N°2 - Juin 2007 - 12^eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
URBANISME ET AMENAGEMENT

PERMIS DE CONSTRUIRE

Permis de construire – ensemble indivisible – oui – obligation de déposer un permis unique

La Communauté d'agglomération de Grenoble Alpes Métropole a déposé un permis de construire pour la construction d'un stade. La Commune de Grenoble a déposé un permis de construire pour la construction d'un parking en sous-sol de ce stade.
La CAA, après avoir constaté que le stade et le parking constituaient tant sur le plan architectural que fonctionnel un seul ensemble immobilier, considère que les deux maîtres d'ouvrage auraient du déposer un seul permis afin que l'autorité administrative «soit mise en mesure d'appréhender et de prendre parti sur l'ensemble du projet tant au regard de l'application des règles de fond d'urbanisme relatives à l'implantation, à la destination de l'ouvrage et à l'aménagement de ses abords, que des règles de sécurité dans les établissements recevant du public sanctionnées par le permis».
CAA Lyon, Association "SOS parc Paul Mistral, n° 05LY0153 - Construction-urbanisme avril 2007, n°82

Permis de construire – construction régulière- évolution des règles d'urbanisme- intervention sur l'immeuble devenu irrégulier du fait de l'évolution de la réglementation

La jurisprudence reconnaît la possibilité de faire évoluer un immeuble construit régulièrement mais devenu irrégulier du fait de l'entrée en vigueur de nouvelles normes dès lors que les travaux entrepris sont étrangers aux règles méconnues ou en améliore la conformité (jurisprudence Sekler Conseil d’Etat, 27.05.1988). Pour pouvoir bénéficier de cette jurisprudence encore faut-il que la construction soit considérée comme existante au sens du droit de l'urbanisme. Ne remplit pas cette condition la structure de béton qui ne constitue qu'un commencement d'exécution d'un permis devenu caduque.
CAA Marseille, 25 janvier 2007, SCI Vector, n°05MA01425 - Construction –urbanisme avril 2007, n°84

POS-PLU

POS - COS de fait – proportion SHON bureaux initiale - conditions d'application

Sur le fondement de la règle du "COS de fait" figurant dans le POS de Paris, une société avait obtenu un permis de construire pour la reconstruction d'un immeuble de bureaux. Le projet faisait apparaître un dépassement mineur de la SHON après travaux par rapport aux surfaces existantes antérieures (36 m² sur 5000). Sur la base des dispositions de l'article 14 du POS suivant lesquelles «la proportion de la SHON de bureaux dans la SHON reconstituée ne doit pas être supérieure à la proportion initiale», le juge suprême sanctionne ce dépassement et considère que ces dispositions « n'ont pas pour objet et n'avaient pu légalement avoir pour effet d'autoriser la construction de locaux d'une densité supérieure à celle qui était initialement bâtie même de façon minime». Le juge adopte ici une lecture stricte de l'article 14 du POS.
Conseil d’Etat, 19 juin .2006, M. Cloix et autres, n°278361- BJDU 6/2006, p.424

DROIT DE PREEMPTION URBAIN

Décision de préemption - objet – article L.300-1 – maintien des activités économiques – urbanisation – non

L'exercice du droit de préemption en vue de permettre le maintien des installations d'une société qui utilise la parcelle préemptée pour décharger des matériaux entre dans l'un des objets mentionnés à l'article L.300-1 en vue desquels une commune peut préempter, à savoir «organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques». Dès lors, la décision de préempter est légale alors même qu'elle ne s'accompagne d'aucune mesure d'urbanisation ou d'équipement.
CAA Douai, 29 décembre 2006, M. Leclercq, n°06DA00370 - AJDA 26 mars 2007, p.655

Motif de la décision de préemption - maintien des activités économiques

Une commune avait préempté un immeuble aux seules fins de sa revente à une entreprise locale pour permettre son maintien sur le territoire de la commune, et ce sans qu’existe juridiquement un projet d’action ou d’opération d’aménagement au sens de l’article L.210-1 du Code de l’urbanisme à l’initiative. Le Conseil d’Etat admet cependant la légalité de la décision de préemption considérant que le motif de la décision de préemption répond à l’objet, prévu par l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme, d’assurer le maintien et le développement d’activités économiques dans la commune. Le Conseil d’Etat réitère, ici, cette nouvelle possibilité de préempter légalement, au mépris de la lettre même du texte.
Conseil d’Etat 6 février 2006, req. N° 266821, Commune de Lamotte-Beuvron - JCP N n°2 du 12 janvier 2007 chron. jp p.16

Référé-suspension – impossibilité de disposer du bien

Dans le cadre d’un référé-suspension, le juge administratif peut suspendre l’exécution des décisions de préemption, alors que l’acte authentique de vente du bien préempté est déjà intervenu. Ce référé-suspension interdit donc, au titulaire du droit de préemption de disposer du bien ce qui aurait pour effet de rendre irréversibles la décision de préemption.
Conseil d’Etat 23 juin 2006, req. N°289549, Société A. contre Communauté d’agglomération Valenciennes Métropole - JCP N n°2 du 12 janvier 2007 chron. jp p.19

CONTENTIEUX DE L’URBANISME

Permis de construire – contentieux – intérêt à agir – conseillé municipal (non)

