N°2 - Juin 2006 - 11eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

PROMESSE DE VENTE

L'obligation d'enregistrement des promesses unilatérales ne s’applique pas si la promesse figure dans une transaction

L’article 1840 A du Code général des impôts impose d’enregistrer les promesses unilatérales de vente dans les dix jours de leur acceptation, à peine de nullité.
Qu’en est-il en cas de transaction?
La Cour de Cassation prend position dans cet arrêt qui constitue une confirmation de la jurisprudence de la 3ème chambre civile par l'Assemblée Plénière.
La transaction est une convention ayant entre les parties autorité de la chose jugée, stipulant des engagements réciproques interdépendants, dont la promesse de vente n'est qu'un élément, de sorte que l'article 1840 A du Code général des impôts est sans application.
Cass. Ass. Plén. 24 février 2006, n° 534, P - Jurishebdo n°224/2006 - JCP N n°9 du 3 mars 2006

Clause de dédit prévue dans une promesse de vente - pas de réduction de l’indemnité

Une « promesse de vente sous seing privé » prévoyait qu’une somme resterait acquise au vendeur si les acquéreurs renonçaient à acquérir. Les acquéreurs n’ayant pas donné suite, ils étaient assignés par le vendeur en versement de l’indemnité prévue au contrat. Etant condamnés à payer, ils soutenaient que s’agissant d’une vente ferme, l’indemnité devait s’analyser en clause pénale, susceptible d’être minorée en cas d’excès. La Cour de Cassation ne les a pas suivis car il s'agissait d'une vente sous seing privé et cette somme constituait une indemnité mise à la charge des acquéreurs en application de l'article 1590 du Code civil pour leur permettre de se libérer de leur engagement, et qui n'a pas fait application de l'article 1153-1 du Code civil. Donc, il ne s'agissait pas d'une clause pénale susceptible de minoration, l'indemnité n'était pas réductible et les intérêts moratoires couraient à compter de l'assignation introductive d'instance. Cet arrêt confirme la jurisprudence antérieure.
Cass. 3ème civ. 15 février 2006, n° 231, FS-P + B - Jurishebo n°222/2006

Liquidation judiciaire du promettant - effet sur la promesse de vente qu’il a consentie avant son prononcé

La liquidation judiciaire du promettant est sans effet sur la promesse de vente qu’il a consentie alors qu’il était maître de ses biens, et ne prive pas le bénéficiaire de son droit de lever l’option d’achat.
Cass. com. 7 mars 2006 - JCP N n° 11 du 17 mars 2006

BAIL COMMERCIAL

Local commercial ayant fait l’objet d’une procédure de déspécialisation à usage exclusif de bureaux – renonciation tacite au déplafonnement du loyer (non)

En l’espèce, le preneur d’un local commercial avait obtenu, lors de la cession du bail, la modification de la clause de destination en mettant en œuvre la procédure de déspécialisation prévue à l’article L 145-51 du code de commerce, une activité de bureaux venant remplacer le commerce de bonneterie, mercerie, laine, layette, et d’appareil à tricoter.
Aux termes de l’article 23-9 du décret du 30 septembre 1953, le loyer est alors déplafonné de droit pour les locaux à usage exclusif de bureaux. Au moyen de son pourvoi, le preneur avait soulevé la renonciation du bailleur à se prévaloir de ces dispositions au motif qu’il ne s’en était pas prévalu lors du précédent renouvellement au cours duquel la cession avait été réalisée.
Or, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation rejette le pourvoi par un arrêt du 20 septembre 2005 en rappelant une jurisprudence constante en la matière ;
« la renonciation ne se présume pas et doit résulter d’actes qui l’impliquent nécessairement et qui, accomplis volontairement et en connaissance de cause, manifestent de façon non équivoque l’intention de renoncer de leur auteur »
(Cass. com. 18 novembre 1965).
Cass. 3ème civ. 20 septembre 2005 - AJDI Février 2006

Sous-location d'un bail commercial et notion de « concours à l’acte »

Sauf stipulation contraire ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location le propriétaire doit concourir à l'acte (L145-31 C.Com).
La Cour de Cassation rappelle que la connaissance de la sous-location par le bailleur ne peut être assimilée à son concours à l'acte. Il ne peut donc y avoir d'agrément tacite du sous-locataire par le bailleur, même si le bailleur avait répondu aux courriers du sous-locataire lui demandant d'effectuer des travaux.
Cass. 3ème civ. 22 février 2006 n° 233FS-BPI - BRDA 15 mars 2006 5/06

