N°2 - Juin 2008 - 13^eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

PREEMPTION DU LOCATAIRE

DIVERS

Troubles de voisinage - nuisances sonores générées par une activité de ski nautique

Les propriétaires de plusieurs résidences secondaires s’étaient plaints de nuisances sonores, en raison d’une activité de ski nautique pratiquée sur un étang proche. La Cour d'appel conclut à l’interdiction de l’activité de motonautisme se basant sur l’avis du collège national des experts judiciaires en acoustique qui qualifie la gêne « d’excessive lorsque l’émergence globale excède 5dBA de jour à condition que le bruit incriminé constitue soit une anomalie soit une incongruité soit une intrusion ou encore soit étranger au site ».
L’existence d’un trouble anormal de voisinage causé par le passage répété de bateaux à moteur puissants à la fréquence de 30 à 40 passages par heure dans un milieu rural est caractérisée.
Il n'est pas possible de se prévaloir de l’antériorité des activités en cause à l’arrivée de certains riverains dès lors que ces activités produisent des troubles sonores excédant les normes admises par la loi et les règlements.
CA Paris, 2ème Ch. B, 28 février 2008, n° 04/06380 - Jurishebdo n° 307

MITOYENNETE

Mur de séparation – partage des frais – existence antérieure d’un mur – application stricte de l’art. 663 code civil

L’article 663 du code civil prévoit que “dans les villes et faubourgs, chacun peut contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins”. La Cour d’appel avait refusé de faire application de cet article dans le cas d’un fonds sur lequel existait déjà un “mur ancien surmonté d’un grillage […] en retrait d’environ 50 cm de la limite séparative”. La Cour de cassation casse l’arrêt pour violation de l’article 663 du code civil, aucune clôture n'ayant été construite en limite de propriété.
Il faut conclure de cette décision que le voisin peut imposer la construction du mur à frais partagés, même s’il existe déjà un mur en retrait sur le terrain.
Cass. 3ème civ. 19 mars 2008, n° 261, FS-P+B, cassation partielle - Jurishebdo n° 308

BAIL D’HABITATION ET MIXTE

Logement insalubre - paiement des loyers interdit

Un arrêté préfectoral avait déclaré un logement en état d’insalubrité remédiable.
Or le juge de proximité avait rejeté la demande du locataire en remboursement du loyer, au motif que le locataire avait signé “tant le bail que le procès-verbal de conciliation en connaissance de la situation de l’immeuble” et qu’il “invoquait à tort un vice du consentement”. La décision est cassée.
En effet, l'article L 521-2 du CCH prévoit les cas dans lesquels le loyer cesse d’être dû par le locataire : il renvoie à l’article L 1331-22 et suivants du code de la santé publique. Il s’agit notamment des locaux pour lesquels le préfet a adressé une mise en demeure d’effectuer des travaux. L’arrêt rapporté tire les conclusions de cette règle: le bailleur ne peut pas se prévaloir d’un accord du locataire pour exiger le paiement du loyer.
Cass. 3ème civ. 19 mars 2008, n° 321, FS-P + B, cassation - Jurishebdo n° 308

Locaux vacants non soumis à la loi de 1948 – exception – local joint à un local occupé loi 1948 – notion d'indivisibilité

Le principe posé par l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 est clair : les locaux vacants au 23 décembre 1986, sortent du champ d’application de la loi du 1er septembre 1948 relative aux baux d’habitation.
Cependant, un tel local peut rester soumis à la loi de 1948, s’il est adjoint à un lot soumis lui même à cette Loi. Les deux principes qui s’appliquent sont d’une part, la notion d’indivisibilité du bail, et d’autre part, la règle selon laquelle l’accessoire suit le principal. En l’espèce, le preneur n’avait versé qu’un seul dépôt de garantie, ne payait qu’un loyer unique et global, et ne recevait qu’un seul appel de charge.
L’exclusion conventionnelle des dispositions de la loi de 1986 est prohibée lors de la conclusion du bail (Cass. 3ème civ. 2 juin 1999 Bull. civ III n°123), mais non lors de l’extension d’un bail conclu antérieurement à cette loi.
Cass. 3ème civ. 17 octobre 2007 n°06-17.472, n°931 P+B - Gestion Immo. bull.396, novembre 2007 p1295

