N°2 - Juin 2005 - 10eme Année

DU COTE DU PARLEMENT

A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

Réforme comptable pour la gestion des copropriétés

Les nouvelles règles comptables applicables aux copropriétés viennent d'être fixées par le décret n°2005-240 du 14 mars 2005 et l’arrêté du 15 mars 2005. En application de l'article 75 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 dite loi SRU, le décret et son arrêté fixent désormais avec précision les nouvelles dispositions comptables applicables aux copropriétés. Ces nouvelles règles s'appliqueront aux seuls syndicats de copropriétaires, leurs principes comptables étant ceux de la comptabilité d'engagement. Le syndicat approuve les comptes de l'exercice clos, vote le budget prévisionnel et les dépenses pour travaux et opérations exceptionnelles. Le décret apporte des précisions importantes sur les modalités de ventilation et de présentation des comptes. Ces nouvelles réglementations entreront en vigueur au 1er janvier 2006.

Décret relatif à l'organisation du référendum local

Le décret n° 2005-433 du 4 mai 2005 pris pour l'application de la loi organique n° 2003-705 du 1er août 2003 relative au référendum local a été publié au J.O du 8 mai 2005 page 7991. Il précise ainsi que le dossier d'information sur le référendum local est mis à disposition du public par la collectivité territoriale ayant décidé le référendum local quinze jours au moins avant le scrutin. Il comporte le texte de la question à laquelle les électeurs sont appelés à répondre, le projet de délibération ou d'acte soumis à leur approbation et un rapport explicatif exposant les motifs et la portée du projet ainsi que, le cas échéant, les caractéristiques techniques et financières de sa réalisation. Il précise que le résultat du référendum aura valeur de décision et mentionne les conditions de quorum et de majorité exigées pour que le projet soit adopté. Il fixe les emplacements réservés à l'affichage électoral, détermine les opérations préparatoires au scrutin et opérations de vote, les modalités de recensement des votes et proclamation des résultats, et précise que le jugement des requêtes relatives à l'établissement de la liste des partis ou groupements habilités à participer à la campagne en vue d'un référendum local relève de la compétence du tribunal administratif.

La Charte de l'environnement

La Charte de l'environnement a été adoptée le 28 février 2005 par le Parlement réuni en Congrès et promulguée le 1er mars 2005. Elle proclame notamment le droit de chacun de vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé et le devoir de toute personne de prendre part à la préservation et à l'amélioration de l'environnement. Elle affirme ensuite que toute personne doit, dans les conditions définies par la loi, prévenir les atteintes qu'elle est susceptible de porter à l'environnement ou, à défaut, en limiter les conséquences et contribuer à la réparation des dommages qu'elle cause à l'environnement. Elle consacre aussi le principe de précaution en chargeant les autorités publiques, lorsque la réalisation d'un dommage, bien qu'incertaine en l'état des connaissances scientifiques, pourrait affecter de manière grave et irréversible l'environnement, de mettre en oeuvre des procédures d'évaluation des risques et d'adopter des mesures provisoires et proportionnées afin de parer à la réalisation du dommage. Par ailleurs, par une ordonnance rendue le 29 avril 2005, le juge des référés du tribunal administratif de Chalon-en-Champagne a affirmé qu’il découle de l’inscription dans le Préambule de la Constitution de la Charte de l’environnement à la Constitution que le droit de vivre dans un environnement sain et équilibré qu’elle consacre est désormais une liberté fondamentale.

Incapacités en matière commerciale et publicité du régime matrimonial des commerçants

L'ordonnance n° 2005-428 du 6 mai 2005 aménage les incapacités d'exercer une activité dans le domaine commercial ou industriel et supprime les obligations déclaratives des commerçants relatives à leur régime matrimonial.
Ord. n° 2005-428, 6 mai 2005, JO 7 mai

Le conseil municipal et le transfert des voies privées dans le domaine public commnunal

Un décret du 13 avril 2005 ( JO du 21 avril 2005, p.6985) est venu préciser les modalités de l'enquête publique conduite par le maire pour que le conseil municipal puisse, ainsi que l'y autorise désormais la loi liberté et responsabilités locales du 13 août 2004, permettre à son conseil municipal de décider du transfert d'office de voies privées dans le domaine public communal. En effet, le conseil municipal peut décider par délibération le transfert des voies privées ouvertes à la circulation publique si aucun propriétaire ne s'y oppose. Dans le cas contraire, cette décision est prise par le préfet à la demande de la commune. Ce décret désigne le maire comme autorité organisatrice de l'enquête.

