N°2 - Juin 2007 - 12^eme Année

DU COTE DE L'EUROPE

Investissements immobiliers en Europe

En 2006, les investissements dans l’immobilier commercial ont augmenté de 46 % pour atteindre 227 milliards d’Euros en Europe. En Europe occidentale, c’est le marché allemand qui s’est montré le plus actif, les investissements y sont en effet passés de 20 milliards d’Euros en 2005 à 51 milliards en 2006. La croissance s’est également poursuivie en Europe centrale et orientale, où les investissements ont bondi de 5,8 à 26,7 milliards d’Euros en 2006.

Immobilier commercial européen : grand mariage avec la fusion Rodamco/Unibail

Les groupes néerlandais Rodamco et français Unibail se marient pour donner naissance à un géant européen de l’immobilier commercial, numéro 1 du secteur, avec un patrimoine immobilier de 21,7 milliards d’€ et un revenu locatif net approchant le milliard (974 millions). Le nouvel ensemble sera à la tête de 95 centres commerciaux dans 14 pays, représentant une surface commerciale totale de 3,3 millions de m² et une valeur patrimoniale de 15,8 milliards. Les 21,7 milliards détenus par les deux alliés seront composés à 73 % d’immobilier commercial, 20 % de bureaux (essentiellement parisiens) et 7 % de divers (dont activités de congrès et d’expositions.
Géographiquement, le groupe réalisera 47 % de son activité en France, 23 % aux Pays-Bas, 11 % en Espagne, 11 % dans les pays nordiques et 9 % en Europe centrale.
Au total, les projets de développement dépassent le million et demi de m² pour les centres commerciaux et les bureaux, soit un investissement estimé à 6,1 milliard d’€.
Sur le fond, les deux grands groupes mettent en avant le potentiel de développement généré par l’alliance entre un promoteur immobilier très performant dans la création, la conception et la gestion de ses actifs (Unibail) et un grand investisseur et gestionnaire européen (Rodamco). Ils se doteront d’une stratégie unifiée de marketing et gestion commerciale.

DU COTE DE LA CJCE

Manquement d’un Etat - exonération de plus-value immobilière – discrimination

La Cour de Justice des Communautés Européennes a condamné la République portugaise, dans cet arrêt pour avoir maintenu en vigueur les dispositions fiscales de l’article 10, paragraphe 5, du Code de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Ce faisant, la République portugaise a en effet manqué à ses obligations résultant des articles 18 CE, 39 CE 43 CE, ainsi que 28 et 31 de l’accord sur l’Espace économique européen du 2 mai 1992. Selon la Cour, un état ne peut subordonner l’exonération de plus-values immobilières au réinvestissement des gains dans l’acquisition d’immeubles situés sur le territoire national.
CJCE 2è ch., 26 octobre 2006, aff. C -345/05, Commission c/ Portugal - La Revue Fiscale Notariale, n°3 - mars 2007

PAYS PAR PAYS

RUSSIE

L’immobilier se comptera en roubles
Depuis le 1er juin dernier, l’affichage des prix, les négociations et les transactions dans l’immobilier russe ne s’effectueront plus qu’en roubles, alors que les Russes se sont habitués depuis 15 ans à calculer leurs revenus et leurs dépenses, notamment dans ce domaine, exclusivement en dollars. La loi précise toutefois que des indications en dollars pourront être utilisées « en cas de nécessité » et « à titre complémentaire ».

Moscou : l’eldorado immobilier sur les toits plats
Un projet audacieux a été présenté par la société russe ST-Limited-S aux autorités de la capitale russe, consistant à aménager les quelques 20 millions de m² de toits plats des immeubles moscovites en y ajoutant un ou deux étages (une double dalle en béton armé serait placée sur chaque immeuble). Cependant, les spécialistes sont septiques : les fondations des immeubles devraient être renforcées, ce qui augmenterait les coûts, et en outre, seuls les bâtiments de cinq, voire neuf étages pourraient être concernés. Enfin, de nombreux bâtiments de l’époque stalinienne sont considérés comme des monuments historiques et ne peuvent être modifiés.

Projets de Capital Group
L’investisseur russe Capital Group a annoncé trois projets majeurs d’immobilier hôtelier. Le plus connu est un complexe de cinq bâtiments dénommé « l’Avant-garde russe », qui doit voir le jour près de la célèbre galerie Tretiakov et de la « Maison du Peintre » (presque en face du Kremlin). Les façades de verre et de métal de ces bâtiments reproduiront des éléments de tableaux de grands peintres russes du début du 20ème siècle (Kandinsky, Malevitch, Rodtchenko, Popova et Exter). Il y aura un hôtel et quatre appart’hôtels.
Capital Group, allié à MosCityGroup a un projet encore plus important, situé à quelques dizaines de kilomètres de Moscou : la construction d’environ 1,5 million de m² répartis entre villas, cottages et hôtels, le tout sur 13 terrains totalisant 1150 ha, pour un coût de 2 milliards de dollars. Le complexe doit être terminé en 2013.

Boom des centres commerciaux
Avec 4 millions de m² qui doivent être mis en service en 2007 et 2008, la Russie dépasse de loin l’Italie (plus de 2 millions), l’Allemagne et l’Espagne (1,6 million chacune), la Grande Bretagne (1,1 million) et la France (0,8 million). Pour autant, la Russie ne rattrapera pas de sitôt son retard sur l’Europe : elle affiche actuellement 23 m² de surface commerciale pour 1000 habitants, contre une moyenne de 176 m² en Europe. A Moscou et Saint Pétersbourg, cette moyenne monte à 120 m², mais compte tenu de l’immensité du territoire et de la population russe, il faudra au moins 15 ans pour rattraper l’Europe occidentale.

