N°2 - Juin 2009 - 14^eme Année

Du côté des tribunaux
Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière

AGENT IMMOBILIER

Promesse de vente – renonciation des acquéreurs – paiement de la commission d’agence (non)

Des propriétaires avaient, par l'intermédiaire d'une agence immobilière, conclu une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs. Dix jours avant la date butoir, ces derniers – qui s'étaient entre-temps séparés – ont, pour cette raison, renoncé à l'acquisition et versé aux vendeurs le montant de la clause pénale prévue en cas de non-réalisation de la vente de leur fait.
L'agent immobilier a alors assigné les vendeurs en paiement de sa commission.
La Cour de cassation censure la Cour d’appel au visa des articles 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972, desquels il résulte qu'aucune somme d'argent n'est due à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties.
Elle juge qu'en l'espèce la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier n'avait pas droit à la commission prévue « contractuellement » (cette dernière précision permet de penser qu'un recours indemnitaire reste néanmoins envisageable).
Cass. 3e civ., 11 mars 2009, n° 07-20.509 : JurisData n° 2009-047374 - JCP N n° 13 du 27 Mars 2009

PROMESSE DE VENTE

Promesse de vente – inexécution du vendeur – choix entre action en vente forcée ou résolution de la promesse

Après avoir signé une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive, les propriétaires ont refusé de réitérer la vente par acte authentique à la date prévue. Le bénéficiaire de la promesse les a assignés en vente forcée et en revendication.
La Cour de cassation censure la Cour d’appel et rappelle que le contractant victime d'une inexécution à la faculté de modifier son option entre poursuivre soit l'exécution de la vente, soit sa résolution, tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande initiale par une décision passée en force de chose jugée.
Cass. 3e civ., 25 mars 2009, n° 08-11.326 : JurisData n° 2009-047547 - JCP N n° 15-16 du 10 avril 2009

Promesse unilatérale de vente – réalisation de travaux par le bénéficiaire antérieurement à l’acte authentique – qualification de VEFA (non)

Il est rappelé qu’une convention par laquelle un acquéreur lève une option d’achat d’un bien immobilier et est autorisé par le vendeur à procéder à des travaux avant la signature de l’acte notarié, sous sa responsabilité, n’est pas constitutive d’une vente en l’état futur d’achèvement.
Cass 3ème civ 28 janvier 2009, n°07-20.492, P+B - Bull. Lamy n°168 de Mars 2009

Vente d’un lot - quote-part des parties communes non définies – vente parfaite (non)

Une promesse sous seing privé a pour objet un appartement dont la quote-part des parties communes n’est pas précisée.
Or, les lacunes de cet acte ne peuvent pas être comblées par le projet d’acte authentique mentionnant que l’immeuble avait fait l’objet d’états descriptifs de division réalisés par le notaire et par un géomètre–expert.
La détermination de la quote-part des parties communes afférente au bien vendu constitue un élément essentiel de la convention. En l’absence de détermination suffisante, il n’y a pas accord sur la chose et la vente n’est pas parfaite.
Cass 3ème civ 11 février 2009 n°07-20.237, P+B – Bull. Lamy n°168 de Mars 2009

Point de départ de l’exécution forcée – date de la réitération – obligation de renoncer à la condition antérieurement à cette date

Dans une promesse synallagmatique de vente, la date de réitération par acte authentique est le point de départ de l’exécution forcée de cet avant-contrat et non le point de départ d’une période pendant laquelle chacune des parties peut sommer l’autre de s’exécuter. Dès lors, la renonciation par l’acquéreur au bénéfice d’une condition suspensive doit intervenir avant cette date.
Cass. 3ème civ. 19 Novembre 2008 n°06-12.567, n°1152 Bull. Gestion Immo. n° 410, février 2009 p929

ASSURANCE CONSTRUCTION

Construction de maison individuelle – condition suspensive d’assurance dommages-ouvrage – défaut d’assurance – faute du banquier (non)