Collectivités locales et transfert des actes par voie électronique

Depuis le décret n°2005-324 du 7 avril 2005, les collectivités locales ont la possibilité de transmettre les actes soumis au contrôle de légalité du préfet par la voie électronique. Pour être mis en place, le dispositif de télétransmission doit être homologué sur la base d’un cahier des charges et une convention doit être conclue entre chaque collectivité qui souhaite y recourir et le préfet compétent.

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

Rapport du comité consultatif pour la répression des abus de droit

Le Rapport du comité consultatif pour la répression des abus de droit pour l'année 2004 a été publié au Bulletin Officiel des Impôts. Les membres du comité retiennent la concomittance des actes - apport en société et donation - ainsi que le fonctionnement purement formel de la société pour donner raison à l'administration dans ses redressements à l'encontre des montages destinés à éluder le barême de l'ancien article 762 du CGI. Le rapport confirme également qu'en présence d'une donation effective préalable à la cession des titres, l'administration n'est pas fondée à mettre en oeuvre la procédure d'abus de droit.
BOI 13 L-2-05 : n° 67 du 13 avril 2005

Circulaire sur la réforme du divorce

Les nouvelles règles juridiques concernant les procédures de divorce s'appliquent à partir du 1er janvier 2005. Tous les textes nécessaires à la mise en pratique de ces nouvelles procédures et les causes de divorce sont commentés dans une longue circulaire du ministère de la Justice.
Bulletin officiel du ministère de la justice n° 96 (1er octobre - 31 décembre 2004) CIV 2004-16 C1/23-11-2004

Aménagement de la déduction au titre de l'amortissement Robien

Une nouvelle déduction au titre de l'amortissement « Robien » est mise en place en faveur des logements neufs. Une déduction au titre de l'amortissement spécifique est prévue en faveur des souscriptions en numéraire au capital initial ou des augmentations de capital de sociétés civiles de placements immobiliers. L'Administration commente l'application de ces nouveaux dispositifs dans cette instruction.
BOI 5 D-3-05 : n° 34 du 21 février 2005

Procédure d’instruction devant la CDEC

Une circulaire (non encore publiée) du 7 mars 2005 de la Direction du commerce, de l'artisanat, des services et des professions libérales a pour objet de préciser les modalités d'instruction des demandes d'autorisation d'exploitation commerciale par les commissions départementales d'équipement commercial (CDEC) pour tenir compte des évolutions récentes de la jurisprudence et du dispositif législatif en ce qui concerne:
- la définition de la zone de chalandise,
- l'examen des projets sur la base des critères d'appréciation énoncés à l'article 1er de la loi d'orientation du 27 décembre 1973 et aux articles L. 720-1 et L. 720-3 du Code de commerce,
- la conformité des décisions des commissions d'équipement commercial aux règles de la concurrence,
- l'analyse des demandes concernant les magasins d'articles de marques de prix réduits ou "magasins d'usine",
- la compatibilité des projets avec les schémas de cohérence territoriale,
- l'examen des schémas de développement commercial. relative à l'application des dispositions du Code de commerce relatives à l'équipement commercial

Notion de “pollution” et de déchets

Une circulaire ministérielle du 1er mars 2005 fait suite à l'arrêt de la CJCE du 7 septembre 2004 (commenté dans notre dernier bulletin) qui a indiqué que « des hydrocarbures déversés de façon non intentionnelle et à l'origine d'une pollution des terres et des eaux souterraines sont des déchets » au sens de la directive européenne 75/442/CEE du 15 juillet 1975.
Elle vient préciser que la décision de la Cour de Justice ne modifie en rien les instructions en matière d'application de la législation relative aux installations classées pour ce qui concerne la pollution des sols. En particulier, les conditions d'articulation de la législation relative aux installations classées et de celle relative aux déchets ne sont pas modifiées. Le préfet est notamment seul compétent, au titre de ses pouvoirs de police spéciale, pour prescrire les mesures de gestion (surveillance, réhabilitation éventuelle...) des sites pollués par l'exploitation d'une installation classée.
Par ailleurs, la demande d'excavation systématique de tout sol pollué par des hydrocarbures n'a jamais été et n'est toujours pas plus d'actualité. Le principe d'une gestion des sites en fonction des risques avérés ou potentiels et en tenant compte de leur usage reste bien entendu de mise.

