N°2 - Juin 2006 - 11eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
COPROPRIETE ET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

ASSEMBLEE GENERALE

Vote de travaux – absence d’envoi de documents - nullité d’assemblée de copropriétaires - effet limité aux décisions relatives aux documents

La question qui se posait dans cette affaire était d’apprécier la portée de la nullité encourue en cas d'absence d’envoi des documents requis par l’article 11 du décret de 1967, c'est-à-dire les documents à notifier au plus tard en même temps que l’ordre du jour «pour la validité de la décision» et ceux qui sont transmis «pour l’information des copropriétaires». La Cour de Cassation apporte une interprétation restrictive de la cause de nullité : elle ne porte que sur la décision votée relative aux travaux. En conséquence, les autres votes conservent leur validité.
Ainsi l’absence de notification d’un devis de travaux joint à la convocation d’une assemblée générale n’affecte que la validité de la décision votée relative à ces travaux, et n'entraîne pas la nullité de toute l'assemblée.
Cass. 3ème civ. 15 mars 2006, n° 337, FS-P + B + I - Jurishebdo n°226/2006

Détermination de la qualité d’opposant - feuille de vote déchirée - manifestation claire de son opposition

Ayant retenu que le copropriétaire établissait s’être opposé à la méthode de vote appliquée, ce dont témoignait le fait qu’il avait déchiré sa feuille de vote et que les modalités de consultation de l’assemblée qui en avait seulement pris acte, étaient contraires, telles que pratiquée, aux dispositions d’ordre public de la loi, notamment en ce qu’elles n’assuraient pas le vote public des copropriétaires et le décompte des voix en séances, la cour d’appel en a exactement déduit qu’il avait la qualité d’opposant quant à la méthode de vote mise en œuvre, de sorte que son action en annulation de l’assemblée générale du 24 avril 2001 dans sa totalité était recevable.
Ayant retenu qu’un propriétaire est recevable en son action en contestation s’il a manifesté de façon claire son opposition et que tel était bien le sens qu’il convenait de donner à l’indication du procès-verbal selon laquelle l’appelant n’avait pas pris part au vote, à côté de l’indication des abstentions, la cour d’appel en a exactement déduit que le copropriétaire était dans ces conditions recevable en son action en contestation de l’assemblée générale.
Cass. 3ème civ. 6 décembre 2005 - « Syndicat des copropriétaires de l’immeuble la résidence le Clos Ferney c/Oudjani » - Affaire n°04.20.007 (n° 1395 F-D) - AJDI Mars 2006

ASSEMBLEE DE SYNDICAT LIBRE

Cotisations annuelles d’AFUL - vente de son lot - pas de remboursement partiel

Il s'agit d'un arrêt inédit relatif aux cotisations d'AFUL. Le propriétaire d’un bien situé dans un lotissement qui le vend en cours d’année ne peut prétendre au remboursement partiel de la cotisation qu’il a versée à l’association syndicale et aux sommes qui ont été affectées en réserve.
Les cotisations annuelles régulièrement appelées par une association foncière urbaine libre font partie du patrimoine de l'association et ne sont pas sujettes à remboursement partiel à celui de ses membres qui vend son immeuble en cours d'année.
Cass. 3ème civ. 29 mars 2006 n° 417, FS-P + B - Jurishebdo n°228/2006

SYNDIC

Copropriété - pouvoirs du syndic de décider seul de faire effectuer un état parasitaire

La loi du 8 juin 1999 rendant obligatoire l’établissement d’un état parasitaire de moins de 3 mois pour la vente de lots de copropriété, un copropriétaire ne peut demander l’annulation de la décision prise unilatéralement par le syndic et entérinée par l’assemblée générale des copropriétaires de diligenter un état parasitaire.
La loi du 10 juillet 1965 donne au syndic le pouvoir d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation ; par conséquent, on ne peut lui reprocher un excès de prudence dans l’établissement d’un état parasitaire pour lequel il n’a pas à demander l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cass. 3ème civ. 4 janvier 2006 – Droit et Patrimoine n°595 du 22 février 2006