ROYAUME UNI

Grand projet de régénération urbaine pour British Land
Le grand promoteur immobilier British Land a remporté le contrat de reconstruction de la gare d’Euston à Londres, l’un des plus grands projets de régénération de la capitale. Le projet est évalué à 1,5 milliard d’Euros et comporte la démolition de la structure existante et son remplacement par un grand complexe comprenant également bureaux et commerces. La capacité de la gare passera de 18 à 21 quais. Le projet couvre également 6 ha adjacents sur lesquels seront construits 420 000 m². L’autre concurrent sur ce projet était le promoteur Chelsfield Partners.

Land Securities dans la construction résidentielle
Le plus gros promoteur britannique d’immobilier commercial veut développer ses propres compétences dans la construction résidentielle. Land Securities va développer un projet mixte sur 644 ha à Ebbsfleet (Kent), près d’une des gares du nouveau TGV Londres-Tunnel. Il est prévu 13000 logements que Land Securities souhaite construire en interne, après une collaboration initiale sur 600 unités avec le pavillonneur Countryside Properties. Le projet d’Ebbsfleet comportera aussi 580000 m² de bureaux. Deux promoteurs rivaux, Argent et Quintain, envisagent la même stratégie.

ESPAGNE

Refroidissement du marché immobilier
Le marché espagnol de l’immobilier donne des signes de refroidissement : pour la première fois depuis 1999, les prix n’augmentent plus à un rythme de deux chiffres. En 2006, les prix n’ont progressé que de 9,6 % alors que les prêts au logement continuent d’augmenter à un rythme de 14,5 %. Ce ralentissement du marché, accentué par des taux d’intérêt revus à la hausse, constituerait un risque pour l’ensemble de l’économie et notamment pour le secteur du BTP. En outre, on construit de plus en plus de résidences secondaires et notamment en bordure du littoral, alors que la pénurie persiste en milieu urbain, créant un déséquilibre du marché.

SUISSE

Le suisse Allreal investit près de 400 millions d’Euros
Le groupe suisse Allreal (promotion, gestion immobilière et construction) prévoit de développer en 2007 dans son pays un ensemble de projets totalisant près de 400 millions d’Euros de travaux. L’année 2007 marquera le lancement de la zone industrielle Escher-Wyss en périhérie de Zurich, dont les 60 ha de terrains représente un potentiel de construction de 50000 à 60000 m², soit 200 à 300 millions d’Euros de travaux sur dix ans. Le second projet d’envergure consiste en 450 logements (155 millions de travaux) à Adliswil, près de Zurich. Plusieurs programmes de 80 à 150 logements chacun complètent l’activité du groupe, qui a réalisé 450 millions de chiffre d’affaire en 2006. Allreal concentre ses investissements dans la région de Zurich (l’exception était la rénovation de la «Coupôle» de Bâle en 11000 m² de locaux tertiaires et 60 logements à partir du printemps 2008.

ALLEMAGNE

Stratégie d’IVG
IVG, le plus grand groupe d’immobilier de bureaux allemand, a vu son bénéfice net augmenter de 36 % en 2006, à 149 millions d’€. Le chiffre d’affaires a atteint 446 millions (+4,7 %). IVG continuera à investir prioritairement dans les cinq grandes villes allemandes (40 % de la valeur du portefeuille), ainsi qu’à Paris (17 %) et Londres (12 %). L’engagement à Moscou et Saint-Pétersbourg est jugé trop risqué par IVG.

BULGARIE

Négligences dans la construction
L’adhésion de la Bulgarie à l’Union européenne depuis le 1er janvier a entraîné une flambée des prix de l’immobilier qui ont triplé depuis 2003 (500 à 1.000 €/m² à Sofia). Les faibles délais de la construction sont impressionnants, notamment sur le littoral de la mer Noire où des hôtels spacieux sont érigés en moins de trois mois.
Parfois, la construction immobilière est peu scrupuleuse du respect des règlements et de la sécurité des passants : une plaque de marbre est ainsi tombée récemment de la façade d’un nouvel immeuble à Sofia sur un étudiant grec, le blessant grièvement. Le même jour, le bâtiment rénové des thermes de Varna s’est écroulé sans faire de victimes. Dans le centre de Sofia, la façade d’un immeuble en reconstruction s’est écrasée sur la voiture de deux jeunes filles, les tuant. Officiellement, les autorités ont recensé depuis septembre 15 138 bâtiments mal entretenus et potentiellement dangereux. Leur rénovation est problématique faute de moyens financiers des propriétaires et en l’absence de législation appropriée. En outre, dans certains cas, le permis de construire n’est délivré qu’une fois que les travaux sont achevés.

HONGRIE

Envolée du marché de bureaux
Les rendements du marché de logements vont continuer de diminuer cette année. En effet, si les investisseurs s’intéressent toujours à l’immobilier en Hongrie, le nombre de bâtiments de qualité adéquate est fortement limité, la forte demande provoquant une hausse continue des prix. Après 1,04 milliard d’Euros enregistrés en 2005, les transactions n’ont porté que sur 972 millions d’Euros en 2006. En revanche, et contrairement au marché du logement, le marché de bureaux s’est envolé en 2006 : après une hausse de 90 000 m² enregistrée en 2005, l’offre a augmenté de 226 000 m² en 2006, pour dépasser 2 millions de m². Les loyers varient entre 10,5 et 15 €/m²/mois pour les bureaux de catégorie moyenne et entre 18 et 25 € pour la première catégorie. Les promoteurs resteront actifs en 2007 et en 2008. 250 000 m² devraient en effet être livrés cette année et 300 000 m² l’année prochaine.