N°2 - Juin 2007 - 12^eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

BAIL COMMERCIAL

Clauses dérogatoires au droit commun – réparations locatives et exclusion express de la force majeure

Un bail commercial comporte une clause aux termes de laquelle le preneur renonce à toute réparation, lors de l'entrée dans les lieux comme pendant le bail, en s'engageant à effectuer « tant au début du bail que pendant son cours toutes réparations, petites ou grosses, sans aucune exception (...), y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil ».
Or, les locaux loués sont fortement endommagés par la tempête de décembre 1999, déclarée catastrophe naturelle. Suite à ce sinistre, le locataire assigne le bailleur pour obtenir réparation du préjudice subi, sur le fondement de l'article 1755 du Code civil qui dispose qu'« aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».
La Cour de cassation accueille cette demande, estimant que le bail ne contenait pas de stipulation expresse dérogatoire aux dispositions de l'article 1755 du Code civil, notamment en raison de la généralité des termes de ladite clause.
Cass. civ. 3ème, 31 octobre 2006, aff. P+B, Zurich c/ garage de la Renaissance, pourvoi n° 05-19.171

Bail commercial – congé délivré au bailleur – pluralité de bailleurs

Tout congé, qu'il soit adressé par le bailleur ou le locataire, doit être notifié par acte extrajudiciaire. En outre, lorsqu'il existe plusieurs cobailleurs, le congé doit, pour être valable, être notifié à chacun d'entre eux par acte extrajudiciaire.
Est donc nul le congé délivré par le locataire à un seul des cobailleurs, alors même que, ces derniers ayant délivré au locataire une assignation en référé mentionnant expressément le congé en cause, il était clair qu'ils avaient tous pris connaissance du congé.
Cass. 3ème civ., 17 octobre 2006 – Rép. Def. n°1. art. 38513. p. 53s

Transformation irrégulière de locaux - bail irrégulier - nullité

Un bail d'un appartement à Paris a été conclu en 1975 et était soumis aux dispositions des baux commerciaux, l'activité autorisée étant celle d'un cabinet de psychologue.
Le bailleur a prétendu mettre fin au bail en délivrant un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction au preneur (procédure commerciale), arguant du fait qu'en utilisant les locaux loués pour son habitation, le preneur n'a pas respecté les dispositions du bail.
De son côté, le preneur a plaidé la nullité du congé, considérant que le bail devait être requalifié en bail à usage mixte d'habitation et professionnel.
La Cour a constaté qu'il a été établi (par une déclaration fiscale modèle H 42 déposée en octobre 1970) qu'au 1er janvier 1970 l'usage des locaux loués était l'habitation. Le bailleur ne pouvait donc souscrire, en 1975, un bail commercial sans obtenir la dérogation une autorisation administrative préalable.
En conséquence, le bail commercial en cause a été souscrit en violation des dispositions d'ordre public de l’article L631-7 du CCH. Il est donc nul et la Cour d'appel refuse sa requalification. Dès lors, le locataire occupait les lieux, en vertu d'un bail verbal soumis au droit commun des baux d'habitation et mixtes.
Il s'agit du premier arrêt rendu en application de la nouvelle législation. La Cour rappelle fermement que la sanction d'une transformation irrégulière de locaux qui avaient un usage d'habitation au 1er janvier 1970 n'a pas changé, à savoir la nullité du bail.
CA Paris 16ème Ch. Section A, 17 janvier 2007, RG. n° 2005/21813 – Jurishebdo n°270

Offre de renouvellement – modification du prix du loyer - causes de déplafonnement du loyer d’un bail commercial

Les bailleurs d'un bail commercial ont délivré congé au preneur avec offre de renouvellement du bail pour un certain loyer. Les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du nouveau bail, le juge des loyers commerciaux avait été saisi. Les bailleurs avaient notamment demandé le déplafonnement du loyer pour une hausse élévée de la taxe foncière.
La Cour de cassation accueille cette demande aux motifs que l'augmentation au cours du bail expiré de 418 % de la taxe foncière supportée par les bailleurs avait affecté de manière substantielle les revenus tirés des locaux loués, la Cour d'appel a souverainement retenu le caractère notable de la modification des obligations du bailleur justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Cass. 3ème civ, 7 février 2007 n°117 FS-PB Sté U top LCD c/ Raux - BRDA 7/07 15 avril 2007- Droit et Pat. Hebdo n°644 du 21 mars 2007

Réception du public - travaux de sécurité – obligation pour le preneur de se conformer à la réglementation

La charge des travaux de sécurité liés à la réception du public incombe au locataire d’un bail commercial. Cette solution se justifie par le fait qu’il ne s’agissait pas en l’occurrence de grosses réparations et que le preneur était tenu par les termes du bail de se conformer aux règlementations concernant l’hygiène et l’exercice de son commerce ce qui engloberait lesdits travaux de sécurité liés à la réception du public.
Cass. 3ème civ. 31 octobre 2006 - AJDI n°1/2007

