N°2 - Juin 2008 - 13^eme Année

DU COTE DU PARLEMENT

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

DU COTE DU PARLEMENT

Diagnostic de performance énergétique lors de mises en location d'un bâtiment à usage d'habitation

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) voit son champ d'application précisé par un décret du 15 mai 2008 n° 2008-461 (JO du 18 mai, p.8103).
Parmi ses dispositions, on relèvera les nouvelles exclusions :
- des bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux.
- les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an (location saisonnière).
Par ailleurs, l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 exige du bailleur qu'il annexe un DPE au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Le décret du 15 mai 2008 précise la notion de « renouvellement ». Désormais, à l’occasion de la reconduction tacite du contrat, le locataire ne peut reprocher à son propriétaire de ne pas lui avoir fourni un nouveau DPE. Il en va de même du locataire dont le contrat s'est déjà renouvelé au moins une fois. Pour rappel, l'obligation d'annexion ne concerne pas encore les baux commerciaux.

Réglementation ascenseurs : mise aux normes repoussée

Le décret n° 2008-291 du 28 mars 2008 repousse de deux ans et demi (du 3 juillet 2008 au 31 décembre 2010), le délai imparti aux propriétaires d'ascenseurs installés avant le 27 août 2000 pour mettre en place divers dispositifs de sécurité (modification de l'article R. 125-1-2 du code de la construction et de l'habitation). Le décret modifie aussi l'art. 4 du décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 relatif à la sécurité des ascenseurs pour prévoir pour le premier contrôle technique des ascenseurs des dates différenciées selon leur date d'installation.

Agent immobilier : un droit a rémunération en l’absence de transaction

Les conditions d’exercice de la profession d’agent immobilier définies par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) sont modifiées par le décret n°2008-355 du 15 avril 2008. Un agent immobilier peut désormais percevoir des sommes d'argent, avant que l'opération n'ait été effectivement conclue et constatée, dès lors que le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles et que la convention le prévoit expressément.
De plus, les conditions de mise à jour du dossier de délivrance de la carte professionnelle ouvert à la préfecture sont renforcées. Les conditions relatives à l’aptitude professionnelle sont elles aussi modifiées.

Crédit d'impôt et intérêts des prêts immobiliers

Le décret n° 2008-360 du 16 avril 2008 est venu compléter l’instruction du 10 avril dernier (BOI 5 B-14-08 du 10 avril 2008), relative au crédit d’impôt sur le revenu, au titre des intérêts des prêts contractés pour l’acquisition ou de la construction de l’habitation principale institué par la loi sur le pouvoir d'achat (loi TEPA) du 21 août 2007.
Nous reviendrons en détail sur ce crédit d'impôt dans notre prochain bulletin.

Dispositif SIIC3 : publication du décret d'application

Le dispositif SIIC 3 permet d'externaliser jusqu'au 31 décembre 2008, sous certaines conditions, des actifs immobiliers vers des sociétés qui font appel public à l'épargne ou sont agréées par l'AMF et ont une activité d'investisseur immobilier à long terme moyennant un impôt sur les sociétés (IS) au taux réduit de 16,5 % à condition que la société cessionnaire prenne l'engagement de conserver les biens acquis pendant au moins cinq ans.
La loi de finances pour 2008 a étendu ce dispositif aux cessions de titres détenus dans des sociétés à prépondérance immobilière (SPI), l'engagement de conservation devant être pris, dans ce cas, sur les titres. Le même formalisme que celui actuellement prévu pour l'engagement de conservation des immeubles ou des droits vient d'être étendu aux titres de SPI par un décret n° 2008-294 du 1er avril 2008 qui complète l'article 46 quater-0 ZZ bis C Annexe III du CGI.

Taxation des actifs immobiliers des sociétés cotées – report de date

La loi de Finances rectificative pour 2007 prévoit de nouvelles possibilités d'exonération de la taxe de 3 %, qu'il conviendra de prendre en compte lors des déclarations devant être effectuées au plus tard le 15 septembre prochain. La date limite a été exceptionnellement reportée pour cette année afin de permettre aux opérateurs de prendre connaissance de la future instruction administrative commentant les nouvelles règles en vigueur au 1er janvier 2008 avant le dépôt des déclarations. Ainsi, par exemple, un investisseur, dont le siège social est situé dans l'Union européenne (ou dans un pays conventionné), détenant directement ou indirectement moins de 5 % d'une société propriétaire d'un immeuble en France, est désormais exonéré de la taxe de 3 %.
Mais cette loi a également durci les conditions d'exonération de la taxe de 3 % dont bénéficient les sociétés cotées ; les professionnels sont ainsi dans l'attente de l'instruction fiscale qui viendra, espère-t-on, lever les incertitudes existantes.