Etat des lieux – convocation du locataire (non) – constat opposable à ce dernier

Par un revirement de jurisprudence, la Cour de Cassation considère désormais que l’état des lieux dressé par huissier, en l’absence du locataire, même non convié à participer à ce constat, est opposable à ce dernier.
Cass. 1ère civ. 9 janvier 2008 n°07-11.34, n°6 P+B Bull. Gestion Immo. n°399, février 2008 p1225

Arrêté de péril – absence de prescription de travaux sur l’immeuble – paiement des loyers (oui)

L’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose que les loyers des locaux visés par un arrêté de péril cessent d’être dus, si et seulement si le bâtiment dans lequel se trouve le local loué est affecté par les mesures prescrites (en l’espèce les travaux concernaient un autre bâtiment).
Cass. 3ème civ. 19 mars 2008 n°07-13.414, n°260 - Bull. Gestion Immo. n°399, Avril 2008 p1168

Libération des lieux anticipée par le preneur – présence postérieure de squatteurs pas de manquement à l'obligation de jouissance

N’est pas constitutif d’un manquement à l’obligation de jouissance paisible, le fait pour le locataire de libérer les lieux avant la fin de son préavis régulièrement donné. Il importe peu que des squatteurs aient pris possession de l’appartement, dont les clefs étaient encore détenues par le preneur.
Cass. 3ème civ. 2 mai 2007 n°06-12.586, n°896 - Bull. Gestion Immo. n°396, novembre

BAIL COMMERCIAL

Renonciation anticipée au droit au renouvellement – jeu d’une clause contractuelle – nullité relative

Un preneur ne peut renoncer à la propriété commerciale, et notamment à son droit au renouvellement (règle d’ordre public), que postérieurement à la signature de son contrat de bail.
Toute clause contraire est sanctionnée par la nullité relative, dont le délai de prescription est abrégé par l’article L145-15 du Code de commerce, à deux ans.
Cass. 1ère civ. 23 janvier 2008 n°06-19129, n°59 P+B+I - Bull. Gestion Immo. n°399, février 2008 p1224 - Bull. Lamy Immo. Mars 2008 n°356

Travaux réalisés par le preneur – règle de l’accession en fin de bail - résiliation amiable – signature d’un nouveau bail – accession repoussée

A défaut de clause spécifique dans le contrat, et en vertu du principe de l’accession, les travaux réalisés par le preneur en place deviennent la propriété du bailleur à l’expiration du bail (Article 555 Code civil).
Dès lors, en cas de résiliation amiable, et même si un nouveau bail est conclu immédiatement entre les parties, l’accession devient effective. La valeur locative du bien doit donc être appréciée en fonction de l’état des lieux au jour du nouveau bail, incluant de ce fait l’amélioration apportée par le locataire.
Pour tempérer cet effet, la Cour a néanmoins admis la validité des clauses reportant l’accession à la fin de la jouissance des lieux Toutefois, la Cour a opté pour une solution contraire en cas de résiliation indépendante de la volonté des parties (Cass. 3ème civ. 4 avril 2002 expropriation et 2 avril 2003 incendie).
Cass. 3ème civ. 19 mars 2008 n°07-10.679, n°260 P+B - Bull. Gestion Immo. n°399, Avril 2008 p1160

Congé donné par un époux – action en nullité par le locataire – bien commun – action ouverte au seul conjoint