Bail - clause de non-concurrence généralisée – obligation de la maintenir dans tous les baux de l'immeuble

La clause de non-concurrence imposée à l'ensemble des preneurs par le propriétaire d'un immeuble cesse d'être valide, dès l'instant où elle n'est plus commune à tous les locataires. Le bailleur doit donc la maintenir ad vitam aeternam dans tous les baux, sans exception aucune. Il s'agissait en l'espèce d'une clause courante selon laquelle le preneur s'engageait à ne pas exploiter des commerces actuellement exercés par les autres locataires de l'immeuble. Cette clause n'ayant pas été maintenue à l'occasion de la conclusion de baux ultérieurs, l'un des preneurs initiaux est en droit de demander la résolution de ladite stipulation pour son propre contrat, le bailleur commettant une faute dans l'exécution du bail, le locataire ne pouvant faire respecter la dite clause par les autres preneurs.
Cass. civ. 3ème 3 mai 2007, n° 404 FS-P+B+I

Renonciation au statut des baux commerciaux – moment

Un preneur et un bailleur ont signé, le dernier jour d'effet d'un bail commercial, un nouveau bail dans lequel ils renonçaient au statut des baux commerciaux. Or, à cette date, le preneur ne pouvait valablement renoncer à un statut d'ordre public qu'il n'avait pas encore acquis.
La renonciation au statut des baux commerciaux ne peut être faite que postérieurement à la naissance du droit à la propriété commerciale. A l'expiration d'un bail, lorsque le preneur « reste et est laissé en possession » des lieux loués, un nouveau bail prend naissance et ce n'est qu'à partir de cet instant que le locataire peut valablement renoncer au bénéfice des droits qu'il a acquis. Cet arrêt est la suite logique de l'arrêt du 4 mai 2006 (Cass com pourvoi n° 05-15.151).
Cass. civ. 3ème, 12 décembre 2006, inédit, pourvoi n° 05-20.242

VENTE

VEFA

Construction de maison individuelle – diminution de la surface – signature d’un avenant

Un contrat de construction de maison individuelle avait été conclu et le permis de construire déposé pour une surface qu'il avait fallu réduire sur demande de la mairie. Le maître d’ouvrage demandait l’annulation du contrat.
La Cour d'appel le refuse, ces modifications figurant sur un plan, signé par le maître d'ouvrage qui les a donc approuvées ; elles concernent la surface habitable, la superficie de la terrasse et celle du porche, et il n'est pas prouvé l’existence d'autre modification substantielle du projet avant l'établissement du plan.
Mais la Cour de cassation refuse ce raisonnement : le permis de construire n'avait été accordé que pour un projet présentant une surface habitable réduite, ce dont il résultait une modification du projet initial exigeant la signature d'un avenant.
En effet, la loi impose de signer un contrat qui comporte de nombreuses mentions obligatoires qui figurent à l’article L 231-2 du CCH et notamment la consistance et les caractéristiques du bâtiment à construire.
Lorsque la surface doit être modifiée en raison de l’octroi d’un permis sur un projet modifié, il est obligatoire de signer un avenant. A défaut, la sanction est la nullité du contrat.
Cass. 3ème civ. 31 janvier 2007, n° 83, FS-P+B, cassation – Jurishebdo n°262

BAIL D’HABITATION

Disparition du motif légitime et sérieux du congé – caducité du congé (non)

La disparition du motif légitime et sérieux lors de la délivrance du congé dans le cadre d’un bail d’habitation ne rend pas le congé caduc. Certains juges du fond tendaient à imposer la nécessité que le motif légitime et sérieux soit également concomitant au congé pour que ce dernier soit valable.
Cass. 3ème civ. 17 mai 2006 - AJDI n°3/2007

Bail – clause relative aux effets du décès d’une partie

L’ancien article1742 du code civil aux termes duquel un bail n’est point résolu par la mort du preneur ou du bailleur n’est pas d’ordre public. Les parties peuvent donc renoncer à son bénéfice et convenir par exemple qu’à la mort du locataire, le propriétaire pourra disposer des lieux comme il l’entend, sans avoir au préalable à délivrer congé aux héritiers ou ayant cause du défunt. Le bail prend alors fin de plein droit au décès du preneur et son fils devenu occupant sans droit ni titre peut légitimement être expulsé.
CA Paris, 6e ch.C, 28 novembre 2006, n°05/00180, OPAC de la ville de Paris c/ Hildebrand -Dict. perma. Gestion Immo. Bull. n°387 janvier 2007

Congé pour vendre application de la loi du 6 juillet 1989 (non) – résidence secondaire

