N°2 - Juin 2006 - 11eme Année

LE POINT SUR

La réforme du Code général de la propriété des personnes publiques

Les conséquences en matière de vente immobilière

I - En matière de vente immobilière

Le champ de la domanialité publique est réduit.

Une nouvelle définition du domaine public des personnes publiques est prévue à l’article L.2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques « Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d'une personne publique mentionnée à l'article L.1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public. »

Par ailleurs, le rapport présenté au Président de la République relatif à l’adoption de l’ordonnance du 21 avril 2006 précise :

« En termes de définitions générales, celle du domaine public immobilier est fondée sur les critères jurisprudentiels de l'affectation d'un bien à l'usage direct du public ou au service public pourvu qu'en ce dernier cas, ce bien fasse l'objet d'un aménagement indispensable à la mission de service public. L'existence d'un simple aménagement spécial n'est ainsi plus suffisante pour caractériser la nature domaniale d'un bien. Il s'agit de proposer une définition qui réduit le périmètre de la domanialité publique. C'est désormais la réalisation certaine et effective d'un aménagement indispensable pour concrétiser l'affectation d'un immeuble au service public, qui déterminera de façon objective l'application à ce bien du régime de la domanialité publique. De la sorte, cette définition prive d'effet la théorie de la domanialité publique virtuelle. »

Il ressort de ces éléments que :

- Les critères de la domanialité publique ont évolué dans un sens visant à restreindre son champ d’application.

- Les rédacteurs de la réforme, même si cela ne ressort pas expressément du texte, ont eu la volonté de supprimer la domanialité publique virtuelle, ce qui est de nature à sécuriser les futures opérations qui vont être réalisées par les collectivités publiques et en conséquence les actes notariés y afférents.

Des possibilités sont ouvertes à l’Etat et ses établissements publics de déclasser des biens affectés au service public sans désaffectation préalable.

L’article L. 2141-1 du Code général de la propriété des personnes publiques dispose : « Un bien d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1, qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclassement. »

La sortie d’une dépendance du domaine public suppose comme précédemment en principe la réunion de deux conditions :

La désaffectation préalable du bien ;

Un acte administratif de déclassement.

Toutefois, le Code général de la propriété des personnes publiques prévoit deux exceptions à la procédure de sortie des biens du domaine public organisée par l’article L. 2141-1.

En premier lieu, l’article L. 2141-2 du Code général de la propriété des personnes publiques prévoit que « Par dérogation à l’article L. 2141-1, le déclassement d’un immeuble appartenant au domaine public artificiel de l’Etat ou de ses établissements publics et affecté à un service public peut être prononcé dès que sa désaffectation a été décidée alors même que les nécessités du service public justifient que cette désaffectation ne prenne effet que dans un délai fixé par l’acte de déclassement. Ce délai ne peut être supérieur à une durée fixée par décret. Cette durée ne peut excéder trois ans. En cas de vente de cet immeuble, l'acte de vente stipule que celle-ci sera résolue de plein droit si la désaffectation n'est pas intervenue dans ce délai.».
Cette exception qui ne vise que le domaine public de l’Etat et de ses établissements publics n’a pas vocation à s’appliquer au domaine public des collectivités territoriales et à leurs groupements. Par ailleurs, elle ne concerne que les biens affectés au service public.

En second lieu, le Code général de la propriété des personnes publiques autorise à l’article L. 2141-3 le déclassement d’un bien affecté à un service public « en vue de permettre un échange avec un bien d’une personne privée ou relevant du domaine privé d’une personne publique » afin d’améliorer les conditions d’exercice de ce service public.

Les cessions des biens du domaine public entre personnes publiques sont autorisées sous certaines conditions

Les biens appartenant au domaine public sont soumis au principe d’inaliénabilité en vertu duquel ces biens ne peuvent pas être vendus. Ce principe s’appliquait de la même manière aux cessions intervenant entre personnes publiques.

La réforme assouplit cette contrainte. Aux termes notamment de l’article L. 3112-1. « Les biens des personnes publiques, mentionnées à l’article L. 1, qui relèvent de leur domaine public, peuvent être cédés à l’amiable, sans déclassement préalable, entre ces personnes publiques, lorsqu’ils sont destinés à l’exercice des compétences de la personne publique qui les acquiert et relèveront de son domaine public ».

II - En ce qui concerne la conclusion des servitudes conventionnelles sur le domaine public

Il était de jurisprudence constante qu’aucune servitude ne pouvait être valablement instituée postérieurement à l’incorporation d'un bien dans le domaine public et que les seules servitudes de droit privé susceptibles de grever le domaine public étaient les servitudes conventionnelles qui avaient été constituées avant l'incorporation du bien dans le domaine public et qui apparaissent comme compatibles avec son affectation.

L’article L. 2122-4 du Code général de la propriété des personnes publiques prévoit « Des servitudes établies par conventions passées entre les propriétaires, conformément à l’article 639 du Code civil, peuvent grever des biens des personnes publiques mentionnées à l’article L. 1, qui relèvent du domaine public, dans la mesure où leur existence est compatible avec l’affectation de ceux de ces biens sur lesquels ces servitudes s’exercent ».

La difficulté est désormais levée, des servitudes conventionnelles de droit privé peuvent être constituées sur le domaine public, à la condition d’être compatible avec l’affectation du bien.

Cette disposition facilitera de toute évidence les divisions en volume.

Toutefois, compte tenu de la rédaction du texte, il semble que si la servitude devient incompatible avec l’affectation, la servitude disparaît.

III - En ce qui concerne les contrats susceptibles d’être conclus sur le domaine public des collectivités locales

Trois outils sont désormais à la disposition des collectivités locales dont le tableau suivant décrit les principales caractéristiques :

- les conventions d’occupation non constitutive de droits réels dont le régime juridique est codifié,
- les autorisations d’occupation temporaires constitutives de droits réels qui existent pour l’Etat sont instituées pour les collectivités locales et leurs établissements publics,
- les baux emphytéotiques administratifs dont l’objet est élargi.

Michèle RAUNET