L’action en nullité d’un acte passé par un époux sur un bien commun n’étant ouverte qu’à son conjoint, l’exception de nullité du locataire est irrecevable.
En l’espèce, des époux communs en biens ont donné à bail des locaux à usage commercial dépendant de la communauté. L’épouse, seule, a délivré congé avec refus de renouvellement pour motifs graves de légitimes. La locataire a assigné l’épouse pour voir déclarer nul ce congé.
La Cour d’appel a validé le congé et la Cour de cassation confirme en ces termes : « il résulte de l’article 1427, alinéa 1er, du code civil, que l’action en nullité passée par un époux relativement à un bien commun n’est ouverte qu’au conjoint de cet époux. Par suite l’exception de nullité du congé invoquée par le locataire est irrecevable ».
Cass. 3ème civ. 14 novembre 2007, Soulier (Mme) c/ La Passerelle (Sté) - AJDI n° 2 / 2008, page 119

Clause de l'acte authentique de vente d'immeuble s'analysant en délégation imparfaite de paiement - bail commercial – paiement d’une indemnité d’éviction

Une société propriétaire de locaux à usage commercial pris à bail par une banque lui avait donné congé avec offre de renouvellement. La bailleresse a ensuite notifié à sa locataire la rétractation de cette offre et lui a offert le paiement d'une indemnité d'éviction.
Par acte authentique ultérieur, une autre société a acquis la propriété de l'immeuble loué.
La banque a assigné la société nouvellement propriétaire pour voir constater le renouvellement de son bail et obtenir, à titre subsidiaire, le paiement d'une indemnité d'éviction.
La Cour de cassation a approuvé la Cour d'appel d’avoir déclaré recevable la demande d'indemnité d'éviction formée par la banque en retenant que l'acte authentique de vente des biens loués contenait une clause s'analysant en une délégation imparfaite de paiement, par laquelle le propriétaire avait transmis à l'acquéreur la charge du paiement de l'indemnité d'éviction due au preneur.
Cass. 3ème civ. 5 mars 2008, n° 06-19.237 et 06-20.223 : Juris-Data n° 2008-043005 - JCP N n°12 du 21 mars 2008 act. 310

Bail commercial – nature de l’indemnité d’éviction – convention des parties

Après avoir rappelé que l’indemnité d’éviction due par le bailleur au preneur en cas de refus de renouvellement du bail commercial n’a pas la nature d’un loyer, la Cour de cassation précise que si le montant de cette indemnité doit en principe correspondre à la valeur locative, les parties sont libres d’en décider autrement.
Cass. 3ème civ. 3 octobre 2007 – Rép. Def. du 15 février 2008 – art. 38718

Trouble de voisinage par le preneur – recours contre le bailleur possible (non)

Un bailleur commercial avait été sanctionné par le juge de 1ère instance et le juge d’appel, sa responsabilité ayant été retenu pour les troubles de voisinage causés par son preneur.
La Cour de cassation censure les juges du fond considérant qu’il y a défaut de droit d’agir à l’encontre du bailleur dans ce cas.
Il convient toutefois de réserver cette solution aux cas où il n’y a pas d’engagement du propriétaire envers les tiers concernés, comme par exemple dans l'hypothèse d’un règlement de copropriété.
Civ 3ème, 18 septembre 2007 - AJDI avril 2008 p. 283 :

VENTE

Revendication immobilière - actes de partage anciens sans incidence sur des titres actuels et concordants

Suite à la vente de différentes parcelles d’un ensemble immobilier, dont la moitié indivise d’une terrasse, l'acquéreur revendiquant l’intégralité de la terrasse, avait alors assigné les acquéreurs de l'autre moitié contestant que leurs auteurs aient été valablement propriétaires de la moitié.
Sa demande étant rejetée, l'acquéreur reproche à la Cour d’Appel d’avoir négligé de considérer les actes initiaux de partage datant de 1877 et 1901.
Mais la Cour de cassation ne retient pas ces arguments au motif que son acte d’acquisition et celui de ses voisins concordaient parfaitement ce qui attestait de leur validité, donc les actes antérieurs ne pouvaient être que sans incidence.
Pour la Cour d’Appel, les actes de partage initiaux ne pouvaient être opposés aux auteurs des voisins. Ces conventions anciennes, souvent non publiées lorsqu’antérieures au 1er janvier 1956, ne représentent que des indices, inopposables aux tiers sauf à démontrer que ceux-ci en avaient connaissance. Leur force probatoire est inférieure à un titre authentique actuel et sans ambiguïté.
Cass. 3ème civ. 2 avril 2008, n° 400, FS-P+B, rejet - Jurishebdo n° 311

