N°2 - Juin 2006 - 11eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
URBANISME ET AMENAGEMENT

URBANISME COMMERCIAL

PERMIS DE CONSTRUIRE

Champ d'application – tonnelle - constructions soumises à déclaration de travaux

L'article L.421-1 du Code de l'urbanisme exclut du champ d'application du permis de construire les ouvrages qui, en raison de leur nature ou de leur faible dimension, ne peuvent être qualifiés de construction. La liste des travaux exclus prévue à l'article R.421-1 du Code de l'urbanisme n'est pas exhaustive. Aussi appartient-il au Maire de rechercher si un ouvrage, eu égard à ses caractéristiques propres et à ses dimensions, peut être qualifié de construction au sens de l'article L.421-1. En l'espèce, la construction d'une tonnelle au regard de ses dimensions doit être qualifiée de construction et faire l'objet d'une déclaration de travaux.
CE 15 février 2006, « X c/ Cne de Saint-Etienne de Chigny » req. n°268242, mentionné aux Tables du Recueil Lebon - JCP Administrations et Collectivités territoriales n°11/2006 p.356

Titre habilitant à construire – copropriété – VEFA - mandat général - oui

Le vendeur d'un immeuble à construire doit, lorsque celui-ci est devenu, en tout ou partie, la copropriété des acheteurs, obtenir l'autorisation requise par le b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter un permis de construire affectant les parties communes de cet immeuble, à moins qu'il ne dispose d'un mandat à cet effet en application de l'article R.261-5 du CCH.
En l'espèce, la société promotrice avait reçu mandat pour passer tous les actes de disposition portant sur les parties communes et qui se révéleraient nécessaires pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme, aux obligations imposées par le permis de construire et pour assurer la desserte de cet immeuble. En vertu de ce mandat, elle avait qualité pour demander le permis de construire sans solliciter l'autorisation de l'Assemblée générale des copropriétaires.
CE 5 décembre 2005 «  Sté Kaufman & Broad » req. n°258686, mentionné aux Tables du Recueil Lebon - AJDA n°10/2006, p. 561

Titre habilitant à construire – copropriété - modification aspect extérieur - autorisation AG (oui) dérogations (non)

Les travaux consistant à transformer des locaux techniques en salle de petit déjeuner, à supprimer un escalier extérieur et à aménager le jardin intérieur d'un bâtiment à usage d'hôtel situé dans un ensemble immobilier faisant partie d'une copropriété, affectent l'aspect extérieur des constructions et doivent faire l'objet à ce titre d'une autorisation des copropriétaires, alors même que le bâtiment en question serait à usage exclusif d'un copropriétaire.
CE 7 décembre 2005 « Ville de Paris » req. n°254576, mentionné aux Tables du Recueil Lebon - AJDA n°10/2006, p.567

Signature - mention des nom et qualité - article 4 loi du 12 avril 2000 - formalité substantielle (oui)

Comporte une irrégularité substantielle, en application de l'article 4 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec l'administration, l'arrêté de permis de construire qui mentionne la qualité du signataire mais ne comporte ni son nom ni son prénom. L'article 4 de cette loi impose en effet :
«toute décision prise par l'une des autorités mentionnées à l'article 1er comporte, outre la signature de son auteur, la mention en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci».
En l'espèce, le permis de construire doit donc être annulé.
CAA Nancy, 17 novembre 2005 «  M. Julien Bastien », req. n°04NC00511- AJDA n°15/2006, p.816

PLU

Reconstruction à l'identique après sinistre – ZPPAUP -dispositions d'urbanisme (oui) - dérogation à l'article R.111-3 (non)

Seuls un plan local d'urbanisme ou une carte communale peuvent légalement interdire la reconstruction à l'identique en cas de sinistre en application des dispositions de l'article L.111-3 du Code de l'urbanisme. En conséquence, les dispositions d'une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), même si elles sont qualifiées de dispositions d'urbanisme et que ce document constitue une servitude d'utilité publique annexée au PLU, ne peuvent faire obstacle à la reconstruction à l'identique en cas de sinistre.
CE 23 novembre 2005  «  Commune Bagnères de Bigorre », req. n°279721,- Construction-Urbanisme avril 2006, n°94

Reconstruction à l'identique en cas de sinistre - POS - limitation dans le temps (oui) - application aux situations antérieures (oui)

La CAA reconnaît la possibilité pour un POS de limiter dans le temps la possibilité de reconstruire à l'identique en cas de sinistre et admet que cette limitation puisse s'appliquer à des bâtiments détruits avant l'entrée en vigueur des dispositions du POS.
En l'espèce, un bâtiment avait été détruit en 1999. Le POS révisé en 2001 prévoyait la possibilité de reconstruire à l'identique dans un délai de deux ans suivant l'intervention du sinistre. Le propriétaire ayant demandé un permis de construire plus de deux ans après l'intervention du sinistre s'est vu opposer un refus par le Maire de la Commune.
CAA Bordeaux 21 novembre 2005 «  Mme Silvana Assier de Pompignan », n°02BX016000 - BJDU 1/2006 p.11

Modification PAZ - interdiction installations classées (oui) - interdiction projet déterminé (non)

