N°3 - Septembre 2004 - 9eme Année

L'ACTUALITE DE CHEUVREUX

Rémy Nerrière interviendra le 14 octobre 2004 lors d’un séminaire organisé par l’ADEF (Association des Etudes Foncières) ayant pour thème « la sécurisation juridique de la transaction foncière ». Son intervention portera tout particulièrement sur la promesse et le compromis de vente.

Michèle Raunet est l’auteur d’un article paru au bulletin Lamy Droit immobilier du mois de Juillet ayant pour titre « PPP : une révolution dans la maîtrise d’ouvrage publique ? ». Il traite de l’ordonnance du 17 juin dernier sur les contrats de partenariat publics-privés.

Cathérina Makosso interviendra lors du 35ème Congrès du Mouvement Jeune Notariat (11/16 Novembre à Séville) qui aura pour thème « le notariat face aux consommateurs : quel avenir ? ». Elle rapportera les travaux de la deuxième commission concernant la comparaison avec les pays étrangers.

La conférence annuelle GRIDAUH / Chambre des Notaires de Paris se tiendra le 9 novembre 2004 et aura pour thèmes « l’autorisation d’urbanisme et le partenariat entre personnes privées » et « l’opération d’aménagement et partenariat entre personnes publiques et privées ». Pour rappel, Bruno Cheuvreux est le représentant de la Chambre des Notaires de Paris auprès de ce groupement d’intérêt public.

Jean-Philippe Mabru animera trois formations organisé par EFE (www.efe.fr) respectivement le 13 octobre, le 24 novembre 2004 et le 26 janvier 2005, la première portant sur les holdings patrimoniales (gestion et transmission du patrimoine immobilier privé et d’entreprise) en collaboration avec Antoine Allez, la deuxième traitant de la problématique de la cessation d’activité professionnelle (comment optimiser l’Impôt sur la Fortune des dirigeants) et la troisième concernera la fiscalité du démembrement.

DES CLIENTS NOUS ONT DEMANDE

Une vente en l’état futur d’achèvement peut- elle avoir plusieurs objets, c’est-à-dire porter sur plusieurs projets de construction alternatifs, le choix entre les projets dépendant de l’obtention ou non de permis de construire modificatif en cours d’obtention définitive ?

- L’article 1584 du Code Civil stipule dans son alinéa 2 que la vente « peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives ». Cet article est une illustration de l’article 1189 du Code Civil : « Le débiteur d’une obligation alternative est libéré par la délivrance de l’une des deux choses qui étaient comprises dans l’obligation ». Le choix peut appartenir au débiteur sauf s’il a été accordé expressément au créancier (art 1190 du même code).
Sur le plan du droit de la vente, il y a accord des deux parties sur l’objet, dés lors que les données de l’alternative, c’est-à-dire les variantes, sont suffisamment précises.

- Concernant les ventes en l’état futur d’achèvement, elles portent sur des immeubles qui n’existent pas au moment où elles sont conclues. Par conséquent le bien vendu devra faire l’objet d’une description dans l’acte de vente. Cette obligation est strictement réglementée par le Code de la Construction et de l’Habitation lorsque la vente concerne le secteur protégé (immeuble à usage d’habitation). Cela n’interdit en rien la vente alternative.
Le principe est que pour tout ce qui n’est pas prévu par ces textes spécifiques, les dispositions des articles 1582 et suivant du Code Civil s’appliquent (droit commun de la vente).
Les auteurs reconnaissent alors qu’il apparaît possible de prévoir dans les documents contractuels de la vente d’immeuble à construire une ou plusieurs alternatives. L’application de ces stipulations ne peut être considérée comme une modification de l’objet du contrat puisqu’il y aura application des conventions définissant cet objet.
L’option pourra porter sur la chose vendue, le vendeur laissant à l’acheteur le choix entre plusieurs objets pour un même prix. Les modifications pourront être mineures (option entre tel ou tel matériaux, tel ou tel modèle de sanitaires) ou importante (option entre plusieurs plans et notices descriptives…). La vente est définitivement formée, l’acquéreur ne pouvant se dédire. Une fois l’option exercée (aucune obligation légale de forme ou délai), elle rétroagit au jour du contrat.
L’alternative peut également porter sur le prix (par ex prix fixé à 50 000 euros non indexés ou à 40 000 euros indexés). Cette alternative sur le prix est néanmoins à éviter car cela peut avoir une incidence en matière de droit d’enregistrement.

A quelles conditions une association de type loi 1901 peut elle acquérir et/ou vendre un bien immobilier ? Y-at-il des obligations déclaratives?

Une association ne peut acquérir un bien immobilier à titre onéreux que si :
- le bien constitue le local destiné à l’administration de l’association et à la réunion de ses membres (article 6 al.3 de la loi du 1er juilllet 1901).
- le bien est strictement nécessaire à l’accomplissement du but qu’elle se propose (article 6 al 4), par exemple des immeubles pour une association gérant un hôpital ou un chalet-hôtel pour une association ayant pour objet le développement du tourisme.
Les acquisitions immobilières accomplies irrégulièrement sont nulles de nullité absolue (article 17). Cette annulation peut être demandée par tout intéressé. Elle n’est pas susceptible de confirmation : on ne peut renoncer par avance à agir en nullité.
L’association est tenue de faire connaître dans les trois mois les acquisitions ou aliénations des immeubles concernés par une déclaration modificative à la préfecture du département du siège de l’association. A la déclaration doit être joint un état descriptif de l’immeuble avec l’indication de son prix d’acquisition. Le défaut de déclaration peut entraîner la dissolution de l’association ; les dirigeants s’exposent de plus à une peine d’amende.