Honoraires d’un administrateur provisoire mis à la charge du syndic défaillant

Le syndic dont les fonctions n’ont pas été renouvelées lors de l’assemblée générale du 11 mars 1998, a cependant continué, sans aucun mandat, à s’imposer à la copropriété et à lui facturer des honoraires pour la somme globale de 14.346 €. Ce cabinet ne saurait soutenir sans mauvaise foi que son mandat n’a été révoqué que par la désignation de l’administrateur judiciaire dès lors que postérieurement à l’assemblée du 11 mars 1998 malgré les demandes réitérées des copropriétaires, il s’est obstinément refusé contre toute raison à convoquer une nouvelle assemblée sans doute par crainte de subir un second vote de révocation. La désignation d’un administrateur provisoire rendue juridiquement obligatoire a entraîné des frais qu’il est justifié de mettre à la charge de ce syndic sans la faute duquel ce recours ne s’imposait pas. Il sera donc tenu de rembourser les frais exposés par le syndicat de copropriétaires et sera donc condamné à rembourser l’intégralité des sommes exposées par suite de son maintien abusif à la gestion de la copropriété, sur les honoraires indûment perçus et facturés à la copropriété, les honoraires de l’administrateur provisoire, les factures injustifiées, les honoraires exposés pour le déroulement de la procédure puisqu’ils sont la conséquence directe de l’attitude de ce syndic.
CA Paris 23ème ch. sect. B 08 décembre 2005 « Maruani c/Syndicat des copropriétaires du 56 rue de Saussure » - Affaire n° 05-12354 - AJDI Mars 2006

Pouvoir du syndic - autorisation générale d’engagement de procédure de saisie immobilière – interdiction

Pour pouvoir engager une action en saisie en vue de la vente d’un lot à l’égard d’un copropriétaire débiteur, le syndic doit requérir une autorisation de l’assemblée.
Mais il ne suffit pas d’une autorisation donnée à titre général. Une assemblée générale ne peut, par anticipation et par une décision générale pouvant s'appliquer à toute condamnation, autoriser un syndic à engager une procédure de saisie immobilière contre un copropriétaire non désigné.
Il appartient donc au syndic de solliciter de l’assemblée une autorisation pour engager la procédure de saisie à l’encontre d’un copropriétaire nommément désigné.
Cass. 3ème civ. 15 février 2006, n° 224, FS-P + B + I – JCP N 24 février 2006, jsp. p. 387 n°197 - Jurishebdo n°222/2006

Etendue de l'obligation de conseil – incompatibilité de la décision avec le règlement de copropriété

Le syndic doit informer l'assemblée de l'incompatibilité de la décision envisagée avec le règlement de copropriété.
Cass 3e civ. 17 janv.2006 n°04/20.414, n°1 et 01/20.427 n°97 (Dictionnaire permanent Gestion Immobilière Bulletin 378 page 1825)

Recouvrement des charges impayées – mise en redressement judiciaire d'un copropriétaire – pouvoir du syndic

La demande d'ouverture par le syndic d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire à l'encontre d'un copropriétaire doit être autorisée par l'assemblée générale.
Cass.com 7 mars 2006 n°04 –16.633 n0330 P+B+R+I (Dictionnaire permanent Gestion immobilière bulletin 379 page 1798)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Administrateur provisoire du syndicat – délégation de pouvoir à l’ancien syndic interdite

En l’état de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction de la loi du 13 décembre 2000, l’administrateur provisoire du syndicat en difficulté ne peut conférer aucune délégation de pouvoir à l’ancien syndic.
Sont nuls le jugement et sa signification intervenus sur la demande du syndicat des copropriétaires en difficulté, placé sous administration provisoire, représenté par son syndic en exercice.
Cass. 3ème civ. 22 juin 2005 « Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bosquets I à Montfermeil c/Mahrban » - Pourvoi n° 04-12.644 ( n° 771 FS-P + B) - AJDI Février 2006

CHARGES

Privilège pour le paiement des charges – champ d’application exclusif : vente du lot

