N°3 - Septembre 2004 - 9eme Année

DU COTE DU PARLEMENT

A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

Encadrement des loyers : dispositif reconduit

Le dispositif limitant l'augmentation des loyers à Paris et en région parisienne est reconduit par le décret du 27 août 2004. Celui-ci s'applique en cas de renouvellement du bail en faveur des locataires en place au cours des 12 prochains mois à compter du 31 août 2004. En revanche, il ne s'applique pas aux locations avec un nouveau locataire, dont la fixation du loyer initial se fait librement entre le propriétaire et le locataire. Le texte prévoit que la réévaluation du loyer doit résulter uniquement de la révision prévue au contrat (généralement contrat indexé sur l'indice Insee du coût de la construction). Celle-ci peut toutefois être supérieure à cet indice, dans des limites fixées par le décret, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage ou si le bailleur a effectué des travaux importants dans le logement.

Loi pour le soutien à la consommation et à l'investissement (Loi n° 2004-804, 9 août 2004)

Parmi les dispositions les plus populaires de cette loi, on retrouve la possibilité d'effectuer des dons exceptionnels jusqu'à 20.000 euros entre le 1er juin 2004 et le 31 mai 2005 au profit d'enfants et de petits-enfants. Durant le débat parlementaire, cette possibilité a été élargie aux arrière-petits-enfants majeurs ou, à défaut d'une telle descendance, aux neveux ou nièces. La loi inclut aussi la réduction d'impôt au titre des prêts à la consommation, le déblocage de l'épargne salariale jusqu'au 31 décembre 2004 ou l'attribution anticipée de l'intéressement et de la participation. Afin de favoriser le maintien des activités de proximité, la loi instaure une exonération d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés, pour les plus-values professionnelles, à certaines conditions. Pour redynamiser le commerce de centre-ville, les droits de mutation à titre onéreux perçus, au titre de l'article 719 du Code général des impôts (CGI), au profit de l'État sur ces cessions sont également exonérés, si l'acquéreur s'engage à reprendre l'activité transmise pendant 5 ans au moins.
Une Circulaire du 9 août 2004 (JO 11 août) commente les dispositions concernant l'épargne salariale.

Sécurité des piscines

Depuis le 1er mai dernier, les piscines des habitations données en location saisonnière devaient être sécurisées en vertu de la loi du 4 janvier 2003. Les autres piscines déjà construites devront être sécurisées d'ici le 1er janvier 2006. L'AFNOR homologue à compter du 5 mai 2004 les nouvelles normes de sécurité des piscines enterrées non closes privatives à usage individuel ou collectif.
Les normes antérieures de décembre 2003 sont abrogées.
Un nouveau décret sur la sécurité des piscines privées est paru au Journal Officiel (Décret n° 2004-499 du 7 juin 2004) pour préciser les caractéristiques des barrières de protection, couverture, abris ou alarme désormais obligatoires et destinés à prévenir les noyades de jeunes enfants. On peut regretter que le décret et les normes applicables soit publiées après l’entrée en vigueur de la mesure.

Réforme de la loi Hoguet sur l’entremise et gestion des immeubles et des fonds de commerce

L’ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 poursuit deux objectifs : simplifier l'exercice des activités d'entremise et de gestion immobilières ; protéger la clientèle.
Si le nouveau texte maintient un contrôle effectif de l'exercice des activités d'agents immobiliers et de syndics de copropriété reposant sur des exigences relatives à l'aptitude professionnelle, la moralité, la garantie financière et l'assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité du professionnel, il supprime toutefois le droit de constitution et de tenue des dossiers par les préfectures et abroge les autorisations administratives cumulatives issues de diverses réglementations (agence de voyage louant un bien immobilier notamment…).
L'ordonnance procède également à une clarification de la notion de location saisonnière (qui est expressément soumis à la loi) et à une actualisation des dispositions pénales et des incapacités à exercer ces professions.

