N°3 - Septembre 2005 - 10eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
COPROPRIETE ET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

LOI CARREZ

Loi Carrez - notions de « lots de copropriété» et « d’unité d’habitation»

Après avoir acquis un appartement en duplex, les acheteurs avaient tenté d’obtenir une réduction de prix sur le fondement de la loi Carrez au motif que certaines pièces correspondaient à des lots de copropriété de moins de 8 m2. La Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir pris en compte pour l'application de l'article 46 de la loi [Carrez] la surface de l'appartement, tel qu'il se présentait matériellement, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie car ils étaient réunis aux autres lots. La Cour de cassation fait prévaloir la réalité de «l’unité d'habitation» sur ce qui résulte d’une lecture stricte du règlement de copropriété. C’est la réalité des lieux qui prime. Solution inédite.
Cass. Civ. 3e, 13 avril 2005, n° 487, FS-P + B, rejet

Mesurage d’une véranda

Une véranda couverte édifiée sur une terrasse partie commune ne doit pas faire l'objet d'un mesurage.
CA Paris, 23e ch. B, 23 février 2005, n°03/20759 (Diction perm Gestion immob bull 370 page 2029)

ASSEMBLEES GENERALES

Notion de décision et autorisation de réaliser une construction sur une partie commune à usage privatif

Ne peut constituer une décision susceptible d’être contestée, le paragraphe du procès-verbal d’une assemblée générale, consacré à la définition des parties communes, qui ne comporte aucune délibération, sanctionnée par un vote.
Viole l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 l’arrêt qui déclare valablement donnée à la majorité de l’article 25 b de la loi de 1965 l’autorisation de construire sur une partie commune à usage privatif de deux lots, un garage pour « remisage » des automobiles, cette construction impliquant nécessairement un local destiné à abriter les voitures et comportant donc un toit.
Cass. 3ème civ., 4 nov.2004. Pourvoi n° 03-11.741 n°1116 FS-P + B (AJDI avril 2005)

A propos de la notification du procès verbal par acte d’huissier

La cour d’appel ne donne pas de base légale à sa décision de déclarer forclos les copropriétaires demandeurs en annulation d’une assemblée générale en retenant que le syndicat a remis, en exécution d’une ordonnance de référé, à une SCP d’huissiers de justice les procès verbaux des assemblées générales pour les années 1991, 1992, 1993 sans rechercher si la SCP d’huissiers avait remis aux copropriétaires demandeurs le procès-verbal de l’assemblée générale de 1992 par acte valant notification.
Cass. 3ème civ., 26 mai 2004. Pourvoi n°02-11-324 n°622 FS-D (AJDI mai 2005)

Annulation de nomination du syndic et annulation des assemblées postérieures

La nullité d'une assemblée générale désignant le syndic n'invalide pas de plein droit les assemblées postérieures, en conséquence la nomination d'un administrateur provisoire n'est pas justifiée tant que le syndicat n'est pas dépourvu de syndic.
Cass.3e civ. 8 juin 2005 n° 04-12.515 (Diction perm Gestion immob bull 370 page 2025)

Vente d’un lot et convocation à l’assemblée générale

Lorsque la vente d'un lot est notifiée au syndic avant le délai de quinzaine imparti pour convoquer, il doit, à peine de nullité de l'assemblée, convoquer l'acquéreur, même si le vendeur a déjà reçu la convocation.
CA Versailles 4e Ch. 22 mars 2004 n°03/00869 (Diction perm Gestion immob bull 370 page 2026)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Copropriété à deux personnes et syndicat en difficulté

Le rétablissement du fonctionnement normal d’une copropriété composée de deux personnes, en l’espèce deux pavillons, peut être assuré par la scission dès lors que la division en propriété du sol est possible.
TGI de Nanterre, 5 oct.2004 (AJDI mai 2005)

Troubles causés par le preneur et action oblique en résiliation de bail par le syndicat des copropriétaires

Un syndicat des copropriétaires peut obtenir la résiliation d'un bail commercial, par le biais de l'action oblique (art.1166 cc), au lieu et place du bailleur lorsque le preneur exerce une activité prohibée par la destination de l'immeuble (en l'espèce peintre carrossier).
Cass.3e civ. 22 juin 2005 n° 04-12.540 n°776 D (Diction perm Gestion immob bull 370 page 2029)

PARTIES PRIVATIVES /PARTIES COMMUNES

Le ravalement et les parties privatives

En l’état d’une stipulation du règlement de copropriété prévoyant que les parties privatives concourant à l’harmonie et à la tenue générale de l’immeuble pourront être entretenues par des travaux collectifs et d’une décision d’assemblée prévoyant de faire réaliser le ravalement de l’immeuble avec traitement des volets, les travaux d’entretien affectant les parties privatives extérieures peuvent être décidés à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Cour d’appel de PARIS 14ème ch.B, 5 nov.2004. Pourvoi n°04/7251 (AJDI Juin 2005)

Travaux affectant les parties communes ou l'aspect de l'immeuble

Les travaux réalisés par le copropriétaire sur les parties communes nécessitent une autorisation de l'assemblée générale, même s'ils tendent à une mise en conformité avec le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division.
Cass.3e civ., 2 mars 2005, n° 03.20.889 n°294P+B (Dict perm Gestion immob bull 368 page 2079)

REGLEMENT DE COPROPRIETE

Clause de solidarité entre indivisaires d’un lot stipulée dans le règlement de copropriété

La clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d’un lot tenus de désigner un mandataire commun.
Cass., 3ème civ., 1er déc.2004. Pourvoi n° 03-17.518 n° 1253 FS-P + B + I (AJDI Juin 2005)

CHARGES

Charges d'ascenseur et fonctionnement de l’appareil

Dans le cadre d'une société d'attribution, seul un arrêt définitif du fonctionnement de l'ascenseur peut dispenser du paiement de charges correspondantes.
Cass.3ème civ 15 mars 2005 n°04-11.302 (Diction perm Gestion immob bull 368 page 2083)