N°2 - Juin 2009 - 14^eme Année

Du côté des tribunaux
Urbanisme et Aménagement

REGLES GENERALES D’URBANISME

Prise en considération d’un projet de travaux publics - sursis à statuer sur les autorisations individuelles - champ d’application

En l’espèce, les préfets de la Seine-Saint Denis, du Val d’Oise et des Yvelines ont pris une décision de « prise en considération » de la mise à l’étude du projet de transport ferroviaire « tangentielle nord » sur le fondement de l’article L111-10 du code de l’urbanisme. Cet arrêté inter préfectoral institue une servitude qui ouvre la possibilité de prononcer le sursis à statuer sur les demandes de permis de construire dont l’assiette est un terrain situé dans une bande de 50 mètres autour de l’actuelle voie de fret dite de la petite-ceinture, qui doit faire l’objet de travaux.
Deux des communes concernées par ce projet forment des recours pour excès de pouvoir contre cet arrêté. Le Conseil d’Etat rejette leurs requêtes et apporte des précisions sur le champ de la servitude prévue à l’article L111-10 du code de l’urbanisme.
Tout d’abord, son périmètre peut s’étendre au-delà des seuls terrains d’emprise de l’ouvrage pour inclure les terrains affectés par sa construction, afin de prévenir les surcoûts ou les obstacles de toute nature au projet auxquels seule une décision de sursis à statuer pourrait permettre de s’opposer. Ensuite, un plan suffisamment précis pour pouvoir identifier le parcellaire doit être joint à la décision. Enfin, l’administration ne peut distinguer selon la propriété publique ou privée des parcelles. A ce titre, le Conseil d’Etat rappelle que l’institution d’une servitude doit être le seul moyen d’empêcher la réalisation d’un bâtiment qui pourrait compromettre le projet et que cette servitude n’a pas pour objet de se prononcer sur le projet de travaux publics – notamment son tracé - mais de faciliter sa réalisation.
CE, 27 juin 2008, Commune de Sartrouville, Commune d’Argenteuil, n°292844 et 293026 ; BJDU 6/2008, p. 405, obs. J.-C. Bonichot

POS/PLU

POS - destination – date d’appréciation - usage effectif à la date de la demande – oui

Un architecte, chargé d’une mission de maitrise d’œuvre consistant en la transformation des locaux annexes d’une maison en logements obtient un certificat d’urbanisme opérationnel négatif au motif que la transformation de ces anciens locaux agricoles constituait une transformation de SHOB en SHON qui dépassait le plafond de création de SHON autorisé par le POS de la commune.
La CAA de Marseille considère qu’en l’absence de délivrance d’autorisation d’urbanisme depuis leur édification, ces locaux avaient toujours un usage agricole et qu’en conséquence, ils devaient être exclus du calcul de la SHON existante.
Le Conseil d’État annule cet arrêt et considère que la destination s’apprécie au regard de l’usage effectif des locaux à la date de la demande.
CE, 7 juillet 2008, M. Prouté c/ Commune de Sommières, n°293632 ; BJDU 4/2008, p. 257, conc. A. Courrèges ; Construction-urbanisme, mars 2009, comm. 35, G. Godfrin

POS – procédure de modification - addition de modifications mineures – atteinte à l’économie générale – oui – remise en cause du parti d’aménagement - non

Par cet arrêt, le Conseil d’Etat condamne le « grignotage » d’un document d’urbanisme par la répétition de modifications mineures le concernant.
Le Conseil considère dans cet arrêt que « l’atteinte à l’économie générale d’un document d’urbanisme peut résulter de plusieurs changements qui par leur nature ou leur ampleur, eu égard à leurs effets propres ou combinés modifient substantiellement les possibilités de construction et d’usage du sol sur le territoire de la commune par rapport aux choix antérieurs ».
En l’espèce, les modifications apportées « se traduisaient par une véritable refonte du règlement de ce plan et aboutissaient, par leurs effets combinés, à des changements sensibles dans les possibilités de construction ». Le recours à la procédure de modification devait donc être écarté même si le parti d’aménagement n’était pas remis en cause.
CE, 23 mars 2009, Commune de Saint-Bon-Tarentaise, n°311346, AJDA, 2009 p. 625

POS - reclassement en zone ND de terrains situés dans une zone U – circonstances particulières – espèce - oui

En l’espèce, des terrains équipés et classés en zone U ont été reclassés en zone ND à l’occasion d’une révision du POS de l’Ile d’Aix.
Le Conseil d’État confirme l’arrêt de la Cour administrative d’appel qui retient que ces terrains avaient conservé pour l’essentiel un caractère naturel en dépit de l’existence d’habitations disséminées, bénéficiant des réseaux des équipements publics. Il prend notamment en compte le fait que la commune poursuivait un objectif général de limitation des possibilités d’urbanisation hors du bourg ancien de la commune, justifiant une modification des règles applicables dans ce secteur situé à la pointe de l’île.
CE, 8 octobre 2008, M. Baboeuf, n°293469 ; AJDA, 2009, p. 335