Réforme de la redevance « archéologie préventive »

Un décret publié le 5 juin organise les procédures administratives et financières en matière d'archéologie préventive. Ce décret, pris en application de la loi du 1er août 2003 modifiant la loi du 17 janvier 2001, vise à permettre la réalisation de fouilles et recherches archéologiques aux services constitués par les collectivités territoriales ainsi qu'aux entreprises privées ; il met ainsi fin à l'exclusivité dont bénéficiait l'Institut national de recherches archéologiques préventives pour la réalisation de ces travaux. Le décret précise les modalités d'application de la loi en matière de délivrance des prescriptions, d'agrément des opérateurs publics et privés, d'organisation de l'intervention des services des collectivités territoriales pour réaliser les diagnostics, de conduite et surveillance par l'État des opérations archéologiques, ainsi que les conditions de fonctionnement du Fonds national.
La loi n°2004-804 du 1er août 2003 a également réformé le financement de l'archéologie préventive en créant une redevance limitée au financement des opérations de diagnostic archéologique. L'assiette de cette redevance est élargie dans un objectif de mutualisation. Le critère qui fonde l’application de la redevance n’est plus celui de la superficie du terrain mais celui de la construction. L’exonération s’applique pour les constructions d’une SHON inférieure à 1 000 m2.
Par ailleurs, le fait générateur de la redevance est modifié. Pour les lotissements, ce n’est plus l’arrêté de lotir mais la délivrance du permis de construire accordé à chaque lot. Pour les ZAC, ce n’est plus l’acte qui crée la ZAC, mais la réalisation des travaux soumis à autorisation ou déclaration préalable (délivrance du permis de construire notamment).

Les « holdings » de professions libérales opérationnelles

Cinq décrets du 23 août 2004 rendent enfin effective, pour les professions juridiques et judiciaires, la possibilité de créer des sociétés de participations financières de professions libérales prévue par la loi du 11 décembre 2001 (MURCEF). Avant même que des sociétés de participations financières ne voient le jour, le législateur est réintervenu, par la loi du 11 février 2004, afin d’assouplir leur régime. D’une part, en leur permettant l'exercice d'une activité accessoire (avantageux d’un point de vue fiscal) ; d’autre part, en étendant l'activité principale de la société à la prise de participations à tout groupement de droit étranger.
Concernant la possibilité d’introduire des associés de différentes professions, seul le décret concernant les avocats autorise des tiers à la profession (plus précisément d’autres professionnels libéraux) à devenir associé. Pour les autres professionnels concernés (notaires, huissiers…), l’accès au capital n’est exclusivement ouvert, au-delà des membres des professions en cause en exercice, que :
- pendant un délai de dix ans, aux personnes physiques qui, ayant cessé toute activité professionnelle, ont exercé la profession ;
- et aux ayants droits de ces personnes physiques, pendant un délai de cinq ans suivant leur décès.
Cette différence de traitement repose bien évidemment sur le critère de la qualité d’officier public ou ministériel.

Réforme de la gestion du patrimoine immobilier de l'État

Le ministre d'État, ministre de l'économie, des finances et de l'industrie a présenté une ordonnance (Ordonnance n° 2004-825 du 19 août 2004)qui modifie le code du domaine de l'État et qui porte sur le statut des immeubles à usage de bureaux de l'État et des immeubles dans lesquels est effectué le contrôle technique des véhicules.
Cette ordonnance comporte des mesures destinées à favoriser la mise en oeuvre d'une véritable politique immobilière de l'État et à valoriser son patrimoine :
- elle classe dans le domaine privé de l'État et de ses établissements publics les immeubles à usage de bureaux, propriété de ces collectivités, ce qui permet de les céder sans avoir besoin de les déclasser du domaine public ;
- elle permet l'aliénation de ces immeubles, alors qu'ils sont encore utilisés par les services publics qui y sont implantés ; elle subordonne toutefois à l'accord préalable de l'État les projets de cession des immeubles que les établissements publics administratifs entendent céder tout en continuant à les occuper ;
- elle contribue à l'opération de transfert du contrôle technique des véhicules lourds à des professionnels agréés par l'État, en facilitant la vente des installations appartenant actuellement à des personnes publiques. Cette modernisation du droit domanial sera poursuivie et amplifiée dans les prochains mois.

Contrats de partenariat public-privé (CPPP) et maîtrise d'ouvrage publique (voir l’édito)

