N°3 - Septembre 2004 - 9eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

Promesse de vente - délai de rétractation - remise de l'acte contre récépissé par un agent immobilier - garanties équivalentes à une LRAR (non)

La remise par l'agent immobilier lui-même contre récépissé de l'acte sous seing privé de vente sous condition suspensive à l'acquéreur ne présente pas de garantie équivalente à un courrier recommandé avec accusé de réception pour la détermination de la date de réception de l'acte dont la notification est prévue par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; c'est donc à bon droit que le premier juge a dit que le délai de rétractation n'avait pas couru et déclaré en conséquence valable la rétractation de l'acquéreur en raison de son erreur légitime sur l'accessibilité du parking eu égard aux dimensions de sa voiture.
Selon un commentateur, cette solution n’aurait pas été la même pour une remise contre récépissé de la part d’un notaire que l’on peut juger équivalente à un accusé réception.
CA Toulouse, 1ère Ch., 1er décembre 2003 - Construction-Urbanisme, Mai 2004 (n° 5), p. 18 et 19, note P. CORNILLE

BAIL D’HABITATION

Immobilier - congé unique portant sur deux lots distincts loués à un même locataire

Le bailleur doit notifier un congé pour chacun des deux baux portant sur deux lots distincts occupés par un même locataire, bien que les contrats aient été signés à la même date, dès lors que l'indivisibilité des conventions ou des locaux n'est pas établie.
Cass. 3e civ., 16 juin 2004, n° 03-10.862

Bail d’habitation et mixte – congé pour vendre – mentions précises des noms et prénoms des bailleurs

Un congé pour vendre qui ne comporte pas l’identité exacte des bailleurs personnes physiques est frappé de nullité. En effet, un congé pour vendre qui mentionne comme bailleurs ‘’les Consorts P’’ et l’ indivision P’’ ne permet pas au locataire d’identifier précisément les personnes physiques au nom desquelles le congé est délivré.
CA PARIS, 6e ch, sect. B, 19 février 2004, Drache c/Bravo Affaire n°2002/20395

GARANTIE DES CONSTRUCTEURS

Point de départ de la garantie décennale - vente d'immeubles à construire - volonté des parties

La garantie des articles 1792 et suivants du Code civil se substitue de plein droit à la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du même Code, dans les ventes d'immeubles à construire.
En principe, cette garantie court à compter de la réception des travaux.
En l'occurrence, et en s'appuyant sur la volonté des parties contenue dans les conventions souscrites, les juges ont retenu que le constat contradictoire de l'achèvement des travaux avec les acquéreurs, valant prise de possession par ces derniers, a pu valablement constituer le point de départ des délais de garantie.
Cass. civ. 3ème, 7 avr. 2004, pourvoi n° 02-31.015

Nature du sol vicié - responsabilité du constructeur et du vendeur du sol

Les textes en vigueur n'imposent pas au constructeur de maisons individuelles de procéder à une étude des sols antérieurement à la réalisation des constructions. Cependant, lorsque postérieurement au démarrage du chantier, il s'avère que la nature du sol nécessite des travaux supplémentaires, le constructeur doit en assumer la charge financière et n'est pas autorisé à réclamer ce surcoût au maître d'ouvrage.
En revanche, la Cour de cassation autorise le constructeur à engager la responsabilité délictuelle du vendeur qui lui a caché que le terrain était affecté de vices et lui réclamer ainsi le coût de l'étude du sol et celui des travaux supplémentaires.
Cass. civ. 3ème, 12 mai 2004, SCI Gismoun c/ Lefort, pourvoi n° 02-20.911

VENTE

Vente d'immeubles - garantie des vices cachés - clause de non garantie - capricornes

La clause d'exclusion de garantie insérée dans un acte de vente entre particuliers est valable en ce qu'elle concerne les capricornes. L'article 8 de la loi du 8 juin 1999 relatif à l'annexion d'un état parasitaire à l'acte de vente ne concerne que les termites.
CA Montpellier, 1ère Ch., 11 mars 2003