Plus-values professionnelles réalisées sur des biens immobiliers : abattement pour durée de détention

L'administration fiscale rappelle et explicite dans une récente instruction que les plus-values professionnelles portant sur des biens immobiliers (ou droits immobiliers) affectés à l'exploitation d'une entreprise (agricole, industrielle ou artisanale) sont désormais déterminées après application d'un abattement de 10 % par année de détention à partir de la 6e année. Ces plus-values sont donc de fait exonérées après 15 ans de détention. Cet abattement est susceptible de bénéficier aux seules entreprises relevant de l'impôt sur le revenu quel que soit le régime d'imposition sous lequel elles sont placées (régime réel, micro, déclaratif spécial ou forfaitaire). Cette mesure s'applique aux plus-values réalisées depuis le 1er janvier 2006.
Instr. BOI 4 B-3-08 n° 49 du 7 mai 2008

Intérêts d'emprunt et nue-propriété

Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété ou les dépenses de réparation d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.
Rescrit DGI n° 2007/49 (FP), 4 décembre 2007 - JCP Fiscal Notarial n° 1 janvier 2008 p.4 n° 5

REPONSES MINISTERIELLES

Construction et obligations de voisinage

Réserve faite de l’hypothèse de travaux publics, le propriétaire d’une parcelle peut refuser au propriétaire de la parcelle limitrophe de s’installer temporairement sur sa parcelle pour construire un immeuble en limite de propriété.
Rép. Min. n° 767, JO Sénat, 6 décembre 2007, p. 2235 (AJDI n° 2 / 2008, page 154)

Droit d’habitation et d’usage et évaluation fiscale

L’article 762 bis du CGI dispose que, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, la valeur des droits d’habitation et d’usage est de 60% de la valeur fiscale de l’usufruit.
Cet article est applicable non seulement à la valeur du droit d’usage et d’habitation du conjoint survivant mais aussi à tous les droits d’usage et d’habitation qu’ils soient ainsi institués par la loi ou par la volonté des parties.
RM n°344 à S. Dassault : JO Sénat Q, 6 déc.2007, p.2226. - La revue fiscale notariale n° 1 janvier 2008 p.5 n°10

PLU – destination – qualification des résidences de tourisme – habitation – oui – hébergement hôtelier – non

Dans cette réponse ministérielle, le Ministre fait valoir que les résidences de tourisme « constituent des constructions à usage d’habitation » notamment en ce que les dispositions du CCH relatives aux bâtiments d’habitation s’appliquent à elles. En revanche, elles ne sont pas soumises aux dispositions de la loi du 5 juillet 1996 (relatives aux établissements hôteliers notamment). En conséquence, « de telles résidences peuvent être autorisées dans les zones du PLU accueillant des constructions à usage d’habitation, tout comme dans les zones périurbaines à vocation de loisirs et de tourisme, à moins que le règlement de la zone ne les interdise expressément ».
Rep.min. n°3080, JOAN Q, 25.12.2007, p. 8224, Urbanisme-construction mars 2008, n°50.

Taxe forfaitaire et participation

La taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles peut se cumuler avec la participation pour voirie et réseaux.
Rep Min du 27 mai 2008 (JOAN Q. n°11079)

Réduction d’impôt au titre des souscriptions en numéraire au capital de PME.

L’Administration reprend l’ensemble de la doctrine administrative relative à la réduction d’impôt sur le revenu (IR) accordée au titre des souscriptions en numéraire au capital de PME non cotées et commente ce dispositif modifié récemment et à diverses reprises. Ainsi, le plafond annuel des versements ouvrant droit à la réduction d’IR a été porté de 6 000 à 20 000 euros pour les personnes seules et de 12 000 à 40 000 euros pour les personnes soumises à une imposition commune. Des précisions sur les conditions à remplir par les sociétés bénéficiaires des souscriptions éligibles à cette réduction d’IR ont aussi été apportées (L. n° 2003-721, 1er août 2003, JO 3 août, art. 13).
Instr. 5 mars 2008, BOI 5 B-12-08