Cet arrêt est intéressant en ce qu'il précise les conditions d'intérêt à agir d'un conseiller municipal contre un permis de construire. Un conseiller municipal ne dispose pas en tant que tel d'un intérêt à agir à l'égard d'un permis de construire, même s'il fait valoir une méconnaissance des dispositions du POS, et sauf méconnaissance des prérogatives du conseil municipal.
Le juge recherche si le conseiller dispose en qualité de voisin d'un intérêt à agir contre le permis et fonde son appréciation à la fois sur la distance entre le projet et son domicile, sur sa nature et son importance ainsi que sur la configuration des lieux. En l'espèce, le juge relève que la construction projetée ne serait pas visible depuis les domiciles des conseillers requérants, ceux-ci résidant à 300, 600 et 3000 m² du projet dont ils sont séparés par des îlots urbains comprenant des IGH et des voies de circulation importantes. L'intérêt à agir n'est donc pas caractérisé et la requête est irrecevable.
Conseil d’Etat, 07 octobre 2006, Mme Dreysse et autres, n° 286569 - BJDU 6/2006, p.474

Permis de construire tacite- conditions de retrait- recours contentieux- article 23 de la loi du 12 avril 2000

Le Conseil d’État, saisi pour avis par le Tribunal administratif de Nice, est amené à se prononcer sur la possibilité qu’un recours formé par un tiers permette de procéder au retrait d’une décision implicite d’acceptation après expiration du délai de deux mois prévu au 2° de l’article 23 de la loi du 12 avril 2000, pendant la durée de l’instance en vertu de l’alinéa 3 du même article.
Le Conseil d’État considère qu’ « il résulte de l’économie générale de cet article que son 3° permet à l’administration de retirer, pour illégalité, une décision implicite d’acceptation, que des mesures d’information des tiers aient été ou non mises en œuvre à la suite de l’intervention de cette décision, dès lors que l’annulation de cette décision n’a été demandée au juge, et tant que celui-ci n’a pas statué. Par suite, alors même qu’aucune mesure d’information des tiers n’aurait été mise en œuvre, le retrait de la décision attaquée est possible après l’expiration du délai de deux mois mentionné au 2° de l’article 23, dès lors qu’un recours contentieux a été formé. »
Le Conseil d’État énonce qu’un permis de construire tacite peut être retiré si un recours contentieux a été formé, alors même qu'il n’a pas fait l’objet de mesures de publicité selon l’alinéa 1 de l’article 23 et si le délai de deux mois prévu par l’article 23 alinéa 2 est dépassé. Par cet avis, le Conseil d’État vient mettre fin aux difficultés rencontrées par l’Administration dans l’interprétation de l’article 23 concernant les conditions de retrait d'une décision implicite d'acceptation.
Cet avis intéressant perdra sans doute sa portée pratique en matière d'urbanisme à compter du 1er octobre 2007 puisque le nouvel article L.424-5 du Code de l'urbanisme prévoit que : «le permis de construite (…), tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision».
Conseil d’Etat, avis, 12 octobre 2006, Mme CAVALLO épouse CRONIER, n°292263, publié au Recueil Lebon - BJDU n° 6/2006, p. 433

LOTISSEMENT

Gestion de l’ensemble immobilier –lotissement – application volontaire du statut de la copropriété

L’acquéreur d’un lot de copropriété horizontale dans une opération de construction qualifiée de lotissement, invoque pour échapper au paiement des charges de copropriété l’incompatibilité entre le lotissement et l’application du statut de la copropriété. Le tribunal d’instance rejette sa demande aux motifs qu’un lotissement peut être conventionnellement géré par le statut de la copropriété si les immeubles sont bâtis, si une organisation différente n’a pas été instituée et même si une répartition en jouissance seulement entre les copropriétaires indivis, non prévue par la loi du 10 juillet 1965, a été retenue. La Cour de Cassation va rejeter le pourvoi du copropriétaire et approuver les juges du fond dans leur choix, elle va se prononcer ainsi sur la soumission volontaire et non à défaut, au statut de la copropriété, d’un lotissement qualifié d’ensemble immobilier divisé sans parties privatives. Elle permet le choix sélectif de la gestion en copropriété d’un lotissement s’affranchissant de la division en lots.
Cass. 3e civ, 5 déc. 2006, n°05-20-025, n°1276 Pierru c/Synd. des copr. Les Hauts de Saint Antoine à Nice - Dict. perma. Gestion Immo. Bull .n°387 janvier 2007

REGLES DE CONSTRUCTION

Maison individuelle – prise de possession avec réserve – conséquences sur la date de l’achèvement

Un couple avait demandé la construction d’une maison individuelle à une entreprise et souscrit auprès d’une caisse de garantie immobilière une garantie de sa livraison à prix et date convenus. Les travaux ayant été retardés, après avoir pris possession de l’immeuble, avec réserves, le jour de la réception de ceux-ci, les propriétaires ont assigné la caisse de garantie pour obtenir le paiement de pénalités de retard jusqu’au jour de la levée des réserves.
La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir constaté que l’ouvrage avait fait l’objet d’une réception avec l’assistance et sous le contrôle d’un professionnel, que les clefs avaient été remises le même jour, et que les réserves formulées n’empêchaient pas l’utilisation de l’immeuble affecté à l’habitation. C’est donc à bon droit que la Cour d’appel a retenu la date de la réception comme date de livraison de l’ouvrage, en application de l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation.
Cass. 3ème civ. 31 janvier 2007, pourvoi n° 05-20.683 - JCP N n°7 du 16 février 2007 Jp p.8