N°2 - Juin 2009 - 14eme Année
Flash fiscal
Réforme de l’investissement locatif : le nouveau dispositif « Scellier »
Depuis le 1er janvier 2009, les particuliers qui font construire ou acquièrent des logements neufs, destinés à la location, peuvent bénéficier du nouveau régime de défiscalisation « SCELLIER ».
Ce nouveau dispositif, issu de la loi de finances rectificative pour 2008, permet aux contribuables concernés de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu de 20% ou 25% du montant de leur investissement, et non plus d’une déduction sur leurs revenus locatifs par le biais d’un amortissement comme cela est le cas avec les dispositifs ROBIEN et BORLOO.
Cependant, la réduction d’impôt n’est applicable que pour un seul logement par an et dans la limite d’un prix de revient de 300 000 €.
La réduction d’impôt cohabitera avec les régimes « Robien » et « Borloo » jusqu’au 31 décembre 2009, puis s’y substituera complètement à compter du 1er janvier 2010. Ainsi, le contribuable peut choisir entre les dispositifs BORLOO, ROBIEN ou SCELLIER pour chaque investissement effectué avant la fin de l’année 2009 et même cumuler plusieurs dispositifs en cas de pluralité d’investissements, sous réserve que la nouvelle réduction d’impôt ne s’applique que sur un seul logement en 2009.
Une instruction administrative du 12 mai 2009 (5 B-12-09) a précisé les conditions et modalités de mise en œuvre de ce nouveau dispositif.
I - Bénéficiaires
Sont concernés les contribuables personnes physiques, fiscalement domiciliés en France, qui réalisent des investissements locatifs, imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
L’investissement peut être réalisé directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Le démembrement du droit de propriété fait obstacle à la réduction d’impôt.
II - Investissements concernés
Logements neufs et assimilés
Ouvrent droit au bénéfice de l’avantage fiscal :
- les acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
- les constructions de logements qui font l’objet d’une demande de permis de construire entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
- les travaux de transformation en logement d’un local acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, préalablement affecté à un usage autre que l’habitation ;
- les travaux de réhabilitation effectués entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, permettant à un logement de répondre à certains critères de décence.
L’achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.
Les locaux à usage mixte peuvent ouvrir droit à l’avantage fiscal sous réserve que le local soit affecté à l’habitation pour 75 % au moins de sa superficie. Les immeubles classés « monuments historiques » sont exclus.
Ville éligible
L’objectif du dispositif est de stimuler l’investissement locatif dans les zones faiblement dotées en résidences locatives et qui se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Le découpage de la France en quatre zones (A B1 B2 et C), qui a été instauré pour l’application des dispositifs ROBIEN et BORLOO, est repris mais en excluant du bénéfice de la réduction d’impôt les logements situés dans la zone C (moins de 50 0000 habitants).
Un arrêté du 29 avril 2009, applicable pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009 :
- met en place un nouveau zonage, tant pour le dispositif SCELLIER, que pour les dispositifs BORLOO et ROBIEN : plusieurs communes de la zone C remontent en zone B1 ou B2 ;
- exclut du champ d’application du dispositif ROBIEN les communes situées en zone C, comme cela est le cas pour le dispositif SCELLIER.
III - Conditions d’application
Un seul logement par an
Le contribuable ne peut bénéficier de l’avantage fiscal qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un seul logement par an. En cas d’acquisition de plusieurs logements au cours de la même année, seul un logement est susceptible d’ouvrir droit à la réduction d’impôt.
Location d’une durée minimale de 9 ans
Le propriétaire du logement doit s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale, à une autre personne qu’un membre de son foyer fiscal.
L’engagement d’affectation porte sur une durée minimale continue de 9 ans. La réduction d’impôt est notamment remise en cause en cas de vente de l’immeuble pendant la période d’engagement de location.
Le logement doit être donné en location dans les douze mois qui suivent sa date d’acquisition ou sa date d’achèvement.
Plafonnement du loyer
Le montant du loyer ne peut pas excéder certains plafonds fixés par décret chaque année. Le plafond varie selon les communes entre 12,31 euros et 21,65 euros mensuel par mètre carré habitable pour l’année 2009.
Normes environnementales
Les logements neufs doivent répondre à des exigences de caractéristiques thermiques et de performances énergétiques conformes aux prescriptions de l’article L111-9 du code de la construction et de l’habitation. Cet article renvoie à la réglementation thermique actuellement en vigueur pour les bâtiments nouveaux.
Cependant, la loi de finances rectificative pour 2008 prévoit que ces exigences ne deviendront applicables qu’à la date de publication d’un décret définissant les modalités de leur respect, et au plus tard à compter du 1er janvier 2010. Donc tant que le décret n’est pas publié, l’avantage fiscal n’est subordonné à aucune condition environnementale, exceptées celles requises pour l’obtention du permis de construire.
IV - Avantage fiscal
Modalités de calcul de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt se calcule sur la base du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300 000 euros. En cas de transformation ou de réhabilitation d’un logement, le prix de revient comprend le prix d’acquisition du local ou du logement, majoré du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.
Le taux de la réduction d’impôt applicable est de :
- 25% pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010 (soit une économie d’impôt totale maximale de 75 000 euros) ;
- 20% pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012.
La réduction d’impôt est répartie, par parts égales, sur neuf années. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement ou d’acquisition du logement, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes, à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable, le solde n’est pas restituable mais il peut être imputé sur les impôts sur le revenu dus au titre des années suivantes jusqu’à la sixième inclusivement.
Attention, la réduction d’impôt SCELLIER est prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales instauré par la loi de finances pour 2009.
Spécificités des secteurs intermédiaires et des ZRR
Lorsque la location est consentie dans le secteur intermédiaire, c'est-à-dire sous des conditions de loyer plus restrictives et sous des conditions de ressources des locataires, le contribuable bénéficie d’avantages fiscaux supplémentaires.
Ces avantages prennent la forme :
- d’une déduction spécifique de 30% de ses revenus fonciers bruts,
- et d’un complément de réduction d’impôt de 2% par an, lorsque la location reste consentie dans le secteur intermédiaire pendant une ou deux périodes de trois ans supplémentaires après la période d’engagement.
Lorsque le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale, une déduction spécifique de 26% est applicable sur les revenus bruts.
V - Exemple
Le 1er janvier 2009, un contribuable fait l’acquisition d’un logement neuf, répondant aux exigences précitées, pour un prix de 400 000 euros.
Acquis en 2009, l’avantage fiscal est de 25 % du prix d’acquisition retenu dans la limite de 300 000 €, soit une réduction d’impôt totale de : 25% X 300 000 € = 75 000 euros.
La réduction est répartie de manière linéaire sur neuf ans : 8 333 € de réduction d’impôt par an, à compter de 2009 jusqu’à 2017 inclusivement.
Sophie GUITARD
Dominique RICHARD
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