N°3 - Septembre 2004 - 9eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
COPROPRIETE ET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

Reconnaissance des servitudes en copropriété entre deux parties privatives

« Attendu que le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote-part de parties communes attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts ». Revirement de jurisprudence.
Civ. 3ème, 30 juin 2004 (cassation partielle) – Inédit

CHARGES DE COPROPRIETE

Lots transitoires et charges de copropriété

Dès lors qu’ils sont soumis au statut de la copropriété, les lots transitoires doivent participer aux charges de copropriété sans pouvoir prétendre qu’elles ne pourraient avoir aucune utilité pour ces lots. Il importe peu que ces lots soient actuellement inconstructibles et ne profitent pas notamment des espaces verts, de l’eau froide, du gardiennage ou du nettoyage. La disparition du fait du copropriétaire de la possibilité d’affouiller le sous-sol ne peut faire disparaître la cause juridique de son obligation aux charges. Le copropriétaire est donc tenu au paiement des charges générales afférentes à ses lots.
Cass. 3e civ., 7 avr. 2004, SNC Volney Invest : Juris-Data n° 2004-023258

Effet d’une fixation judiciaire des charges en cas d’absence de répartition

Lorsque le règlement de copropriété ne prévoit pas le mode de répartition des charges, celui-ci est fixé judiciairement et n’a d’effet que pour l’avenir.
Cass. 3ème civ. 7 avril 2004 n°02 – 14.496 n°464 - Dict. perm. Gest. Imm. mai 2004 page 2463

ASSEMBLEE GENERALE

Ordre du jour – désignation des personnes contre lesquelles l’action sera dirigée

L’autorisation donnée au syndic par l’assemblée générale d’agir au nom du syndicat contre un constructeur vaut à l’encontre de son assureur.
Cass.3ème civ. 31 mars 2004 n°02-19.114 n°394 – Dict. perm. Gest. Imm. mai 2004 page 2450

Désignation d’un syndic invalidée – délai de deux mois pour demander l’annulation de la convocation de l’assemblée générale par ce syndic

L’assemblée convoquée par un syndic dont la désignation est invalidée ultérieurement doit être annulée lorsque sa nullité est demandée dans les 2 mois de la notification du procès-verbal.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, statuant en chambres réunies, vient de mettre un point final aux fluctuations jurisprudentielles relatives à la nullité des assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat est invalidé par la suite. Pour la 3ème chambre, l’annulation de l’assemblée initiale prive le syndic de qualité pour convoquer postérieurement une assemblée, qui, par conséquent, est nulle, si l’action en nullité est introduite dans le délai de 2 mois suivant la notification de l’assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Cass. 3ème civ. 7 avril 2004 n°02 – 13.976 n°473 - Dict. perm. Gest. Imm. mai 2004 page 2458

Clauses réglementant l’exercice de certaines activités - pouvoir restreint de l’assemblée

L’assemblée générale ne peut refuser l’installation d’un commerce alimentaire avec cuisson lorsque le règlement de copropriété permet l’exercice de tout commerce sous réserve qu’il ne cause aucun trouble de jouissance par le bruit, les odeurs et la chaleur.
Cass. 3ème civ. 31 mars 2004 n°02 – 20.964 n°401D - Dict. perm. Gest. Imm juin 2004 page 2436

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Action du syndicat - interruption de la prescription décennale pour les copropriétaires agissant individuellement

L’interruption du délai décennal par une action du syndicat profite aux copropriétaires agissant individuellement si les dommages dont il est demandé réparation affectent de manière indivisible les parties privatives et les parties communes.
Cass.3ème civ. 31 mars 2004 n°02-19.114 n°394 – Dict. perm. Gest. Imm. mai 2004 page 2450

REGLEMENT DE COPROPRIETE

Infraction au règlement par les locataires – responsabilité délictuelle

Le locataire contrevenant aux dispositions d’un règlement de copropriété engage sa responsabilité délictuelle à l’égard du syndicat.
Cass. 3ème civ. 3 mars 2004 n°02 – 17.761 n°275 - Dict. perm. Gest. Imm. Juin 2004 page 2436

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE

Modification du cahier des charges d'un groupe d'immeubles – unanimité exigée

Le cahier des charges d'un groupe d'immeubles édifié en vertu d'un permis de construire prévoyant une division parcellaire ne peut sauf stipulations contraires être modifié qu'à l'unanimité des propriétaires.
Viole les articles 1134 du Code civil et R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme, la cour d'appel qui, pour rejeter la demande de démolition de la véranda édifiée en violation du cahier des charges, retient qu'outre ses dispositions d'urbanisme, le cahier des charges constitue également un contrat de droit privé, que les demandeurs opposés à la construction se sont abstenus de participer à l'assemblée générale de l'association syndicale libre au cours de laquelle 24 propriétaires sur 27 avaient adopté une nouvelle rédaction du cahier des charges autorisant l'adjonction de vérandas et qu'ayant reçu notification du procès-verbal de l'assemblée générale accompagnée du nouveau cahier des charges, ils n'avaient pas engagé d'action à l'encontre de la délibération qu'ils contestent.
Cass. 3è civ., 12 mai 2004 : Juris-Data n° 2004-023638