N°2 - Juin 2007 - 12^eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
COPROPRIETE

LOI CARREZ

Vente d’un lot – différence de mesure avec l’état descriptif de division – action en réduction

Un copropriétaire aménage en cuisine un lot désigné comme une cave dans l’état descriptif de division sans que celui-ci soit modifié puis le vend avec le logement contigu dont il est l’accessoire et la surface est englobée dans celle de l’ensemble. L’acquéreur intente une action en réduction de prix. L’arrêt de la Cour d’appel estimant que l’aménagement réalisé rendait mesurable l’ancienne cave, est cassé par la Cour de cassation qui fait prévaloir les énonciations de l’état descriptif de division sur l’usage effectif du lot alors que sa jurisprudence est précisément d’affirmer que l’EDD n’a pas de valeur contractuelle. Le vendeur est tenu de rembourser une partie du prix de vente à son acquéreur. Cet arrêt n’est pas conforme à une précédente décision dans laquelle des caves aménagées en salle de jeux ont été déclarées mesurables au titre de la loi Carrez (Cass. 3e civ. 11 oct. 2005, n°04-16-729, Segrestin c/Sculo et a. : Administrer, janv. 2006, p49)
Cass. 1re civ., 21 novembre 2006, n°04-18.804, n°1652 D, SCP Millet Montazeaud c/Lavender et a. - Dict. perma. Gestion Immo. Bull. n°389 mars 2007

Contenance des lots de copropriété – métrage postérieur – action en réduction du prix

Alors que la promesse par laquelle les parties s’étaient mises d’accord indiquait que l’appartement vendu avait une superficie de 62 m2, l’acte authentique, reprenant les stipulations de l’état descriptif de division, mentionne 74 m2. L’acquéreur procède à un métrage après la vente qui fixe finalement la superficie au titre de la loi Carrez à 60,02m2. Fort de l’acte authentique, l’acquéreur demande une diminution du prix de la vente proportionnelle à la moindre mesure. La Cour d’appel dont l’arrêt n’est pas censuré par la Cour de cassation se réfère au principe du consensualisme pour repousser la demande.
La superficie à prendre en compte est celle de l’acte dans lequel les parties manifestent leur accord sur la chose et sur le prix. En l’espèce, puisque la promesse de vente portait sur un lot de 62 m2, la différence avec 60,02m2, inférieur à 1/20, n’ouvrait pas droit à la réduction du prix.
Cass. 3e civ. 13 mars 2007, n°06-12.199, n°262 D, Cardot c/Brocard et a.- Dict. perma. Gestion Immo. Bull. n°390 avril 2007

PARTIES COMMUNES ET PRIVATIVES

Expropriation – indissociabilité des parties communes et privatives du lot – application de la loi du 10 juillet 1965

Un lot de copropriété fait l’objet d’une expropriation. L’ordonnance du juge de l’expropriation spécifie que l’expropriation ne concerne strictement que la partie privative du lot, à l’exclusion de toute partie commune. Cependant, parties privatives et tantièmes de parties communes sont absolument indissociables, en application des articles 1ers et 6 de la loi du 10 juillet 1965 qui sont d’ordre public. L’expropriation ne peut donc porter seulement sur les parties privatives d’un lot mais doit concerner le lot tout entier.
Cass. 3e civ. 31 janvier 2007, n°06-12.404, n°88 P+B, Sté MRS Maia c/Ville de Paris - Dict. perma. Gestion Immo. Bull. n°389 mars 2007

SYNDIC DE COPROPRIETE

Syndic – administrateur et gestionnaire de l’immeuble – sécurité des employés de la copropriété

Le syndic, représentant légal du syndicat, seul responsable de sa gestion, est tenu au titre de l’administration de l’immeuble de mettre en œuvre les mesures propres à assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété.
Cass. 3ème civ, 26 avril 2006 - Syndicat des copropriétaires du 11 rue neuve-Popincourt à Paris c/Sté Mazet Engerand & Gardy - AJDI Février 2007

ASSEMBLEE GENERALE

Règlement de copropriété - nombre des conseillers syndicaux – modification par l’assemblée générale (non)

Constitue une décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la désignation par un vote du président de l’assemblée générale des copropriétaires visée à l’article 15 du décret du 17 mars 1967.
Le nombre des membres du conseil syndical fixé par le règlement de copropriété ne peut être modifié par l’assemblée générale qui les désigne.
Cass. 3ème civ. 21 juin 2006 - X c/ syndicat des copropriétaires Lecourbe XV - AJDI Mars 2007

