N°2 - Juin 2006 - 11eme Année

DU COTE DU PARLEMENT

Importante réforme en matière de lutte contre le saturnisme

Un décret et 4 arrêtés d'application de la loi du 9 août 2004 ont été publiés au Journal Officiel du 26 avril .La nouvelle réglementation est applicable depuis le jeudi 27 avril.
Concernant le diagnostic technique à remettre lors d'une vente immobilière, le CREP (Constat de risque d'exposition au plomb) remplace l'ERAP (Etat des risques d'accessibilité au plomb).
La nouvelle réglementation s'applique à tout le territoire français et concerne les immeubles d'habitation construits antérieurement au 1er janvier 1949. Elle ne concerne que les parties privatives des immeubles en copropriété. La sanction de la non production du constat reste la même : impossibilité de s'exonérer des vices cachés concernant le plomb.
Si le CREP établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures à certains seuils, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.
La principale nouveauté est l'obligation pour le propriétaire de procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque au plomb si le constat met en évidence la présence de revêtement dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures à certains seuils. Le propriétaire en informe également les occupants. Le bailleur peut être poursuivi pénalement s'il n'effectue pas les travaux.
Les parties doivent donc mentionner clairement dans les actes de vente d'un bien qui prendra en charge le coût des travaux en cas de constat positif.
Pour rappel, toutes les copropriétés devront faire un diagnostic plomb sur les parties communes avant le 12 août 2008. Avant cette date, si la copropriété procède à des travaux qui provoqueront une altération substantielle des revêtements, elle devra en établir un.

A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

Association syndicale libre : le décret !

Le décret tant attendu concernant les ASL est paru. Il concerne les Association syndicale libres et autorisées, ainsi que les Association foncière urbaine. Une mise en conformité des statuts par rapport à la nouvelle réglementation doit intervenir avant le 6 mai 2008.
Décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires

Réforme des sûretés

La réforme importante tant attendue concernant le droit des sûretés a été publiée par ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006. Cette réforme concerne les sûretés mobilières (codification de la garantie autonome (dite "à première demande") et de la lettre d'intention, création du gage sans dépossession…) et les sûretés réelles (validation du pacte commissoire, hypothèque rechargeable…). Lire à ce sujet le dossier du Bulletin en page12.

Parution du Code général de la propriété des personnes publiques

Un nouveau pas a été franchi vers une refonte globale du régime juridique du domaine public avec la parution au Journal Officiel du 22 avril d’une ordonnance n°2006-460 en date du 21 avril relative à la partie législative du « code général de la propriété des personnes publiques », dont les dispositions seront applicables à compter du 1er juillet 2006.
Le texte introduit des innovations ponctuelles, plus qu’il n’opère un bouleversement du régime juridique de la domanialité publique. On peut noter la modification des critères de la domanialité publique ou encore la cession des biens du domaine public entre personnes publiques sans déclassement préalable, sous certaines conditions (article L.3112-1). Lire à ce sujet "Le point sur" en page 8 de ce bulletin.

Réforme de la procédure de saisie immobilière

L'ordonnance n°2006-441du 21 avril 2006 réforme en profondeur la saisie immobilière.
Selon le communiqué de presse du ministère, cette ordonnance poursuit deux objectifs fondamentaux :
- assurer une protection adéquate du débiteur en prohibant les expropriations injustifiées ou expéditives et en évitant de brader ce qui constitue généralement l’élément principal de son patrimoine ;
- offrir aux créanciers des procédures efficaces de recouvrement des créances, pour les inciter " à faire crédit ", cette activité étant nécessaire au développement de l’investissement et de la consommation. L'entrée en vigueur de la réforme est repoussée à la parution d'un décret d'application qui devrait intervenir au plus tard le 1er janvier 2007.

Bâtiments neufs et nouveautés environnementales en droit de la construction

Deux décrets des 23 et 24 mai 2006 modifient le Code de la construction et de l'habitation. Ils concernent :
- la protection des immeubles contre les termites
- les caractéristiques thermiques des bâtiments (RT 2005).
Le décret n° 2006-591 du 23 mai 2006 insère les articles R. 112-2 à R. 112-4 au Code de la construction et de l'habitation. L'article R. 112-2 prévoit que tous les projets de construction dont la demande de permis de construire sera déposée après le 1er novembre 2006, devront "être conçus et construits de façon à résister à l'action des termites et autres insectes xylophages". Il indique les moyens possibles pour satisfaire à cette obligation.
L'article R. 112-3 fixe quant à lui une obligation pour tous les bâtiments neufs situés dans un département concerné par le risque "termite". Le décret prescrit la mise en place d'une barrière de protection entre le sol et le bâtiment ou un dispositif de construction dont l'état est contrôlable. Cette obligation entrera en vigueur pour les projets de construction dont la demande de permis de construire sera déposée après le 1er novembre 2007.
Concernant les caractéristiques thermiques des bâtiments, le décret n° 2006-592 du 24 mai 2006 fixe les caractéristiques thermiques minimales et les conditions que doivent satisfaire les bâtiments nouveaux et les parties nouvelles de bâtiments. Ces dispositions seront applicables à tous les projets de constructions ayant fait l'objet d'une demande de permis ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er septembre 2006. Des arrêtés du même jour fixent les caractéristiques thermiques de références.