L'ordonnance sur les CPPP (Ordonnance n° 2004-566 du 17 juin 2004, J.O. du 19 juin 2004) institue des contrats de partenariat qui sont aux côtés des marchés publics et des délégations de service public, une « nouvelle forme d'association » de l'entreprise privée aux investissements et à l'exploitation d'équipements ou de services publics (voir le dossier du bulletin Cheuvreux n°3-2004). Le contrat de partenariat (l'expression « public privé » ne figure finalement pas dans le texte) aura pour objet de confier à un tiers « une mission globale relative au financement d'investissements immatériels, d'ouvrages ou d'équipements nécessaires au service public, à la construction ou transformation des ouvrages ou équipements, ainsi qu'à leur entretien, leur maintenance, leur exploitation ou leur gestion, et, le cas échéant, à d'autres prestations de services concourant à l'exercice, par la personne publique, de la mission de service public dont elle est chargée ».
L'ordonnance étend la possibilité de conclure des contrats de partenariat aux collectivités locales par des dispositions similaires, mais adaptées, qui sont codifiées dans le Code général des collectivités territoriales.
Une seconde ordonnance (Ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004, J.O. du 19 juin 2004), prise elle aussi en application de l'article 6 de la loi du 2 juillet 2003, modifie la loi du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée. La loi de 1985, qui définit les responsabilités des différents acteurs de la construction, constitue, selon le Gouvernement, « un atout pour la qualité des ouvrages et bâtiments publics ». Dorénavant, les promoteurs privés vont pouvoir se voir confier une convention de mandat par un maître d'ouvrage public leur permettant d'intervenir au nom et pour le compte de la collectivité dans la réalisation et la réhabilitation de tous ouvrages de bâtiment ou d'infrastructure. Les promoteurs privés vont également pouvoir intervenir en tant que conducteur d'opération auprès d'une personne publique pour une mission générale à caractère administratif, financier et technique.
L'indépendance et l'impartialité du mandataire ou du conducteur d'opération sont « garanties par l'incompatibilité entre ces missions et toute autre intervention sur l'opération considérée ».
Pour répondre aux difficultés concrètes rencontrées lorsque plusieurs personnes publiques sont intéressées à la réalisation d'un ouvrage, l'ordonnance autorise un transfert temporaire de la maîtrise d'ouvrage à l'une d'entre elles.
Elle prévoit également que, pour tous les projets complexes d'ouvrages ou de bâtiments, l'élaboration du programme et la détermination de l'enveloppe financière peuvent être poursuivies pendant les études d'avant-projet, d'éventuelles évolutions du programme supposant un avenant au contrat de maîtrise d’œuvre.

REPONSES MINISTERIELLES

Commune et loi Hoguet

Le fait pour une commune de communiquer des informations verbales à des particuliers sur l'existence de terrains à bâtir disponibles ou les immeubles offerts à la vente sur le territoire communal n'entre pas dans le champ d'application de la loi du 2 janvier 1970, loi qui règlemente la profession d’agent immobilier.
La simple indication de terrains à bâtir ou d'immeubles disponibles ne constitue pas une activité d'entremise au sens de la loi du 2 janvier 1970.
Rép. Min. n° 6134 - JOAN, 4 mai 2004 (n° 18), p. 3340

Plus-values immobilières et travaux lors de la construction ou après son achèvement

L'Administration vient d'apporter des précisions quant au régime applicable aux plus-values immobilières, à compter du 1er Janvier 2004 , en cas de travaux effectués par le contribuable sur son immeuble, après son achèvement.
Elle considère que le cédant d'un immeuble peut intégrer à son prix d'acquisition les dépenses facturées par des entreprises, ainsi que le coût des matériaux utilisés et celui de la main d'oeuvre employée, relatifs aux travaux de construction qu'il n'aurait pas confiés à une entreprise et antérieurs à l'achèvement de l'immeuble. Le travail personnellement effectué par son propriétaire ne peut, cependant, être pris en compte. En revanche, le prix d'acquisition d'un immeuble ne saurait intégrer le coût des travaux postérieurs à son achèvement en dehors de ceux réalisés par des prestataires extérieurs. L'Administration exclut, par conséquent, les dépenses engagées par le contribuable en vue de travaux réalisés par lui-même ou par un tiers autre qu'une entreprise.
Néanmoins, elle autorise la détermination forfaitaire du prix d'acquisition d'un immeuble par un contribuable qui cède son logement plus de cinq ans après son acquisition, pour un montant égal à 15% de ce prix.
Rép. Min. n° 34973 JOAN du 18 mai 2004 p. 3638

Plus-values immobilières et droits de donation

Pour le calcul de la plus-value réalisée par le donataire d'un immeuble, il n'est pas envisagé de prendre en compte les droits de donation pris en charge par le donateur.
Rép. Min. n° 35868 AURILLAC JOAN 29 juin 2004 p. 4919

