N°2 - Juin 2006 - 11eme Année

POINT DE VUE

URBANISME ET AMÉNAGEMENT
LA REFORME DU CHANGEMENT D'USAGE

Une circulaire du 22 mars 20061 vient préciser les modalités d’application de la réforme du changement d’usage initiée par l’ordonnance du 8 juin 20052.

Le nouveau régime du changement d'usage des locaux continue de se construire.

Après, la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 (JO 10 déc. 2004) de simplification du droit, et l'ordonnance du 8 juin 2005 prise à la suite et l’arrêté du Préfet de Paris du 1er décembre 20053, deux nouveaux textes viennent de paraître :

L'arrêté concernant les Hauts de Seine en date 28 mars 20064.
La circulaire n° 2006-19 UHC du 22 mars 2006 qui donne des précisions tout à fait intéressantes sur les modalités d’application des nouveaux textes et abroge les circulaires n° 72-158 du 3 octobre 1972 et n° 89-69 du 3 novembre 1989 qui donnaient des instructions sur le régime des compensations et sur le caractère personnel des autorisations.

La circulaire apporte les précisions suivantes :

En ce qui concerne la définition de l’usage habitation

La circulaire précise que la notion de logement doit être interprétée largement, éclairée par le critère de la résidence principale. Entrent dans cette catégorie notamment les résidences pour personnes âgées. En revanche, en sont exclus les résidences de tourisme. Les annexes sont également définies par la circulaire : il s’agit de tous les locaux attachés à un logement situé dans le même immeuble que celui-ci, inclus dans le bail d’habitation, tels que caves, celliers, greniers, garages, parkings privatifs. Il en est de même également dans un immeuble des locaux communs tels que les locaux à vélos, et locaux techniques.

En ce qui concerne la date de référence

- Le principe pour déterminer l'usage d'un local est désormais apprécié sur la base de la situation de l'usage du local au 1er janvier 1970.

Le document de référence n’est plus le fichier des cartes d'alimentation établi pendant la 2ème guerre mondiale, document peu fiable et très contesté par les praticiens car seule l’Administration pouvait y accéder. Désormais, l’usage au 1er janvier 1970 peut être recherché sur les déclarations établies lors de la révision foncière de 1970 et consultables par le demandeur ou son conseil dument mandaté, mais également, comme le précise la circulaire, dans les baux, actes de vente, permis de construire… Il n’y a pas de prééminence d’un moyen de preuve sur un autre, ce qui est très important compte tenu des erreurs que les fiches de révision foncière peuvent comporter du fait de leur caractère déclaratif.

- Toutefois, ce principe comporte trois exceptions :

Le local d’habitation en 1970 ayant fait l’objet d’un changement d’usage avec compensation. L’usage pour lequel il a été autorisé se substitue à celui de 1970.
Le local autre qu’habitation en 1970 étant devenu habitation en servant de compensation. L’usage se substitue à celui de 1970.
Le local autre qu’habitation affecté temporairement à de l’habitation au titre de l’ancien article L. 631-7-1 et n’ayant pas fait l’objet d’une déclaration de retour à l’usage initial, reste de l’habitation. Cet usage se substitue à celui de 1970.

Sur ces exceptions, la circulaire précise que l’Administration devra à la demande du propriétaire ou de son conseil dument mandaté faire les recherches nécessaires pour déterminer si de telles autorisations sont intervenues. Pour les autorisations délivrées au-delà du 10 juin 2005, les recherches auprès de l’Administration ne seront plus nécessaires car le texte prévoit que ces autorisations doivent être publiées au fichier immobilier ou au livre foncier. Cette formalité concerne à la fois l’immeuble dont le changement d’usage est autorisé et celui apporté en compensation.

- Pour les biens édifiés ou ayant donné lieu à des travaux ayant pour conséquence le changement de destination du bien après le 1er janvier 1970, l'usage du bien est déterminé en fonction de la destination indiquée au permis de construire.

En ce qui concerne la possibilité de régularisation d'un usage autre qu'habitation

L'article 29 de l'ordonnance ouvre un délai d'un an (jusqu'au 1er juillet 2006) pendant lequel les personnes qui ont changé sans autorisation l'usage d'un local peuvent demander une autorisation à titre personnel si elles justifient d'un usage continu et non contesté des lieux à des fins autres que l'habitation depuis au moins 20 ans. La circulaire précise que peu importe que cette activité ait été exercée successivement par des personnes différentes. Toutefois, c’est l’occupant se trouvant, à la date du 10 juin 2005, dans le local irrégulièrement transformé, qui doit procéder à la demande de régularisation accompagnée des justificatifs prouvant l’usage continu du lieu durant au moins 20 ans à cette date. La continuité de l’usage est appréciée au regard de l’activité exercée. Il faut entendre par « activité exercée », celle de même nature ; comme par exemple un cabinet d’avocat ou une étude de notaires.

Notons que l’étape ultime de la réforme interviendra lors du vote de la loi portant Engagement National pour le Logement. L'article 13-III-10° du projet de loi a pour objet de ratifier l'ordonnance sous réserve de certaines modifications visant à en préciser la portée.

Michèle Raunet