Bail commercial - congé - motif erroné - effets

Le congé bien que délivré pour un motif erroné, n’en demeure pas moins valable dès lors qu’il a été délivré pour le terme du bail et avec offre d’une indemnité d’éviction.
Cass. 3ème civ. 8 février 2006 - Droit et Pat. Hebdo n°598 du 15 mars 2006 - JCP N n°9 du 3 mars 2006

Bail dérogatoire - loyer correspondant à la valeur locative

La Cour de Cassation indique que le loyer du nouveau bail prenant effet au terme du bail dérogatoire doit correspondre, à défaut d’accord entre les parties à la valeur locative des biens loués.
Cass. 3ème civ. 14 décembre 2005 - JCP N n°1 du 6 janvier 2006

BAIL D’HABITATION

Obligation d’information par le locataire de sa situation matrimoniale – charge de la preuve pèse sur le locataire – information tacite rejetée

L’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait peser sur le locataire une obligation d’information de son lien matrimonial, impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur.
La preuve que cette information a bien été donnée incombe au locataire.
En l’absence de cette preuve, le congé notifié à Monsieur X seul, célibataire lors de la conclusion du bail , est opposable à son épouse, alors même qu’il résulte de divers courriers du bailleur que celui-ci avait connaissance du mariage du locataire.
Cass. 3ème civ. 19 octobre 2005 - RJPF février 2006 n° 2

Réalisation d’un lotissement - congé pour motif légitime et sérieux (oui)

Un congé a été adressé par le bailleur à son locataire en fin de bail, «motivé par [son] intention de réaliser un lotissement sur ce tènement qui a été vendu par la suite» à une société.
La Cour de cassation admet que cela puisse constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Cette décision peut se rattacher à la jurisprudence qui admet que le bailleur peut donner congé pour des travaux dans l’immeuble, ou pour démolir et reconstruire, mais tout en exigeant que le projet soit sérieux et attesté par des démarches précises (Civ. 3e, 2 juil. 1997, Loyers et copr. oct. 1997, n° 258). En l’espèce, cette condition était remplie puisque le permis de construire avait été obtenu.
Cass. 3ème civ. 22 mars 2006 n° 390, FS-P + B - Jurishebdo n°226/2006

CREDIT-BAIL IMMOBILIER

Crédit-bail - indemnité de résiliation prévue dans la clause résolutoire d’un contrat de crédit- bail immobilier - qualification de clause pénale

L’indemnité de résiliation prévue dans un contrat de crédit-bail constitue, en l’absence de contestation du débiteur, une clause pénale qui est certaine, liquide et exigible dès que la résiliation est acquise. Ceci permet d’invoquer le bénéfice de la compensation légale de cette indemnité avec le dépôt de garantie dû au crédit-preneur placé en liquidation judiciaire.
Cass. 3ème civ. 4 janvier 2006 - JCPN n° 3 du 20 janvier 2006

VEFA

VEFA - clause résolutoire - demande de suspension - délai

Les époux C avaient acquis de la société M un appartement en l’état futur d’achèvement dont la livraison est intervenue le 30 décembre 2002 sans que les époux ne paient le solde du prix prévu au contrat pour défaut d’achèvement, des malfaçons et des non conformités. La société M, de son côté, leur fait délivrer le 9 décembre 2003 un commandement de payer visant la clause résolutoire et les assigne en référé afin de voir constater l’acquisition de cette clause si, dans le délai d’un mois les époux C n’avaient pas demandé la suspension des effets de ladite clause. La cour d’appel rejette la demande de la société M au motif que l’exception d’inexécution invoquée par les acquéreurs apparaissait sérieuse aux vues d’un constat d’huissier du 15 janvier 2004 et qu’ils avaient engagé une action au fond en responsabilité contractuelle. La cour de cassation casse cet arrêt retenant que les époux C n’avaient pas respecté le délai d’un mois pour demander la suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit. Ainsi, la cour de cassation fait une application stricte de l’article L 261-13 du code de la construction et de l’habitat : toute action postérieure au délai d’un mois pour faire opposition n’a aucun effet sur la mise en jeu de cette dernière.
Cass. 3ème civ. 18 janvier 2006 - Droit et Pat. Hebdo n°596 du 1er mars 2006- JCP N n°10 du 10 mars 2006 jsp. p.467 n°227

VEFA - impossibilité de renoncer de manière anticipée à se prévaloir de la garantie des vices apparents

Cette décision d'une grande importance pratique traite de la portée d’une clause d’exonération de garantie dans un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, à propos des vices apparents. L’article 1642-1 du Code civil indique que « le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents».
La cour de cassation précise qu'il n'est pas possible de renoncer de manière anticipée à se prévaloir de la garantie des vices apparents. La clause doit donc être réputée non écrite comme contrevenant aux dispositions claires et d'ordre public de l'article 1642-1.
Cass. 3ème civ. 15 février 2006, n° 193, FS-P + B + I - Jurishebdo n°222/2006