Diagnostic amiante - responsabilité du diagnostiqueur limitée à l’examen visuel

Ayant entrepris des travaux et découvert que le diagnostic amiante n’était pas conforme à la réalité, des acquéreurs ont assigné leurs vendeurs en réparation et diminution du prix de vente.
Ils sont déboutés car le diagnostic les informait de la présence d’amiante dans différents endroits, et de plus ils avaient déclaré en faire leur affaire personnelle et ne prétendaient pas que les vendeurs aient eu connaissance, lors de la vente, de la présence d’amiante en d’autres points de la construction. Les vendeurs sont alors fondés à leur opposer la clause d’exonération de garantie des vices cachés stipulée au contrat.
De même, la responsabilité du diagnostiqueur n'est pas engagée : le diagnostic était conforme à la norme. Il comportait des erreurs, en ce qu’il n’a pas décelé d’autres endroits possiblement amiantés mais, la mission du diagnostiqueur consiste en une inspection visuelle sans travaux destructifs. En l'espèce, l'amiante a été découverte lorsque des travaux de restauration ont été entrepris. Il n’est pas établi qu’au moment de la réalisation du diagnostic la texture des matériaux au sous-sol ait été visible à l’œil nu. Il aurait fallu un examen destructif que les textes n’exigent pas.
CA Paris, 2ème Ch. A., 9 avril 2008, n° 07/09156 - Jurishebdo n° 312

AGENT IMMOBILIER

Défaillance de la condition suspensive – faute des acquéreurs – vente conclue postérieurement – indemnisation de la première agence

La défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, liée à la faute des acquéreurs, ouvre droit à une indemnisation de l’agence immobilière (la vente ayant été réalisée postérieurement par un concurrent), sur le fondement de l’article 1382 du code civil, dans la mesure où sa commission avait été stipulée à la charge du vendeur.
Cass. 3ème civ. 10 octobre 2007 n°06-16.223, n°1076 P+B - Bull. Gestion Immo n° 396, novembre 2007 p1299

Mandat – promesse signée pour le mandant – faculté prévue au mandat

Pour qu’une promesse de vente soit valablement signée par un agent immobilier, agissant au nom et pour le compte de son mandant (vendeur), le mandat conclu entre eux doit expressément et impérativement contenir cette faculté de passer la vente.
Certes, la théorie du mandat apparent peut couvrir l’absence de mandat de rechercher un acquéreur (En ce sens Civ.1. 12 mai 2004), mais ne peut palier le non respect des dispositions d’ordre public édictées par La loi Hoguet du 2 janvier 1970, relatives au contenu du mandat.
Cass. 1ère civ. 31 janvier 2008 n°05-15.774, n°97 P+B+I - Bull. Gestion Immo. n°399, février 2008 p1217 – Bull. Lamy Immo. Mars 2008 n°156

BAIL A CONSTRUCTION

Destruction de l’édifice en fin de bail - qualification de bail à construction (oui)

Un bail à construction avait été conclu mais le contrat stipulait que le preneur s'engageait à l'expiration du bail à remettre les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient lors de sa prise de possession et donc à détruire l’édifice construit.
Les juges du fond avaient écarté la qualification de bail à construction au motif que l’obligation de détruire l’édifice était contradictoire avec cette qualification.
La Cour de cassation rejette cette position sur le fondement de l’article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation puisqu’aucune disposition n’interdit aux parties de prévoir la destruction en fin de bail.
Cass. 3ème civ. 30 janvier 2008 n°06-21292 (n°79 FS-PB) Sté touristique d’Hôtellerie et de casino de la Réunion c/ Chane Si ken - BRDA 4/08 du 29 février 2008