POS – zone naturelle - interdiction de détacher des terrains à bâtir – non – interdiction de réaliser des lotissements – non

La question posée en l’espèce était de savoir si un POS pouvait interdire le détachement de terrains à bâtir en zone NB ou la réalisation d’un lotissement.
Le ministre chargé de l’urbanisme répond par la négative.
En premier lieu, les dispositions d’un POS interdisant la réalisation d’un lotissement sont illégales et ne doivent donc pas être appliquées. Cette illégalité tient à plusieurs motifs : tout d’abord les POS ne peuvent porter que sur des règles de fond et non de procédure (CE, 19.10.2001, Cne de Talange, n°207677). De plus cette interdiction conduit à imposer le recours à d’autres procédures de division foncière.
En second lieu, s’il est toujours possible de procéder au détachement d’un terrain en zone NB, le ministre souligne que la division n’emporte pas le droit de construire et qu’un POS peut toujours prescrire des règles relatives à la superficie minimale des terrains les rendant inconstructibles après division.
Réponse Ministérielle, JO AN, 27 janvier 2009, p.756, n°11201, BJDU 6/2008 p.460

PERMIS DE CONSTRUIRE

PC - reconstruction à l’identique en cas de sinistre – dispositions du PPRN - dispositions d’urbanisme – oui – opposable - oui

Le propriétaire d’un chalet détruit par une avalanche avait demandé l’autorisation de le reconstruire sur le fondement de l’article L. 111-3 du Code de l’urbanisme, lequel autorise la reconstruction à l’identique en cas de sinistre, sauf dispositions du document d’urbanisme contraires.
Le Conseil d’État sanctionne la délivrance du permis de construire pour non-respect du PPRN. Il considère en effet que les prescriptions des PPRN qui doivent être annexés aux PLU, sont « au nombre des dispositions d’urbanisme susceptibles de faire obstacle à la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par sinistre ».
En l’espèce, le plan interdisait les constructions nouvelles dans la zone d’avalanche dans laquelle se trouvait le terrain d’assiette du projet. En conséquence, la Cour administrative d’appel a pu à bon droit annuler l’arrêté de permis de construire.
CE, 17 déembre. 2008, Falcoz,, n°305409 - JCP A 2009, act.43, comm. P. Billet

Permis de construire – refus - insuffisance des réseaux – nécessité de prendre en considération les projets d’équipements – oui

Un pétitionnaire se voit refuser un permis de construire au motif que l’équipement en réseaux du terrain est insuffisant, sur le fondement des dispositions de l’article L421-5 du code de l’urbanisme alors en vigueur, aujourd’hui codifiées à l’article L111-4 du même code.
Le Conseil d’Etat annule cet arrêt et précise l’obligation de refuser une autorisation d’urbanisme lorsque le terrain d’assiette de la construction n’est pas équipé et que l’échéance et les modalités de réalisation des réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement nécessaires n’ont pas été définis. Le Conseil d’Etat considère en l’espèce que la CAA aurait du rechercher si le maire était ou non en mesure d’indiquer dans quels délais et par quelle collectivité ou quel concessionnaire de service public ces travaux d’équipement devaient être exécutés. Dès lors, en se contentant de relever l’insuffisance des équipements, la CAA de Lyon a commis une erreur de droit.
CE, 4 mars 2009, Mme Matari, n°303867 - AJDA 2009, p. 460

LOTISSEMENT

Autorisation de lotir – travaux de faible importance - commencement de travaux d'aménagement - non - incidence sur la caducité de l'autorisation de lotir – oui

Le présent arrêt apporte des précisions quant à la nature des travaux d'aménagement susceptibles d'interrompre la caducité de l'autorisation de lotir. Il rappelle que l'arrêté d'autorisation de lotir devient caduc si les travaux d'aménagement ne sont pas commencés dans un délai de dix huit mois à compter de la notification au lotisseur de l'arrêté d'autorisation ou de la date à laquelle l'autorisation est réputée accordée. Le Conseil d'Etat estime que les travaux réalisés ne doivent pas avoir pour seul objet de faire échec à la caducité de l'autorisation et doivent pour cela revêtir une certaine importance.
CE, 4e et 5e sous-sections, 6 mars 2009, n° 305905, Jurishebdo n°350 du 14 avril 2009, p.2.

Lotissement - cahier des charges – violation – preuve d'un préjudice - allocation dommages et intérêts - démolition – choix exclusif

Un lotisseur a vendu un terrain à un tiers afin qu'il y érige une construction. L'association syndicale libre du lotissement estimant la construction contraire au cahier des charges a demandé et obtenu une réparation financière.
Par suite, l’ASL a intenté une action en démolition de cette construction et se pose la question de savoir si l'association syndicale libre du lotissement justifiait d'un intérêt à agir. La Cour de cassation a estimé qu’en l’espèce l'association syndicale libre ne justifiait plus d'un intérêt à agir en démolition dans la mesure où son préjudice résultant de la pérennité de la construction avait déjà été réparé par l'allocation de dommages et intérêts.
Cass, 3e civ, 19 novembre 2008, n° 07-18.414,"ASL du lotissement du Val Seyton c/ SA Meinier Sémaphore, Construction-Urbanisme, février 2009, n°2