Vente en bloc d'un immeuble et droit de préemption

La proposition de loi "Aurillac" visant à protéger les locataires contre les ventes à la découpe a été définitivement adoptée le 1er juin 2006 par le Parlement (à l'heure où nous écrivons ces lignes, elle n'a pas encore été publiée). La loi donne un droit de préemption aux locataires au moment de la vente en bloc de leur immeuble (ce dernier doit comporter plus de dix logements pour que ce dispositif s'applique), sauf si l'acquéreur s'engage à les laisser pour six ans de plus dans leur appartement. Les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière pourront être réduits dans ce cas là par décision de la commune et le Conseil général pour leur parts respectives.
Les accords collectifs conclus au sein de la Commission nationale de concertation entre les représentants des bailleurs et des locataires pourront être étendus à tous les bailleurs par décret sauf opposition de la majorité de l'ensemble des associations représentatives. Auparavant, il suffisait que la majorité des associations de locataire s'y oppose. On pense bien évidemment à l'accord du 16 mars 2005 qui n'a pas été étendu à l'ensemble des bailleurs.
Désormais, tous les congés délivrés en méconnaissance des accords collectifs ou de l'engagement de prorogation seront nuls.
Les communes pourront également faire usage de leur droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires en cas de vente de leur immeuble.

Vices cachés et nouveau délai de dénonciation

La loi n°2006-406 du 5 avril 2006 ratifie l'ordonnance n°2005-136 du 17 février 2005 relative à la garantie de la conformité du contrat due par le vendeur au consommateur dont l'article 3 a modifié l'alinéa 1er de l'article 1648 du Code civil. Le «bref délai» accordé à l'acheteur pour agir en garantie des vices cachés a été remplacé par «un délai de deux ans qui court à compter de la découverte du vice». Les dispositions de l'ordonnance s'appliquent aux contrats conclus postérieurement au 18 février 2005.

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

Une nouvelle étape en ce qui concerne le changement d'usage des locaux (article L631-7 du CCH)

Après l’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction qui a modifié dans ses articles 24 et 29 l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, l’arrêté du Préfet de Paris du 1er décembre 2005, qui a fixé les règles du jeu en matière de délivrance des autorisations de changement d’usage sur Paris, une nouvelle étape est franchie en ce qui concerne la construction du nouveau régime du changement d’usage des locaux d’habitation avec la circulaire 2006-19 UHC/DH2 du 22 mars 2006 (BO Ministère du Travail 2006/4 du 30 avril 2006). Cette circulaire apporte des précisions très intéressantes sur les modalités d’application de la réforme. Lire notre article en page 5.

PEL : commentaire du régime fiscal des intérêts

L'administration fiscale vient de préciser le nouveau régime fiscal des plans d'épargne logement (PEL) par le biais d'une instruction. Jusqu'au 31 décembre 2005, les PEL étaient exonérés d'impôt sur le revenu et n'étaient assujettis aux prélèvements sociaux qu'à la sortie du plan. Les prélèvements sociaux sont désormais dus par anticipation à la date du 10ème anniversaire du plan ou leur date d'échéance s'agissant des PEL ouverts avant le 1er avril 1992. Au-delà de ces échéances, ils seront ensuite dues annuellement même en l'absence de clôture. D'autre part, les intérêts acquis sur des PEL de plus de 12 ans sont désormais soumis à l'impôt sur le revenu. Les détenteurs de PEL de plus de 12 ans ont, néanmoins, le choix entre un prélèvement libératoire ou une imposition selon le barème de l'impôt sur le revenu.

Donations et successions

Dans le cadre de l’ordonnance du 7 décembre 2005 relative à des mesures de simplification en matière fiscale et à l’harmonisation et à l’aménagement du régime des pénalités, de la loi de finances rectificative pour 2005 et de la loi de finances pour 2006, diverses mesures concernant les droits de mutation à titre gratuit et les successions ont été adoptées (réduction à 6 ans du rappel fiscal des donations antérieures, abattement de 5 000 euros en faveur des donations et des successions entre frères et sœurs, pour les donations consenties par des oncles ou tantes en faveur de neveux ou nièces et en faveur des donations consenties au profit d'arrière-petits-enfants, dispense de déclaration lorsque l'actif successoral est inférieur à 50000 euros). Une instruction du 27 avril 2006 commente ces différentes mesures.
BOI G-4-06 : n° 72 du 27 avril 2006

Des clauses abusives dans les contrats d'assurance complémentaire à un prêt

La Commission des clauses abusives vient de rendre deux avis concernant un contrat d'assurance complémentaire à un prêt (avis n°06-01 et 06-02). Elle retient notamment que la clause qui exclut la garantie en cas de liquidation de toute pension de retraite, de départ ou mise en préretraite ou en retraite, de cessation d'activité professionnelle, et à partir du 65ème anniversaire de l'assuré, est abusive.
Avis n° 06-01 et n° 06-02 relatif à un contrat d'assurance complémentaire à un prêt

Handicapés et accessibilité des ERP et des bâtiments d’habitation : parution du décret

La loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées comporte un chapitre III consacré notamment aux règles d'accessibilité des handicapés au cadre bâti. Le décret relatif à "l'accessibilité généralisée" aux personnes handicapées des établissements recevant du public et des bâtiments d'habitation est enfin paru (Décret n° 2006-555 du 17 mai 2006), complété par deux arrêtés du même jour.
Ce décret met en œuvre le principe d’accessibilité généralisée, posé par la loi du 11 février 2005, qui doit permettre à toutes les personnes, quel que soit leur handicap (physique, sensoriel, mental, psychique et cognitif) d’exercer les actes de la vie quotidienne et de participer à la vie sociale. Ces nouvelles exigences entreront en vigueur au 1er janvier 2007.
Avant le 1er janvier 2015, les 650 000 établissements existants recevant du public devront être adaptés ou aménagés afin que toute personne handicapée puisse y accéder et bénéficier des prestations offertes dans des conditions adaptées. A l’achèvement des constructions neuves, une attestation sera établie certifiant que les règles d’accessibilité sont respectées.