrêt est que la garantie indemnitaire que constitue la promesse de porte-fort est à classer dans la catégorie des garanties autonomes , c’est à dire non accessoires au sens où le cautionnement est accessoire.
Cass.civ 1ère Ch. 25 janv. 2005 n°01-15-926 Revue Droit Bancaire et Financier n°3 Mai/Juin 2005

RESPONSABILITE DE LA BANQUE

Banque – défaut d’information de l’emprunteur - responsabilité envers la caution

L’établissement de crédit qui fait souscrire une assurance-groupe peut engager sa responsabilité à l’égard de la caution. En l’espèce, la banque n’avait pas informé l’emprunteur que l’assurance cessait au-delà de 65 ans. Si la caution avait fait de l’assurance consentie au débiteur principal, une condition de son propre engagement, elle aurait pu se voir libérée de son engagement de caution. La preuve de cette condition n’étant pas rapportée par la caution, sa prétention à être libérée vis à vis de la banque a été rejetée.
Cass.com 3 nov. 2004 Revue Droit Bancaire et Financier n°2 Mars/Avril 2005