DROIT DE PREEMPTION URBAIN

Apport partiel d’actifs - actif immobilier - scission – opération juridiquement plus importante – jeu du droit de préemption urbain (non)

Les actifs immobiliers transférés dans le cadre d’une scission, laquelle s’analyse comme un transfert universel de patrimoine dans lequel la cession de l’immeuble ne constitue qu’un élément d’une opération juridiquement plus importante, ne font pas l’objet d’une aliénation mais d’une opération juridiquement plus importante, qui échappe au droit de préemption urbain.
Il en va de même lorsque le transfert d’immeuble s’opère dans le cadre d’un apport partiel d’actifs, dès lors que cet apport ne porte pas sur un élément isolé mais sur des éléments actifs et passifs d’une branche d’activité déterminée et peut donc, à ce titre, être volontairement soumis au régime de la scission.
T.A. Cergy-Pontoise 10 avril 2008 « Sté Aventis Pharma » - n° 0708561 - Bull. Joly Sociétés n°1 Janvier 2009

ZAC

Participations d’urbanisme - impossibilité de réaliser une ZAC – incidence sur les participations financières – oui – preuve en l’espèce – non

La société X a été désignée par la commune de Tanneron pour réaliser une ZAC. L'aménageur s'est engagé à participer financièrement à la réalisation des équipements publics. La société X demande l'annulation de deux titres de perception qu'elle considère illégaux dès lors que la réalisation de la ZAC est rendue impossible du fait non seulement du classement du périmètre de la ZAC en zone inconstructible, mais encore du refus du préfet de délivrer l'autorisation sollicitée de défricher. L'arrêt vient préciser qu'il est possible pour l'aménageur de prétendre que la cause de son engagement financier a disparu du fait même de la disparition de la cause et de l'objet de la convention elle-même. Néanmoins, dès lors qu’en l’espèce aucun document ne permet de rapporter la preuve de l'impossibilité de réaliser la ZAC, les participations sont maintenues.
TA Toulon, 19 décembre 2008, n° 0604474 - AJDA, 23 mars 2009, p. 552

CONTENTIEUX DE L’URBANISME

Permis de construire – annulation partielle – oui – non respect des obligations aires de stationnement – régularisation possible – oui

La loi ENL du 13 juillet 2006 a créé la possibilité pour le juge administratif d’annuler partiellement une autorisation de construire dès lors que seule une partie du projet de construction est illégale (article L.600-5 du code de l’urbanisme).
La CAA de Paris vient ici préciser les conditions d’application de ce nouvel article. En l’espèce, le motif d’illégalité tenait au non respect par le permis des obligations en matière de réalisation d’aires de stationnement. La Cour considère que si l’illégalité « affecte le projet de construction dans sa totalité, cette illégalité peut être corrigée rapidement par l’auteur de la décision en imposant [au bénéficiaire], conformément à l’article L.421-3 du code de l’urbanisme, soit de justifier de l’acquisition de places dans un parc de stationnement existant ou en cours de réalisation soit de verser à la Ville une participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement ». De cette façon, le TA a pu à bon droit annuler partiellement le permis. La Cour semble retenir une interprétation assez souple de l’article L.600-5 dès lors que des possibilités de régularisation rapide sont possibles répondant ainsi à l’objectif de sécurité juridique posé par la loi ENL.
CAA Paris, 4 décembre 2008, n°07PA03606 - AJDA, 4 mai 2009, p.898

URBANISME COMMERCIAL

Urbanisme commercial – CDEC – critères d’évaluation – multiplicité - oui

Le Conseil d’État est venu ici préciser les critères d’évaluation devant être pris en compte par les commissions d’équipement commercial.
Le juge administratif rappelle dans un premier temps que les commissions doivent apprécier si le projet est de nature à compromettre l’équilibre entre les différentes formes de commerce dans une zone de chalandise en se référant nécessairement à plusieurs critères.
Dans un second temps, si elles estiment que l’équilibre entre les différentes formes de commerces est menacé, les commissions doivent s’attacher à rechercher si cet inconvénient est compensé par les effets positifs du projet. Là encore, le Conseil d’État estime que plusieurs critères doivent être pris en compte parmi lesquels figurent la contribution à l’emploi, l’aménagement du territoire, la concurrence, la modernisation des équipements commerciaux, la satisfaction des besoins des consommateurs ou l’impact sur les conditions de circulation et de stationnement. Cet arrêt est présenté ici pour mémoire car il a été rendu sous l’empire de l’ancienne réglementation relative à l’urbanisme commercial, telle qu’elle existait avant l’entrée en vigueur de la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008.
Notons que les critères d’évaluation ont évolué et que les nouvelles CDAC se prononcent désormais sur les effets du projet en matière d’aménagement du territoire, de développement durable de protection des consommateurs.
CE, 8 avril 2009, Syndicat des commerçants non sédentaires de Champagne-Ardenne et a., req. n° 303596, Dalloz