REPONSES MINISTERIELLES

Déclaration d'insaisissabilité et détention de parts de SCI

Selon le Garde des Sceaux, les articles L. 526-1 et L. 526-2 du Code de commerce, issus de la loi pour l'initiative économique du 1er août 2003, qui permettent à «une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante de déclarer insaisissables ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale» ne peuvent concerner un immeuble détenu à travers une SCI. Les droits sociaux ne sont, en effet, pas envisagés par l'article L. 526-1 du Code de commerce.
Rép. min. n° 52819, JOANQ 5 avr. 2005, p. 3540

DIA, transmission des baux et demande de renseignement complémentaire

S'il est «souhaitable» qu'apparaissent, dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) un immeuble soumis au droit de préemption, les baux qui le concernent, ce n'est pas une obligation. Si le titulaire du droit de préemption peut demander des renseignements complémentaires pour l'instruction de la DIA, cette demande complémentaire ne peut remettre en cause le point de départ du délai de deux mois dont il dispose, dès lors que tous les éléments obligatoires figurent dans la DIA.
Rép. min. n° 13536 (Equipement), JO Sén., 14 avril 2005, (n° 15 S (Q)), p. 1077 et 1078 et Rép. min. n° 45804 (Equipement), JOAN, 12 avril 2005, (n° 15), p. 3811

Logement décent et alimentation en eau

Le logement décent comporte une installation en eau potable. L'expression « eau courante » correspond à une installation d'eau sous pression distribuée par un réseau public, ou depuis un réservoir, un château d'eau. La potabilité de l'eau traduit la satisfaction de l'ensemble des caractéristiques physico-chimiques et bactériologiques aux conditions de la consommation courante. Il n'y a pas lieu de modifier le décret du 30 janvier 2002 sur ce point.
Rép. min. n° 56097 (Logement), JOAN, 12 avril 2005,(n° 15), p. 3856

Loi Carrez et parties communes à jouissance privative

Pour être pris en compte dans le calcul de la superficie de la partie privative, le local doit être clos, couvert et inclus dans la partie privative du lot de copropriété. Il en résulte que les locaux des parties communes à jouissance privative ou exclusive, ne sont pas pris en compte pour déterminer la superficie. La superficie d'une véranda ou d'une loggia est intégrée dans la superficie privative si les locaux clos, couverts, d'une hauteur égale ou supérieure à 1,80 mètre sont « compris dans la partie privative du lot ».
Rép. min. n° 57814 (Logement), JOAN, 12 avril 2005, (n° 12), p. 3857

Adaptation du règlement de copropriété et rectification des calcul des charges et des surfaces

Il est exclu, sous couvert de l'adaptation du règlement de copropriété, de rectifier les erreurs de calcul ou d'ajuster le quantum des charges, quand bien même ces opérations seraient justifiées par la mention de surfaces erronées. Les articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 sont alors applicables. Il n'est pas prévu d'imposer une expertise obligatoire des surfaces à l'occasion des adaptations de règlement de copropriété.
Rép. min. n° 55158 (Ministre délégué au logement et à la ville) - JOAN, 5 avril 2005, (n° 14), p. 3549

EN PROJET

Information du vendeur sur l'état du réseau d'assainissement

Dans le cadre du projet de loi sur l'eau, les sénateurs ont voté l'obligation, pour toute promesse de vente d'un immeuble d'habitation ou d'une partie de cet immeuble, d'informer le futur propriétaire de l'état des installations d'assainissement non collectif. Ce diagnostic ou ce certificat doivent avoir été établis depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique de vente. Cette mesure impose que le futur acquéreur soit informé, mais elle n'oblige pas à réaliser les travaux.