Crédit d’impôt en faveur des économies d’énergie et de développement durable

Pour ouvrir droit au crédit d’impôt sur le revenu pour les dépenses d’équipement de la résidence principale en faveur des économies d’énergie, celles-ci doivent être réalisées dans un immeuble achevé depuis plus de deux ans. Si ces aménagements aboutissent à une surélévation ou une addition de construction, il y a lieu de considérer que ces dépenses ne sont pas réalisées dans un immeuble achevé depuis plus de deux ans et ne peuvent pas ouvrir droit à l’avantage fiscal.
Rescrit DGIl :23 oct 2007- JCP Fiscalité notariale n° 12-2007 décembre 2007

TVA immobilière - opérations réalisées par les lotisseurs

L’administration précise quel est le régime fiscal applicable à l'acquisition et à la revente d'un terrain à bâtir par un marchand de biens ou un lotisseur professionnel qui obtient un permis d'aménager prévu par l'ordonnance n°2005-15 27 du 8 décembre 2005. Rescrit DGI N°2008/10 (FI) du 20 mai 2008

Plus values immobilière et cession du bien à un HLM

L'article 150 U du Code général des impôts (CGI) prévoit une exonération d'impôt sur les plus-values réalisées lors de la cession, par les personnes physiques de biens immobiliers au profit, directement ou indirectement, d'organismes en charge du logement social. Ce dispositif a ensuite été étendu aux cessions réalisées au profit des collectivités territoriales en vue de leur cession ultérieure à l'un de ces organismes, par la loi du 13 juillet 2006, puis aux cessions réalisées au profit de certains établissements publics, par la loi de Finances pour 2008.
Une instruction fiscale (BOI n° 8 M-2-08) du 6 juin 2008, qui commente ces nouvelles dispositions détaille les établissements publics concernés par la dernière extension (établissements publics de coopération intercommunale, établissements publics fonciers et d'aménagement, établissements publics fonciers locaux). A cet égard, il est précisé que le dispositif s'applique également aux cessions réalisées au profit des sociétés d'économie mixte non gérantes de logements sociaux qui sont délégataires du droit de préemption urbain d'une commune.

EN PROJET

Le DPE dans les annonces immobilières

Jean-Louis Borloo, le ministre de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable a signé le 15 mai avec les acteurs immobiliers, une convention visant à améliorer l'information de l'acquéreur d'un bien immobilier sur la performance énergétique de celui-ci.
"Cette convention prévoit la généralisation de l'affichage de la performance énergétique des logements dans les annonces immobilières", sous la forme d'une échelle décroissante de performance (avec double indication chiffrée et colorée). Le diagnostic devient un argument de vente.
La qualité énergétique d'un logement et la valorisation de ses installations (par exemple : cheminée, poêle, géothermie) va donc devenir un élément qui influencera le prix des transactions immobilières et incitera les propriétaires à investir dans les énergies renouvelables et l'isolation de leur logement. Il n'est pas exclut par la suite de rendre obligatoire cet affichage dans les annonces immobilières pour tous les particuliers.

Réforme des enquêtes publiques

La réforme des enquêtes publiques, confirmée dans le projet de loi Grenelle I, s’inscrit dans un contexte international (convention d’Aarhus) et national (Grenelle) très porteur. Si l’évolution du dispositif des enquêtes publiques est urgente, ce n’est pas tant pour améliorer la démocratie participative… que pour mettre en conformité la France avec le droit international et européen. L’environnement législatif et réglementaire des enquêtes publiques qui leur sont dédiées manque en effet totalement de transparence et de lisibilité. Au ministère, on reconnaît 163 procédures différentes donnant lieu à enquête publique.
Yves Jégouzo, professeur à la Sorbonne et auteur d’un projet de réforme rendu en juillet 2007 au ministère chargé de l’environnement, propose de regrouper toutes les procédures autour de deux enquêtes, l’«enquête publique» visant à protéger l’environnement, et l’«enquête d’utilité publique». Au-delà de ces évolutions, d’autres intervenants ont évoqué la nécessité d’organiser les enquêtes plus en amont du projet, le développement du recours à internet pour toucher une audience plus large, ou encore l’obligation pour les maîtres d’ouvrage de réagir aux propositions formulées par le commissaire-enquêteur. A suivre.

Réforme du droit des familles recomposées

La ministre de la Justice, Rachida Dati, souhaite un renforcement des droits du beau-parent. La réforme entend faire évoluer les conditions d'exercice de l'autorité parentale, puis assouplir les conditions de délégation de l'autorité parentale.
La loi devra à terme reconnaître le droit d'un enfant à entretenir des relations avec son ancien beau-père ou son ancienne belle-mère.