DIVERS

Droit d’habitation – viager - hébergement de la famille du titulaire du droit – validité ( oui)

Mme R vend son château aux époux C en se réservant le droit d’habitation viager d’une partie du bâtiment. Les acquéreurs assignent Mme R en déchéance de son droit et en indemnisation de leur préjudice au motif qu’elle hébergerait son fils, sa fille et son petit fils.
La Cour d’appel de Nancy, suivie par la Cour de cassation rappelle que si l’acte de vente indiquait que le droit était conféré personnellement à la venderesse, cela n’emportait pas dérogation à l’article 632 du code civil d’après lequel celui qui a un droit d’habitation peut demeurer avec sa famille dans le logement objet de ce droit.
Cass. 3ème civ. 7 décembre 2005 - Droit et Patrimoine n° 593 du 8 février 2006

SERVITUDE

Servitude de passage, prescription extinctive, point de départ du délai

Un homme assigne ses voisins en reconnaissance d’une servitude de passage en 1999. La Cour d’appel reconnaît l’existence de cette servitude en précisant que s’il était avéré qu’elle n’était plus utilisée depuis 1960, le chemin qui la matérialisait avait été visible jusqu’en 1983 et que donc la prescription extinctive ne jouait qu’à partir de cette date.
La Cour de Cassation fait montre de plus de rectitude et rappelle que la prescription extinctive d’une servitude discontinue joue à partir de la date du dernier acte d’exercice de cette servitude. Dès lors, la Cour d’appel a violé les articles 706, 707 et 708 du code civil.
Cass. 3ème civ. 11 janvier 2006 - Droit et Patrimoine n° 595 du 22 février 2006

VENTE

Pacte de préférence mentionné simplement dans la promesse – effet (oui) – renonciation tacite (non)

Mme Q vend par acte sous seing privé du 5 janvier 1991 à M.P une maison d’habitation. Aux termes de cet acte, la venderesse s’engage à conférer à M.P un droit de préemption prioritaire sur la vente future des terrains restant lui appartenir.
Cette clause n’est pas reprise dans l’acte authentique réitérant la vente. Ultérieurement Mme Q vend à des tiers les terrains objets de la clause. M.P assigne Mme Q en dommage et intérêts. La Cour d’appel retient que M.P, en n’exigeant pas du notaire qu’il reproduisît la clause s’était manifestement désintéressé de celle-ci et y avait ainsi renoncé.
La Cour de cassation, au visa de l’article 1134 du code civil, casse cette décision en reprochant à la Cour d’appel de n’avoir pas caractérisé la manifestation non équivoque de M.P de renoncer au bénéfice de cette clause de préférence.
Dans la mesure où elle n’est pas contredite dans l’acte authentique, cette clause insérée dans la promesse de vente continue à produire tous ses effets.
Cass. 3ème civ. 17 janvier 2006 - Droit et Patrimoine n° 595 du 22 février 2006 – JCP N n°9 du 3 mars 2006

Transmission des actions du vendeur - clause expresse nécessaire

En l’absence de clause expresse, les droits et actions en réparation nés du chef du vendeur antérieurement à la vente pour cause de dommage affectant l’immeuble ne sont pas transmis de plein droit à l’acquéreur.
Cass, 3ème civ. 17 novembre 2004 - JCP N n° 1 du 6 janvier 2006

VICES CACHES

Vente immobilière - vices cachés – action estimatoire – art. 1644 code civil– prise en charge du coût des travaux

Un immeuble est vendu 835.000 francs. La Cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt du 30 juillet 2002 reconnaît l’existence d’un vice caché et nomme un expert pour établir le montant de la diminution du prix. Ce dernier estime que non atteint de vice, l’immeuble vaut 1.245.000 francs, et que atteint du vice, il vaut 937.000 francs. Il indiquait par ailleurs que l’immeuble ne pouvait être payé moins cher que ce qu’il avait été. La Cour de cassation rappelle que
« l’action estimatoire de l’article 1644 du code civil permet de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vice caché » et que la Cour d’appel a ainsi exactement fait attribution aux acquéreurs de la somme correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices.
L’originalité de cette espèce est de ne pas exactement suivre les prescriptions de l’expert alors que l’article 1644 définit l’action estimatoire « telle qu’elle sera arbitrée par l’expert ».
Cass. 3ème civ. 1er février 2006 - Droit et Patrimoine n° 597 Mars 2006