N°2 - Juin 2005 - 10eme Année

L'ACTUALITE DE CHEUVREUX

Michèle Raunet est l’auteur d’un article intitulé « Emprises ferroviaires et PLU » paru dans l’annuaire du GRIDAUH 2005.

Maeva Persson et Marie Maubert vont animer une conférence du Groupe Moniteur le 27 septembre prochain qui aura pour thème « Copropriété : des réformes en question ».

Jean-Philippe Mabru a été interviewé sur Blomberg TV le 26 avril dernier sur l’art et la gestion du patrimoine ; il est intervenu également le 17 mai sur la radio BFM sur « la fiducie en France », en sa qualité de membre de l’Académie Internationale de Droit des Successions et des Fiducies.

DES CLIENTS NOUS ONT DEMANDE

Notre société est titulaire d’un marché public dont le montant est supérieur aux seuils communautaires. A-t-elle le droit de céder librement le contrat à une société tierce?

Le droit français admet qu’un marché public ou une délégation de service public puisse faire l’objet d’une cession par son titulaire à une tierce personne. C’est ce qu’a affirmé le Conseil d’Etat dans un avis en date du 8 juin 2000 (CE, avis, 8 juin 2000, n°364.803). Il pose cependant certaines conditions pour encadrer cette pratique : il est en effet nécessaire que le cédant obtienne l’accord préalable de la personne publique cocontractante avant toute cession. Par ailleurs, la cession ne doit pas constituer un détournement de procédure visant à contourner la mise en concurrence.
Le droit communautaire des marchés publics, qui a surtout vocation à encadrer la phase antérieure de sélection du candidat, est muet sur ce point. Et la Cour de Justice n’a pour le moment pas eu l’occasion de se prononcer dessus. Il semble cependant que la position communautaire soit la même que celle du Conseil d’Etat. Cela résulte d’une lettre du 1er avril 2004 de la Direction générale du Marché Intérieur (une des directions de la Commission Européenne) non publiée mais dont le contenu est relaté dans la revue Droit Administratif.
Aux termes de cette lettre, « lorsque la cession entraîne la reprise pure et simple par le nouveau titulaire de l’ensemble des droits et obligations résultant du précédent contrat, il ne nous semble pas que le principe d’égalité de traitement s’oppose à cette opération ». Elle poursuit en précisant « qu’afin d’assurer l’absence de détournement de procédure, le pouvoir adjudicateur devra s’assurer que le nouveau titulaire remplit bien les conditions de sélection fixées dans l’avis de marché initial ».
Il en ressort clairement que la cession d’un marché public ou d’une délégation de service public, au sens du droit communautaire, peut faire l’objet d’une cession à un tiers, sous réserve des mêmes conditions que celles posées par le Conseil d’Etat en 2000.

Le crédit-preneur d’un bien immobilier sous-loue la totalité ou une partie du bien. Quels sont les rapports juridiques (droits et obligations) existant entre le crédit bailleur et le sous-locataire?

Alors que le crédit-bail immobilier échappe totalement au régime des baux commerciaux , le sous-locataire va pouvoir revendiquer l’application du statut des baux-commerciaux dans ses rapports avec le crédit-preneur. Le contrat de sous-location est un contrat distinct du contrat de crédit-bail qui obéit à des règles qui lui sont propres.
Dans ses rapports avec le crédit-preneur, le sous-locataire bénéficie du statut des baux commerciaux si toutes les conditions sont remplies (fonds de commerce, clientèle…) et donc du droit au renouvellement de son bail : le contrat de sous-location produit tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire aussi longtemps que le premier a la jouissance des lieux. Le crédit-preneur pourrait éventuellement éviter l’application du statut des baux commerciaux en concluant une convention d’occupation précaire.
Concernant les rapports avec le crédit-bailleur, le contrat de sous-location lui est inopposable. Le sous-locataire ne pourra prétendre bénéficier du droit au renouvellement de son bail même si le crédit-bailleur avait autorisé la sous-location. Le sous-locataire ne pourra invoquer l’article L145-32 du Code de commerce (renouvellement du sous-bail à l’expiration du bail principal si acceptation tacite ou expresse de la sous-location par le bailleur principal). En effet, cet article ne peut être opposable au crédit-bailleur car le « bail principal » n’existe pas, le contrat de crédit-bail étant analysé par la Cour de cassation comme un contrat spécifique ayant pour l’objet l’acquisition d’un immeuble par le crédit-preneur et ne s’apparente donc pas à un bail. Suivant le même raisonnement, le sous-locataire ne pourra pas non plus prétendre à une quelconque indemnité d’éviction de la part du crédit-bailleur.