PROMESSE DE VENTE

Non réalisation de la condition suspensive - carence des bénéficiaires – conformité aux termes de la condition - charge de la preuve

Une promesse de vente avait été consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 900 000 euros sur une durée maximale de 15 ans à un taux d’intérêts ne pouvant excéder 9% l’an. Les acquéreurs ont renoncé à cette acquisition en raison du refus des banques contactées. Les vendeurs les ont alors assignés en paiement de l’indemnité prévue invoquant leur manque de diligence dans l’accomplissement des formalités relatives à la réalisation de la condition suspensive. La Cour d’Appel de Paris rejette la demande considérant que l’on ne pouvait déduire de l’absence des éléments caractéristiques du prêt dans le courrier de la banque, la carence des acquéreurs.
La cour de cassation casse considérant qu’il appartenait aux acquéreurs de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.
Cass. 3ème civ. du 30 janvier 2008 – Droit et Pat. n° 689 du 19 mars 2008 - JCP N n°7 15 février 2008 act. 226

Avant-contrat – condition suspensive du caractère définitif d’un permis de construire

Des propriétaires qui avaient consenti à une société une promesse de vente d'un bien immobilier sous diverses conditions suspensives et notamment celle de l'obtention d'un permis de construire définitif, ont assigné celle-ci en paiement de l'indemnité d'immobilisation pour défaut de signature de l'acte de vente dans le délai convenu. La Cour de cassation approuve la Cour d'Appel qui a considéré que la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire définitif à la date de réalisation de la vente n'était pas satisfaite, en retenant que l'obligation faite à la société bénéficiaire de la promesse de déposer une demande de permis modificatif à la demande du Préfet avait eu pour effet de priver le permis qui lui avait été accordé préalablement de tout caractère définitif.
Cass. 3ème civ. 13 février 2008, n° 07-11.462 : Juris-Data n° 2008-042738 - JCP N n°9 29 février 2008 act. 267

VENTE

Paiement du prix en nature – qualification de bail à nourriture (non)

L’un des héritiers du vendeur demande la nullité pour défaut de prix, d’un contrat de vente contenant la clause « prix » suivante : « La présente vente est consentie et acceptée moyennant un prix de soixante mille francs, 60 000 francs, lequel prix converti d'un commun accord entre les parties en l'obligation que prend l'acquéreur envers le vendeur de lui assurer deux promenades hebdomadaires sur le département de l'Ardèche, de lui fournir l'habillement nécessaire, et généralement lui assurer le suivi de sa correspondance. En outre, il est bien convenu que pour le cas où l'état de santé du vendeur nécessiterait une admission en hospice ou hôpital suite à la dégradation de son état de santé, cette obligation cesserait pendant la période de séjour dans lesdits établissements, et uniquement en ce qui concerne les deux promenades hebdomadaires ». L’acquéreur demande alors que le contrat soit requalifié en bail à nourriture.
La Cour de Cassation approuve les juges du fond et rejette le pourvoi au motif que « le bail à nourriture est caractérisé par l'obligation contractée par l'acquéreur de subvenir à la vie et aux besoins de l'auteur de l'aliénation, spécialement, en lui assurant la fourniture et la prise en charge de ses aliments ». En l’espèce, « le contrat litigieux ne constituait pas un bail à nourriture mais un contrat de vente qui pouvait être résolu pour vileté du prix ».
Cass. 1ère civ. 20 février 2008, n° 06-19.977 - JCP N n° 11 du 14 mars 2008