Après avoir conclu un contrat de construction de maison individuelle avec une entreprise de construction, un couple a obtenu une offre de prêt. Une société d'assurance a délivré une garantie de livraison, mais l'assurance dommages-ouvrage n'a jamais été souscrite.
La compagnie d'assurance a exécuté sa garantie puis a assigné la banque en remboursement des sommes versées, au motif que celle-ci avait émis son offre de prêt en l'absence d'assurance dommages-ouvrage.
La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d'avoir relevé que l'assurance dommages-ouvrage était érigée en condition suspensive du contrat de construction, et d'avoir retenu qu'au-delà de l'émission de l'offre, le banquier n'était tenu selon la loi de s'assurer que de la délivrance de l'attestation de garantie de livraison, à défaut de laquelle les fonds ne pouvaient pas être débloqués, et non de la souscription effective de l'assurance dommages-ouvrage.
Cass. 3ème civ., 25 février 2009, n° 08-11.072 : JurisData n° 2009-047200 - JCP N n° 11 du 13 Mars 2009 - JCP N n°5 du 30 janvier 2009 act. 157

BAIL COMMERCIAL

Activité du preneur non agréée par l’administration - droit au renouvellement d’un bail commercial (non)

Un bailleur de locaux à usage exclusif d'enseignement sportif avait refusé de renouveler le bail car son locataire exerçait son activité sans avoir reçu l'agrément de l'administration.
La Cour de cassation estime dans cet arrêt que ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit à la "propriété commerciale" reconnu aux locataires au regard des dispositions de l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, l'obligation d'obtenir un agrément de l'administration dès lors que les dispositions du code des sports combinées avec celles du code de commerce relatives au renouvellement du bail commercial réalisent un équilibre entre les exigences de l'intérêt général et les impératifs des droits fondamentaux de la personne.
La Cour de cassation refuse ainsi de voir dans une obligation de déclaration administrative une atteinte disproportionnée à la propriété commerciale.
Cass. 3ème civ. – 4 février 2009 – « Monti c/ Sté immobilière Provençale» - n°08-11.433 (n°179 FS-PB) - BRDA n°04/09 28 février 2009 n°05/09 15 mars 2009

Défaut d’exploitation légitime – droit au renouvellement (oui)

Aux termes de l’article L145-8 du code de commerce, le locataire bénéficie du droit au renouvellement si le fonds de commerce a, sauf motif légitime, fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail.
La Cour de cassation estime dans cet arrêt que constitue un motif légitime le défaut d'exploitation, qui sans avoir de caractère irréversible, trouve sa cause dans le déroulement de la procédure collective.
Cassation 3ème Civ. – 10 décembre 2008 – « Sté Bellecroix c/ Sté Canon Shoes II» - n°07-15.241 (n°1270 FS-PB) - BRDA n°03/09 15 février 2009

Bail renouvelé – date de prise en compte du nouveau loyer

Les dispositions de l’article L145-11 du Code de Commerce, protectrices du locataire, ne s’appliquent pas lorsque c’est le preneur qui a engagé l’action en fixation du prix du bail renouvelé, dans le cadre de sa demande de renouvellement du bail commercial. Par conséquent, le loyer renouvelé prendra effet à la date du renouvellement du bail et non à la date de la demande d’un nouveau loyer par le bailleur.
Cass. 3ème civ. 7 janvier 2009 n°07-19.464, n°2 P+B Bull. Gestion Immo. n° 410, février 2009 p922 n°496

Bail dérogatoire - possibilité d’établir rétroactivement (oui)

La cour d’appel a exactement retenu qu’il n’était pas nécessaire que la convention portant sur un bail dérogatoire ait été matériellement établie au moment même de l’entrée en jouissance du preneur.
Cass.3e civ., 9 décembre 2008, Rossi (Sté) c/ Auberge Le Grand Large, AJDI n° 3 / 2009, page 199

VICES-CACHES

Vente d’immeuble – présence de mérule – limitation de la garantie aux parties seulement infestées au jour de la vente (non)

Suite à l’acquisition d’un bien immobilier, les acquéreurs y ont découvert la présence de mérule et ont assigné les vendeurs, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en réparation de leur préjudice incluant le coût des travaux de réparation des désordres.
La Cour d’appel a retenu que les nombreuses dégradations ne pouvaient même pour des profanes ne pas induire la présence de mérule et en a déduit que les vendeurs étaient de mauvaise foi.
Toutefois, les juges du fond ont cru pouvoir faire application de la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente et limiter la condamnation des vendeurs aux frais de remise en état du plancher en bois d’une partie seulement de la maison en retenant d’une part que concernant les atteintes du mérule dans les autres zones, aucun élément du dossier ne permettait de retenir que les vendeurs avaient connaissance de ces vices lors de la vente et d’autre part qu’eu égard à leur qualité de profanes en matière de construction, il ne pouvait être déduit de la seule connaissance de l’état des anciennes solives du plancher du deuxième étage que d’autres éléments risquaient d’être atteints par le mérule, et enfin que les bois n’étaient pas visibles sans destruction des parois. La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1643 et 1645 du Code civil et indique que la connaissance de la présence de mérule dans l’immeuble obligeait les vendeurs de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice.
Cass. 3ème civ. 19 janvier 2009, n° 2009-045889, JCP N n°5 du 30 janvier 2009 act. 155