A l'occasion d'un référé suspension, la CAA déduit des articles L.123-1 et L.121-1 du Code de l'urbanisme qu'
«il entre légalement dans la vocation des plans locaux d'urbanisme de fixer pour le territoire qu'ils couvrent, des règles qui sont opposables à l'ouverture des installations classées ; que toutefois, si l'interdiction de construction de telles installations peuvent être justifiées par des motifs d'urbanisme liés à la prévention des pollutions ou de nuisances de toute nature, elle ne saurait l'être par des motifs tendant à l'interdiction d'une opération déterminée».
En l'espèce, un Syndicat d'agglomération nouvelle avait par délibération modifié le PAZ en vue de créer un zonage particulier et d'y interdire l'implantation d'incinérateurs d'ordures ménagères. La Cour considère que le moyen tiré de la méconnaissance des articles précités est de nature à faire naître un doute sur la légalité de la décision.
CAA Marseille 15 décembre 2005 « SANOP », req. n°05MA02730 - AJDA n°12/2006, p. 668

ZAC

Acte de création - annulation - non respect des dispositions d'urbanisme - responsabilité de l'aménageur (non)

L'aménageur d'une ZAC ne peut être déclaré responsable de l'annulation d'une délibération créant une ZAC dès lors que celle-ci a été approuvée par le Préfet. En l'espèce, la délibération avait été annulée car elle contrevenait aux dispositions de la loi Littoral. Le Conseil d'Etat considère que dès lors que la société d'aménagement ne s'était engagée dans le projet qu'après que les premiers actes créateurs de la ZAC soient intervenus, elle ne pouvait être déclarée responsable.
CE 6 février 2006 « Sté d'aménagement du Port Léman », req. n°268973, mentionné aux Tables du Recueil Lebon - Collectivités territoriales- Intercommunalité, avril 2006, p.15

PAZ - SHON globale - définition équipement collectif - complexe cinématographique (non)

Un complexe cinématographique ne peut être qualifié "d'équipement collectif" au sens du PAZ. Dans cette affaire, le PAZ prévoyait une SHON globale et fixait à 15 % la SHON dédiée à des équipements collectifs sous forme d'équipements scolaires, sanitaires, sociaux et culturels. Le juge considère que "la réalisation par une société privée d'un complexe cinématographique de grande taille ainsi que des commerces divers ne porte pas sur la réalisation d'un équipement collectif au sens des dispositions du règlement de la ZAC alors même qu'elle est destinée à recevoir un public important et qu'elle relèverait d'une activité culturelle".
CE 23 novembre 2005 « Ville de Nice », req. n°262105, mentionné aux tables du Recueil Lebon,-BJDU n°1/2006, p.19

PARTICIPATION FINANCIERE

Participation pour équipement public exceptionnel - autorisation de lotir - remboursement en cas de non obtention de la CDEC (non)

Une convention a été conclue entre une collectivité et un lotisseur prévoyant une participation de ce dernier pour équipement public exceptionnel en vue de la réalisation d'un carrefour sur une route départementale permettant l'accès au lotissement. Le lotisseur n'ayant pas obtenu l'autorisation d'exploitation commerciale (CDEC) demandait le remboursement de sa participation du fait de l'abandon du projet et invoquait le caractère sans cause de la participation.
Le Conseil d'Etat admet le caractère fondé de la participation et considère que le "titulaire de l'autorisation de lotir peut obtenir la décharge de la participation s'il justifie qu'il n'a pas été en mesure de donner suite à cette autorisation ; qu'en ce cas il y a lieu cependant de tenir compte des dépenses résultant pour la collectivité des décisions qu'elle a déjà prises au titre des équipements rendus nécessaires par le lotissement". En l'espèce, le fait que les travaux prévus aient déjà été réalisés par la collectivité fait obstacle à une restitution, même partielle de celle-ci.
CE 6 mars 2006 « SNC Le Triangle », req. n°266346, Mentionné aux Tables du Recueil Lebon,- Construction-Urbanisme, avril 2006 n°103

Taxe locale d'équipement - travaux d'aménagements intérieurs - calcul de SHON - compensation des surfaces (non)

Le Conseil d'Etat précise la manière dont doit être prise en compte la SHON créée pour le calcul de la taxe locale d'équipement et refuse de procéder à une compensation des surfaces. Il déduit des articles 1585 A, 317 septies annexe II du Code Général des Impôts et de l'article R.112-2 du Code de l'urbanisme que "la Taxe locale d'équipement est assise sur la surface hors œuvre nette (SHON) créée à l'occasion de toutes opérations de construction, reconstruction ou agrandissement des bâtiments, sans qu'il y ait lieu d'en déduire les surfaces correspondant à une SHON préexistante que ces opérations auraient pour effet de détruire ou d'affecter à un nouvel usage les rendant déductibles, pour le calcul de la SHON du bâtiment, de sa surface hors œuvre brute".
En l'espèce, le titulaire du permis de construire qui procède à des travaux d'aménagement intérieur créant de la SHON et transformant des surfaces HON en SHOB (Parkings), ne peut pas compenser les surfaces pour le calcul de la TLE.
CE 10 février 2006, » Min. Équipement c/ Claude L », req. n°277754, mentionné aux Tables du Recueil, - JCP Administrations et Collectivités territoriales n°11/2006, p.353

Participation pour non réalisation d'aires de stationnement – exigibilité - attestation du caractère exécutoire - certificat d'affichage

La participation pour non réalisation d'aires de stationnement imposée par délibération du Conseil municipal n'est opposable au pétitionnaire d'un permis de construire que si la délibération a fait l'objet d'un affichage et que la commune est en mesure de produire un certificat d'affichage an application de l'article L.2121-1 du CGCT, à l'exception de tout autre document. La production d'une attestation par un adjoint n'est pas constitutive d'un certificat d'affichage.
CE 16 novembre 2005, « Commune de Saint-Bon Courchevel », req. n°264423 - JCP Administrations et Collectivités territoriales, n°11/2006 p.355