Travaux urgents – convocation par le syndic – ratification implicite

La ratification de travaux urgents décidés par le syndic ne peut résulter implicitement de l’approbation des comptes. Le syndic qui avait fait exécuter des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble aurait dû en informer les copropriétaires et les convoquer immédiatement en assemblée générale.
Cass. 3ème civ. 17 janvier 2007, pourvoi n° 05-17.119 - JCP N n°4 du 26 janvier 2007 Jp p.6

Travaux - autorisation préalable de l’assemblée générale – accord verbal du syndic - substitution impossible

Les parties communes doivent être en état d’assurer le libre usage des parties privatives conformément à la destination des lieux autorisée par le règlement de copropriété ; même en l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale, il relève d’une bonne justice de permettre au juge du fond de valider des travaux réalisés par un copropriétaire sur les parties communes lorsque, au jour où ceux-ci ont été faits, ils étaient devenus indispensables à l’exploitation des parties privatives.
Il a été constaté que ces travaux ont été effectués dans les règles de l’art, contribuant à renforcer la solidité du bâtiment, sans porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres propriétaires. Mais tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s’ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale de copropriété. Un accord verbal du syndic ne pouvant se substituer à une autorisation expresse et régulière de l’assemblée générale.
Cass. 3ème civ. 8 novembre 2006 - Sté X c/ syndicat des copropriétaires du 10 rue Jourdain 75020 Paris - AJDI Janvier 2007

Majorité simple - pose d’une barrière interdisant aux tiers l’accès au parking

La pose de la barrière qui tend à interdire l’accès aux véhicules tiers des parties communes d’un immeuble constitue une décision qui ne fait pas l’objet d’une majorité spéciale. En conséquence, elle peut être votée à la majorité de l’article 24.
CA de Paris, 23ème ch. B, 7 décembre 2006 - X c/ Syndicat des copropriétaires du 45 rue Emile Zola 93120 La Courneuvre - AJDI Mars 2007

CHARGES DE COPROPRIETE

Défaut de vote du budget prévisionnel - exigibilité des provisions

Ayant retenu que le syndicat rapportait la preuve de sa créance par la production d’un relevé de provisions sur charges exigibles ainsi que du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 février 2004, non annulée portant approbation des comptes. La juridiction de proximité, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses contestations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que la SCI était redevable envers le syndicat de la somme demandée alors que la SCI soutenait qu’a défaut d’avoir fait voter un budget prévisionnel le syndicat ne pouvait réclamer aux copropriétaires le versement des provisions sur charges.
Cass. 3ème civ. 21 novembre 2006 - Sté X c/Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Gambetta à Frontignan - AJDI Février 2007

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Convocation d’un copropriétaire – résident dans un pays étranger – obligation (non)

Il résulte de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 que tout copropriétaire doit faire connaître au syndic son domicile réel ou élu soit en France métropolitaine si l’immeuble y est situé soit dans le département ou le territoire d’outre mer de la situation de l’immeuble.
En conséquence, le syndicat n’est pas tenu d’adresser une convocation à un copropriétaire étranger résident dans un pays étranger, alors même que celui-ci est tenu de faire connaître son adresse au lieu de situation de l’immeuble.
CA Paris, 23ème ch. B, 14 décembre 2006 - Syndicat des copropriétaires 38/38 bis Georges V & 53/53 bis rue Fransçois 1er 75008 Paris c/ X - AJDI Mars 2007

REGLEMENT DE COPROPRIETE

Droit de diviser un lot - clause du règlement de copropriété restrictive - caractère bourgeois de l’immeuble – quartier résidentiel

La Cour d’appel rejette la demande d’un copropriétaire qui s’est vu opposer en première instance la validité d’une clause du règlement stipulant que les appartements ne pouvaient être revendus ou autrement aliénés qu’en totalité, sans pouvoir être subdivisés de façon à conserver leur caractère actuel, sauf accord des copropriétaires, au motif que l’immeuble possède un caractère bourgeois et qu’il est situé dans une zone de protection des sites et dans un périmètre de protection des monuments historiques renforçant ce caractère. Ces deux critères, immeubles bourgeois et quartier résidentiel, qui justifient la clause restrictive, sont conformes à la jurisprudence de la Cour de cassation. (Cass. 3e civ. 6 mai 1987, n°85.10.741, Dauchez c/ de Mesnil)
CA Paris 23e ch. B, 11 janvier 2007, n°06/05365, Babouin c/Celettre et a. - Dict. perma. Gestion Immo. Bull. n°389 mars 2007