Plus-values immobilières et tontine

En cas de cession d'un bien détenu en indivision, le seuil de 15 000 EUR s'apprécie au regard de chaque quote-part d'un immeuble sans qu'il soit besoin de connaître la valeur totale du bien. L'administration admet "qu'il en soit de même en cas de cession d'un bien acquis en tontine".
Rép. Min AN 32957 Hunault J.O.AN. 20 juillet 2004 P. 5523

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

Codification des textes concernant l'amiante

L'ensemble des mesures concernant l'amiante est aujourd'hui réuni dans le code de la santé publique (codification résultant du décret no 2003-462 du 21 mai 2003). Par exemple, l'article R. 1334-24 concerne la vente et le constat « amiante ».
Une Circulaire no 2003-73 du 10 décembre 2003 (BO Equipement n° 11 du 25 juin 2004) rappelle à cette occasion l'ensemble du dispositif et la correspondance entre les textes et le code.

EN PROJET

Loi de finances pour 2005 – des mesures pour favoriser la transmission de la résidence principale

Loi de finances pour 2005 – des mesures pour favoriser la transmission de la résidence principale Le ministre des Finances, Nicolas Sarkozy, envisage d'inscrire dans le budget pour 2005 une mesure d'exonération partielle de droits de succession sur la transmission de la résidence principale.
Encouragé par le succès de l'exonération fiscale des donations en espèces, le ministre des Finances, Nicolas Sarkozy, envisage d'inscrire dans le projet de budget pour 2005 une mesure plus spectaculaire : une franchise de droits de succession sur les résidences principales transmises à ses descendants en ligne directe. Le montant de cette franchise reste à définir.
Selon nos informations, Bercy travaille sur une base de 150.000 euros. Dans cette limite, aucuns droits de succession ne seraient dûs sur le bien immobilier transmis. L'idée est de faciliter la transmission de patrimoine immobilier dans les familles modestes.

Réforme du code de l'urbanisme

A l'occasion d'une conférence de presse du 1er juin 2004, Gilles de Robien a présenté le nouveau formulaire de permis de construire pour les maisons individuelles ainsi que les grandes lignes de la prochaine réforme des autorisations d'urbanisme. Le ministre entend réduire les délais d'obtention des permis de construire, diminuer le contentieux de l'urbanisme, répondre à des situations ubuesques (permis tacites, constructions provisoires, règles de calcul de la surface...) et simplifier les différentes catégories d'autorisations (permis de construire, permis de lotir, installations et travaux divers, déclaration de travaux...).
Cette réforme implique de revoir complètement la rédaction du code de l'urbanisme. A suivre…
Notons enfin que Gilles de Robien a demandé à Philippe Pelletier d'animer un groupe de réflexion sur la sécurisation des actes d'urbanisme. Ainsi, après s'être intéressé aux charges locatives et à la modernisation du statut des baux commerciaux, le Président de l'ANAH se voit confier un nouveau champ de réflexion. Le groupe composé notamment des Professeurs Etienne Fatôme et Hugues Périnet-Marquet, devra remettre ses propositions courant novembre.

Simplification du droit public des affaires

Un nouveau projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale et transmis au Sénat par le premier ministre, le 15 juin 2004, complète la réforme tendant à simplifier le droit entamée par la loi n° 2003-591 du 2 juillet 2003.
Les mesures concernant plus particulièrement le droit public des affaires concerne notamment l’harmonisation des règles de retrait des actes administratifs, l’élaboration d’un cadre législatif général aux groupements d'intérêt public, la modification des règles relatives aux enquêtes publiques afin de contribuer à leur simplification, d'alléger les procédures administratives de classement et de déclassement des voies des collectivités territoriales, de rendre compatibles avec le droit communautaire les dispositions législatives relatives à la passation des marchés publics.
Enfin, l'article 57 II donne force de loi à la partie législative du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et abroge l'ordonnance n° 58-997 du 23 octobre 1958 portant réforme des règles relatives à l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Réforme des procédures collectives

Le 12 mai 2004, le garde des Sceaux a présenté au Conseil des Ministres un projet de loi de sauvegarde des entreprises destiné à moderniser le droit applicable aux entreprises en difficulté et à instaurer des procédures qui se veulent « adaptées et individualisées ».
Ainsi, ce nouveau texte vise à renforcer et à sécuriser les mesures afin de prévenir les difficultés des entreprises (création d’une procédure de sauvegarde, réforme des sanctions à l'encontre des chefs d'entreprise en faillite…). Le garde des Sceaux a, pour sa part, indiqué que ce texte devrait être définitivement adopté avant la fin de l'année.