BAIL D’HABITATION ET MIXTE

Logement étudiant – application du statut du bail meuble (oui) – préavis d’un mois

La Cour de Cassation s’appuyant sur une réponse ministérielle du 30 novembre 2004, considère qu’un logement loué en meublé, habité de manière effective et permanente, est assimilable à la résidence principale du locataire-étudiant, quand bien même ce dernier serait fiscalement rattaché au domicile de ses parents. Par conséquent, le mini statut d’ordre public des locations en meublé des résidences principales s’applique : le preneur pouvait donner congé en respectant un préavis d’un mois. (L632-1 ets du CCH).
Cass. 3ème civ 4 février 2009 n°07-20.980, n°185 P+B – Bull. gestion Immo. n° 410, février 2009 p927

Obligation de sécurité du bailleur – présence de la faute d’un tiers au contrat - jeu de la garantie des vices (oui)

La Cour de cassation précise dans cet arrêt l’étendue de l’obligation de sécurité du bailleur. Celui-ci doit, sur le fondement de l’article 1721 du code civil, garantir les vices ou défauts du bien loué de telle sorte qu’il ne suffit pas que le bailleur ait pris des mesures pour que la sécurité soit assurée, il répond nécessairement des vices cachés, sauf à se retourner, le cas échéant, contre un professionnel défaillant. En l’espèce le bailleur a été condamné à indemniser le locataire qui s’était électrocuté, alors même qu’un électricien était intervenu sur l’installation électrique deux ans avant la conclusion du bail et que ce dernier avait commis une faute en ne prévenant pas le bailleur de la nécessité d’installer un appareil de protection.
Cass. 3ème civ. 7 janvier 2009 – « Sté Axa France IARD c/ Sté Agence Desmeuzes» - n°07-11.516 (n°8 FS-D)- BRDA n°03/09 15 février 2009

Notification du congé pour vendre - obligation de reproduction du texte de la loi du 6 juillet 1989 dans le corps de la lettre (non) - possibilité d’annexer la reproduction (oui)

Après que le propriétaire d'une maison d'habitation donnée à bail ait notifié à la locataire, par lettre recommandée, un congé pour vendre visant l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci en a contesté la validité en arguant notamment que les cinq alinéas dont la reproduction est prescrite par ce texte devaient figurer dans l'acte lui-même, sans pouvoir faire l'objet d'une annexe.
La Cour d’appel a rejeté cette demande et validé le congé en retenant que la lettre de congé adressée à la locataire comportait en annexe un document, expressément annoncé dans le corps du congé, reproduisant les dispositions légales. La Cour de cassation approuve la Cour d’appel.
Cass. 3e civ., 18 février 2009, n° 08-11.114 : JurisData n° 2009-047104 - JCP N n° 11 du 13 Mars 2009

DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE

Vente d’immeuble – offre de vente - commission d’agence à la charge du locataire (non)

Une société bailleresse souhaitant procéder à une première vente par lots de plusieurs appartements consécutivement à la division de l’immeuble, sans pour autant évincer les locataires présents, avait notifié aux preneurs en place une offre de vente sur la base des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Les différentes offres prévoyaient une même clause aux termes de laquelle le prix était « payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation ».
La Cour de cassation a considéré que doivent être frappées de nullité les offres de vente notifiées en application des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 mettant, en plus du prix, à la charge du locataire la commission de négociation due à l’intermédiaire.
Cass. 3ème civ. 17 décembre 2008, n° 07-15.943 - JCP N n°5 du 30 janvier 2009 jp. 1052

VENTE

En cas de vente d’un immeuble dont le propriétaire avait conventionnellement accordé la détention à un tiers, l’ayant-cause acquéreur devient celui de qui le détenteur tient ses droits.
Cass. 3ème civ. 18 février 2009, n° 2009-047102 - JCP N n°10 du 6 mars 2009 act. 228

PACTE DE PREFERENCE