Bien que le contrat de bail fasse référence à la loi du 6 juillet 1989, le logement, objet du bail, était en réalité utilisé comme résidence secondaire par le locataire, lequel ne produisait aucune pièce justifiant d’une résidence principale dans la commune lors de la délivrance du congé. En conséquence, la loi du 6 juillet 1989 et son article 15 n’étaient pas applicables : le bailleur a pu valablement délivrer au locataire pour le terme du bail un congé en application du Code civil.
Cass. 1ère civ. 21 mars 2007 - JCP N n°14 du 6 avril 2007 Jp n°299 p. 5 - JCP N n°14, 6 avril 2007

Renonciation à la loi du 1er septembre 1948 – renouvellement de bail

La référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans le bail renouvelé vaut renonciation non équivoque du preneur à se prévaloir du bénéfice de la loi du 1er septembre 1948. En l'espèce, après avoir conclu un bail verbal soumis à la loi du 1er septembre 1948, les parties avaient conçu un nouveau document contractuel faisant expressément référence à la loi du 6 juillet 1989. Ceci s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. La renonciation à loi du 1er septembre 1948 au profit d'un autre dispositif d'ordre public est admise, sous réserve qu'elle intervienne postérieurement à l'acquisition des droits prévus par ce texte, qu'elle soit exprimée de manière non équivoque et que le preneur y ait procédé en pleine connaissance de cause.
Civ 3ème, 3 avril 2007, n° 366 F-D

MARCHAND DE BIENS

VICES CACHES

Absence de raccordement aux réseaux - effets sur la vente –vices cachés

Les acquéreurs d'un immeuble qui s'est avéré non raccordé au réseau d'assainissement collectif assignent les vendeurs en paiement de sommes correspondant à la moins-value de l'immeuble et à des dommages-intérêts.
L'arrêt de la Cour d'appel retient qu'en raison de sa non-conformité aux règlements d'urbanisme, la propriété était impropre à l'usage d'habitation auquel elle était destinée et fait droit à la demande d'indemnisation, sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La Cour de cassation censure ce raisonnement : ces motifs ne suffisent pas à caractériser une atteinte à l'usage du bien.
Cette question est amenée à évoluer avec le dossier de diagnostic technique - article L 271-4 du CCH 8e concernant « le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique »; l’absence de ce document empêchera le vendeur de se prévaloir d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés. Ce texte, qui a été inséré par l’article 47 de la loi du 30 décembre 2006 sur l’eau, entre en vigueur le 1er janvier 2013.
Cass. 3ème civ. 28 mars 2007, n° 333, FS-P+B – Jurishebdo n°268

Assureur – gestion de son patrimoine immobilier – qualité de non professionnel – jeu d’une clause de non-garantie

L'assureur n'a pas la qualité de professionnelle de la vente immobilière quand il gère (vente) son patrimoine immobilier. Une société d'assurances est tenue de constituer une réserve pour garantir ses engagements, elle effectue des opérations sur le marché immobilier et dispose d'un patrimoine immobilier justifiant l'existence d'un service immobilier mais n'est pas, pour autant, un professionnel de la vente immobilière.
Cass. 3ème civ. 25 avril 2007, n° 370 FS-P+B

PROMESSE DE VENTE

Liquidation judiciaire – caducité de la promesse unilatérale de vente – autorisation judiciaire de vente de gré à gré

Dans le cadre d’un contrat de location-gérance conclu le 12 décembre 2001, une société propriétaire d’un fonds de commerce avait consenti à une personne physique une promesse unilatérale de vente du fonds sous la condition suspensive que la levée d’option intervienne avant le 30 avril 2002. Or, le 18 mars 2002, la société promettant est mise en liquidation judiciaire. Un mois plus tard, la locataire-gérante, bénéficiaire de la promesse, notifie au liquidateur sa décision de lever l’option. Néanmoins, le liquidateur ayant reçu une offre d’acquisition plus intéressante saisit le juge-commissaire afin que ce dernier autorise la cession de gré à gré du fonds de commerce à un tiers, ce qu’il ordonne le 30 septembre 2002.
L’appel du bénéficiaire de la promesse est déclaré irrecevable au motif que la promesse de vente était devenue caduque dès la mise en liquidation judiciaire du promettant.
La chambre commerciale de la Cour de cassation casse la Cour d’appel et énonce que le juge-commissaire a excédé ses pouvoirs en autorisant la cession de gré à gré du fonds de commerce à un tiers après la levée d’option par le bénéficiaire de la promesse de vente car une promesse de vente conclue antérieurement au jugement d’ouverture ne devient pas caduque de plein droit du seul fait de la mise en liquidation judiciaire du promettant.
Cass. com 7 mars 2007 - JCP N n°4 du 26 janvier 2007 étude n° 1044 p. 29

Obligation de mentionner un terme pour la réalisation de conditions suspensives

L'engagement affecté d'une condition suspensive sans terme fixe subsiste aussi longtemps que la condition n'est pas défaillie, alors même que l'offre comportait une date de caducité. Les parties n'avaient néanmoins pas expressément fixé un terme pour la réalisation des conditions, l'engagement subsistait alors.
Cass. com., 6 mars 2007, n° 05-17.546, P+B