Rescision pour lésion - revalorisation d’une rente viagère

Le vendeur en viager ne peut réclamer la revalorisation de la rente viagère sur le fondement de la lésion.
En effet, si l’article 1674 du Code civil prévoit que le vendeur qui estime avoir été lésé de plus de 7/12èmes dans le prix de vente d’un immeuble a le droit de demander la rescision de la vente (la résolution), seul l’acquéreur peut offrir une revalorisation du prix pour éviter que la vente ne soit rescindée. Il s’agit de l’application pure et simple de l’article 1681 du Code civil.
Cass. 3ème civ. 6 juin 2007 – Rép. Def. n° 1 du 15 janvier 2008 – art. 38701

RESPONSABILITE DU CONSTRUCTEUR

Prise de possession – réception tacite - point de départ de la prescription à la réception expresse

La réception expresse des travaux constitue le point de départ des actions en responsabilité des constructeurs même si une réception tacite a lieu antérieurement.
Lorsqu’un contrat de maîtrise d’ouvrage prévoit expressément que la réception des travaux sera effectuée par le maître d’ouvrage en présence de l’entrepreneur et qu’un procès-verbal est effectivement dressé, le délai de prescription de l’action en responsabilité décennale commence à courir à compter de ce procès-verbal. La circonstance que la prise de possession de l’immeuble, critère retenu par ailleurs par la jurisprudence pour déduire une réception tacite des travaux, soit antérieure à ce procès-verbal de réception est inopérante
Cass. 3ème civ. 31 janvier 2007 – Rép. Def. n°1 du 15 janvier 2008 – art. 38702

VICES CACHES

Clause exonératoire de vices cachés - découverte d’insectes xylophages – preuve de la mauvaise foi du vendeur

Se plaignant de la présence d’insectes xylophages dans le pavillon qu’ils avaient acquis, les acquéreurs ont assigné leurs vendeurs, en garantie des vices cachés.
Leurs demandes sont rejetées : dans l'acte le vendeur déclarait qu’à sa connaissance, l’immeuble n’était pas inclus dans une zone contaminée ou susceptible d’être contaminée par les termites et qu’il n’avait pas connaissance de la présence de tels insectes dans l’immeuble;
Les vendeurs n'habitaient pas les lieux, il n'était donc pas établi qu'ils avaient connaissance de la présence de parasites, que les acquéreurs eux-mêmes précisent avoir découverte un an après l’acquisition.
Ainsi, hors des zones délimitées par arrêté préfectoral, et en présence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée à l’acte, l’action des acquéreurs est soumise à la preuve de la mauvaise foi du vendeur, appréciée souverainement par les juges.
CA Paris, 2ème ch. A, 27 février 2008, n° 07/01411 - Jurishebdo n° 307

Vente d'immeuble – présence de termites – acquisition en connaissance de cause – vices cachés (non)

Des propriétaires avaient vendu à un couple d'acquéreurs un immeuble à usage d'habitation aux termes d'un acte authentique auquel était notamment annexé un état parasitaire établi par un professionnel et mentionnant l'existence de dégradations consécutives aux termites dans certaines parties de l'immeuble vendu et la présence d'insectes vivants. L'acte comportait une clause selon laquelle l'acquéreur déclarait « en avoir pris parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle », et comportait en marge une mention manuscrite aux termes de laquelle les vendeurs déclaraient « avoir enlevé tous les éléments porteurs de dégradations et traité ».
À l'occasion de travaux de rénovation, les acquéreurs ont constaté la présence de termites et, après expertise ordonnée en référé, assigné les vendeurs en réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La Cour de cassation approuve les juges du fond qui, ayant relevé qu'au moment de la passation de l'acte authentique, les acquéreurs avaient été informés de la présence des termites et qu'ils avaient acquis un bien dont l'état parasitaire positif, porté à leur connaissance par le notaire, ne leur laissait aucun doute sur l'infestation de la majorité des éléments en bois, en ont déduit à bon droit qu'ils n'étaient pas fondés à invoquer la garantie des vices cachés.
Cass. 3ème civ. 30 janvier 2008 : Juris-Data n° 2008-042519 - JCP N n°7du 15 février 2008 act. 225