Présentation des projets de loi «Breton» et «Jacob»

Le projet de loi pour la confiance et la modernisation de l'économie et le projet de loi en faveur des petites et moyennes entreprises ont été présentés en Conseil des ministres le 13 avril.
Le premier a pour objectif «de moderniser les règles de fonctionnement des entreprises en facilitant leur accès aux financements bancaires et aux marchés financiers et en renforçant la confiance des investisseurs et des ménages, notamment grâce à une plus grande diffusion des mécanismes d'intéressement des salariés aux résultats de l'entreprise». Il comprend cinq titres, consacrés respectivement à l'adaptation de l'environnement juridique des entreprises, à la modernisation des outils de financement des entreprises, à la simplification de l'accès au marché boursier, au financement de la croissance par la mobilisation de l'épargne et à diverses autres mesures.
Le second projet, qui s'inscrit par son esprit dans la continuité de la loi pour l'initiative économique du 1er août 2003, a pour objectif d'assurer la pérennité des entreprises nouvellement créées comme des entreprises existantes, d'améliorer les conditions de leur transmission afin de préserver les savoir-faire et l'emploi, de soutenir la croissance des petites et moyennes entreprises et d'affirmer le rôle des chambres de commerce et d'industrie comme acteurs du développement économique.

Réforme du droit des successions

Adapter le droit des successions, vieux de près de deux siècles, aux « nouvelles réalités familiales » : tel est l'objectif fixé par le Garde des Sceaux, Dominique Perben, qui a dévoilé au début du mois de mai devant le Congrès des notaires à Nantes, son projet de réforme. Le texte de loi, présenté en Conseil des ministres le 25 mai, prévoit de modifier des dizaines d'articles du Code civil et d'assouplir certaines procédures.
Concernant les nouveautés, les règles de l'indivision seront revues : il n'y aura plus besoin de l'unanimité des bénéficiaires, mais du seul consentement des deux tiers. En cas de blocage, un mandataire pourra être désigné. En contrepartie, l'héritier sera protégé contre d'éventuelles mauvaises nouvelles et pourra être déchargé de tout ou partie d'une dette qu'il ignorait au moment de l'acceptation de l'héritage. Le texte prévoit en fait d'ériger en règle « l'acceptation sous bénéfice d'inventaire », pour que l'héritier puisse vérifier que le patrimoine recèle plus d'actifs que de passifs. Autre nouveauté, le «pacte successoral», sorte de contrat signé devant notaire dans lequel les héritiers renoncent à leur héritage au profit d'un tiers (par exemple envers un des héritiers handicapés).
Les familles recomposées seront aussi mieux prises en compte. Enfin, le ministre propose d'instaurer la « donation-partage transgénérationnelle » : l'héritier renonce à ses droits au bénéfice de ses enfants.

Rapport Grimaldi sur la «réforme du droit des sûretés»

Le rapport Grimaldi sur la «réforme du droit des sûretés», qui a été remis le 31 mars dernier au Garde des Sceaux, propose l'allongement de la durée maximale de l'hypothèque à 50 ans, contre 35 ans actuellement. Si cette option, qui va faire l'objet d'une concertation au sein du gouvernement d'ici à l'automne, était finalement retenue, cela inciterait sans doute les banques à allonger d'autant la durée des prêts immobiliers qu'elles consentent. Par ailleurs, cette option devrait bénéficier aux professionnels du logement social en leur permettant d'obtenir des prêts plus longs et de faire coïncider ainsi le remboursement de leurs crédits et les loyers perçus.
Les autres propositions contenues dans le rapport visent à remettre de l'ordre dans un droit des sûretés qui date de 1804. Il est envisagé notamment l'instauration du gage sans dépossession, du gage sur les biens futurs et de nouveaux types d'hypothèques : l'hypothèque inversée, à destination des personnes âgées, et l'hypothèque rechargeable.

Ile-de-France: 50 propositions pour la relance du logement

Remis mercredi 4 mai au ministre de la Cohésion Sociale, Jean-Louis Borloo, le rapport Pommellet énonce 50 propositions pour relancer le logement en Ile-de-France (cette région enregistre deux fois moins de constructions que dans les autres régions françaises). Les 50 propositions se regroupent en cinq grands objectifs:
- produire du foncier,
- transformer ce foncier en terrains à bâtir,
- relancer la production du logement social et intermédiaire,
- assurer la mixité sociale,
- soutenir les maires bâtisseurs.
Au moins 80% des propositions contenues dans ce rapport sont « réalisables rapidement », a estimé le ministre délégué à la Ville et au Logement, Marc-Philippe Daubresse, à l'issue d'une réunion de travail avec son homologue de l'Equipement Gilles de Robien et Jean-Louis Borloo.