Le privilège immobilier bénéficiant au syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges et travaux ne s'exerce qu'en cas de vente du lot de copropriété selon cet arrêt de principe. Le syndicat a donc intérêt à inscrire son hypothèque légale pour les autres hypothèses.
Cass. 3ème civ. 15 février 2006 - JCP N n°8 du 24 février 2006, jsp p. 387 n° 198- Jurishebdo n°222/2006

Modification de la répartition des charges et notion de « changement d’usage des parties privatives »

Un syndicat de copropriétaires peut validement, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, décider de la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa premier de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que celle-ci est rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou de plusieurs parties privatives.
En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2001 a décidé « du fait de l’accroissement des charges générées par le nombre important de professions libérales (dans l’immeuble), d’imputer une somme représentant 10 % de la quote-part des frais relatifs à la clé « ascenseur » à la charge des locaux abritant ces activités et une somme représentant 10 % de la quote-part des frais de la clé « charges communes générales » à la charge des locaux abritant ces activités et ce, avec effet à compter du 1er juillet 2001. En l’espèce, il n’y a pas changement d’usage lorsqu’un copropriétaire ne fait qu’user de son lot conformément aux dispositions du règlement de copropriété. Le « changement de l’usage » exigé par l’article 25 (f) précité qui rendrait nécessaire une modification de la répartition des charges n’est donc pas établi ni en droit ni en fait.
CA Paris 23ème ch. sect. B 12 janvier 2006 « Danjou c/Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8/10, rue du Hainaut 75019 PARIS » - Affaire n° 05/04451 - AJDI Mars 2006

Le remplacement des ascenseurs incombe au nu-propriétaire

Le critère de répartition des frais à la charge respective du nu-propriétaire et de l'usufruitier est un critère purement économique qui sert de fondement à l’article 606 du NCPC : ce en quoi consiste le capital et son maintien en l’état est de la responsabilité et à la charge du nu-propriétaire et ce qui ressort à l’utilisation dudit capital et de son maintien en bon état de fonctionnement est à la charge de l’usufruitier. Le remplacement des ascenseurs et non leur simple entretien constitue un investissement en capital qui maintient la valeur de l’immeuble et qui en conséquence doit être financé par les propriétaires ou les nus-propriétaires.
CA Paris 23ème ch. sect. B 12 janvier 2006 « Sauret c/syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 16, rue Gracieuse 75005 PARIS » - Affaire n° 05/02714 - AJDI Mars 2006

REGLEMENT DE COPROPRIETE

Club de Bridge – compatibilité avec la bonne tenue d’une résidence de grand standing

Ayant retenu que le règlement de copropriété permettait d’utiliser les lots litigieux à usage de bureaux pour profession libérale ou siège de société, qu’il ne pouvait être imposé aucune restriction aux droits des copropriétaires autres que celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, que l’immeuble litigieux était à destination mixte, que l’existence d’un club de bridge n’était pas en contradiction avec la destination de ce dernier en ce qu’elle n’était pas incompatible avec la bonne tenue d’une résidence bourgeoise même de grand standing, que cette activité ne provoquait pas de nuisances particulières excédant celles qui résulteraient de l’affectation des mêmes locaux à leur usage conventionnel et que la réception nocturne et dominicale du public à l’occasion de l’organisation de soirées et de tournois n’était pas de nature à perturber la tranquillité des autres copropriétaires, la cour d’appel a pu en déduire que le bail consenti par la société civile immobilière était régulier.
Cass. 3ème civ. 06 décembre 2005 «syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 4-10 rue du Commandant-Schloesing 75016 PARIS c/Dianalex (Sté) » - Affaire n° 04-18.207 (n°1370 F-D) -AJDI Mars 2006

PARTIES COMMUNES

Réduction de droit de jouissance privatif et accord des copropriétaires

L'assemblée générale ne peut réduire le droit de jouissance privatif de deux copropriétaires sur une partie commune spéciale sans le consentement des bénéficiaires.
Cass.civ.3e 14 mars 2006 n°05-10.579 n°374 D (Dictionnaire permanent Gestion Immobilière Bulletin 379 page 1802)