PROMESSE DE VENTE

Acquisition – droit de rétractation - garage

La vente d’une dépendance isolée telle qu’un garage, est exclue du champ d’application de l’article L 271-1 du CCH relatif à la protection de l’acquéreur immobilier.
Réponse ministérielle n° 23425 JOANQ 3 novembre 2003 p 8643

BAIL COMMERCIAL

Fixation du loyer de renouvellement en cas de baisse de la valeur locative

Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du Code de commerce. Cette solution est assez novatrice mais l'analyse retenue par les magistrats de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation semble tout à fait conforme à la lettre combinée des articles L. 145-33 et L. 145-34, de laquelle il ressort, d'une part, que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative et, d'autre part, qu'en l'absence de modification notable des éléments de la commercialité du local loué, ce loyer de renouvellement ne peut excéder la variation indiciaire.
Cass. 3e civ., 3 juin 2004, n° 661 F-D
Cass. 3e civ., 3 juin 2004, n° 662 F-D

Bail commercial - durée - bail d'habitation - sous location

Une location commerciale autorisée dans le cadre d'une sous-location sur une partie d'un immeuble loué à usage d'habitation donne droit au bénéfice du statut sans qu'il soit possible de lier la durée de la location commerciale à celle du bail d'habitation.
Cour de Cassation - Chambre civile 3 - Audience publique du 10 février 2004 Cassation partielle - N° de pourvoi : 02-20439

Bail commercial - indemnité d’occupation pour maintien dans les lieux - prescription biennale

L’action en paiement de l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux est soumise à prescription biennale de l’article 145-60 du Code de commerce. Le point de départ du délai est fixé au lendemain de la date d’expiration du bail.
Cass 3ème Civ. 10 mars 2004 - Droit et Pat. mensuel n°127- juin 2004

BAIL EMPHYTEOTIQUE

Bail emphytéotique - clause limitant la cession et la sous-location - requalification

La Cour de cassation réaffirme que le droit de libre cession constitue un caractère essentiel du bail emphytéotique. Ne peut être qualifié de bail emphytéotique un bail comportant une clause limitant la cession ou la sous-location.
Civ. 3ème, 7 avril 2004 (cassation) - Dalloz 2004, (n° 18), IR, p. 1283

BAIL A CONSTRUCTION

Bail à construction – restriction conventionnelle de l’activité économique – validité (oui)

La Cour de cassation reconnaît la liberté de restreindre dans un bail à construction les activités que le preneur est autorisé à exercer dans l'immeuble édifié.
Cour de Cassation - Chambre civile 3 - Audience publique du 7 avril 2004 Rejet - N° de pourvoi : 02-16283

ASSURANCE DOMMAGE-OUVRAGE

Destruction de l'immeuble pour violation des règles d'urbanisme - Mise en jeu de l'assurance dommage-ouvrage

La nécessité de démolir l'immeuble pour violation des règles d'urbanisme puis de le reconstruire entraîne la mise en jeu de l'assurance dommage-ouvrage car la destruction de l'immeuble le rend impropre à sa destination.
Civ. 3ème, 26 mai 2004 (cass.) - Suppl. MON. T.P., 16 juillet 2004, p. 349 et 350

AGENT IMMOBILIER

Mandat de vente – commission à la charge du vendeur – impossibilité de la réclamer aux acquéreurs de mauvaise foi

Une SCI donne mandat à une société de vendre un appartement 2.600.000 FRF commission comprise. L’agent immobilier fait visiter le bien aux époux C, se présentant comme les époux O.. Par la suite, Les époux C. achètent l’appartement directement au vendeur 2.200.0000 FRF. L’agent immobilier assigne les époux C. en paiement de la commission. La cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel qui avait fait droit à cette demande au motif « que la commission n’était pas due par les acquéreurs, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir à leur encontre d’un quelconque préjudice ».
Cass 1ère Civ. 27 avril 2004 n°618 - Droit et Pat. Hebdo n° 521 du 16 juin 2004