N°2 - Juin 2005 - 10eme Année

LE DOSSIER
LA NOUVELLE REGLEMENTATION DES LOCATIONS EN MEUBLE

I - Historique

Nous verrons quels étaient les régimes antérieurement à la loi Borloo (A) avant d’évoquer le régime unique applicable depuis la loi Borloo (B).

A - Régime antérieur à la loi B

Deux régimes coexistaient.

Régime de liberté
La location en meublé était régie uniquement par le Code civil et donc par le principe de la liberté des conventions. Les parties pouvaient donc organiser leurs rapports comme elles l’entendaient. Toutefois le bailleur avait la seule obligation de remettre au locataire un logement décent, répondant aux caractéristiques fixées par le décret du 30 janvier 2002.
À défaut de stipulations particulières, les règles édictées par le Code civil recevaient application (art 1713 et suivants). Le locataire ne bénéficie donc pas de la réglementation protectrice de la loi du 6 juillet 1989 concernant les baux d’habitation.

Régime particulier: Locations en meublé consenties par des loueurs « habituels »
Afin de lutter contre l’activité des « marchands de sommeil », la loi du 28 juillet 1998 relative à la lutte contre l’exclusion a mis en place une protection juridique minimale pour le locataire d’un local meublé. Ont été créés deux nouveaux articles dans le Code de la construction : les articles L. 632-I et L. 632-2 et de l’habitation. Cette réglementation concernait certains bailleurs.
Pour que ces textes s’appliquent, les conditions suivantes devaient être réunies:
- la location devait être consentie par un bailleur « louant habituellement plus de quatre logements meublés »;
- le logement devait constituer la résidence principale du locataire.

Dans ce cas le régime spécial de la location en meublé s’appliquait avec quelques règles protectrices pour le locataire (obligation d’un contrat écrit, durée minimale, délai de préavis…).
Il y avait donc la coexistence de deux régimes, un libre pour les bailleurs personnes physiques et un régime réglementé pour les loueurs professionnels.
Etaient concernés tous les logements meublés, à l’exception toutefois des locations faisant l’objet de réglementations spéciales (logements-foyers et logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat).

B - Unification du régime de la location en meublé

Jusqu’à maintenant les loueurs en meublé, à l’exception de ceux qui louaient plus de 4 logements avaient totale liberté pour fixer la durée du bail ou augmenter le loyer ou donner congé. L’attrait des propriétaires bailleurs pour le meublé était donc de plus en plus grand principalement en raison de la souplesse de ce régime par rapport aux locations non meublées soumises à la loi du 6 juillet 1989. Désormais, l'article 115 de la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 a modifié l'article L632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation : les dispositions du Code de la Construction réglementent la location meublée quel que soit le nombre de locations gérées par le bailleur.

De ce fait la protection du locataire en meublé se rapproche de plus en plus de la protection dont bénéficient les locataires de logements non-meublés. Le régime de liberté du Code civil ne peut plus s’appliquer.

Désormais toutes les locations en meublé doivent être soumises au régime réglementé qui s’appliquait auparavant pour les seuls loueurs professionnels. Cela concerne tous les baux en cours au 20 janvier 2005.

Avant d’aborder son régime, il est nécessaire de faire un rappel sur la notion de « location meublée ».

II - Qu’est-ce qu’un bail meublé?

Très tôt on a émis la crainte que les bailleurs n’utilisent cette possibilité pour échapper parfois frauduleusement à la loi impérative et protectrice des locataires du 6 juillet 1989.
Il suffirait en effet de louer un local avec une chaise et une table bancale pour que ce local devienne un «local meublé» et donc de faire figurer cette indication dans le contrat de bail pour que la loi précitée ne soit pas applicable.
Il est donc important de savoir à partir de quel moment un local devait être considéré comme « meublé» au sens de la réglementation.
Un local contenant une table, une chaise, un sommier, est-il un «local meublé» dans la mesure où il permet au locataire de dormir, de s’asseoir, de manger et même d’écrire sur sa table?
Mais faut-il en plus des éléments de confort pour le rendre habitable : réfrigérateur, poste de télévision, etc.?
Ni le Code Civil, ni le Code de la Construction et de l’Habitation n’apportant de définition, les tribunaux ont dû intervenir pour fixer des éléments à retenir pour qualifier le bail de « meublé ». Les tribunaux vont avoir recours à deux critères traditionnels: un critère intentionnel (les parties ont-elles réellement voulu louer en meublé?) et un critère matériel (le nombre et la qualité des meubles mis à la disposition du locataire permettent-ils de parler de « location en meublé » ?).

A - Le critère intentionnel

Il importe qu’il y ait « accord des parties sur le caractère meublé de la location ». C’est ce qui doit ressortir du bail lui-même, de son intitulé, mais aussi de ses clauses (obligation d’entretien du mobilier à la charge du locataire par exemple).
La qualification de location meublée ne dépend pas de l’importance du mobilier mis à la disposition du locataire, mais de la commune volonté des parties de louer en meublé. L’intention des parties doit ressortir clairement du contrat.
Bien entendu, le caractère de la location s’apprécie à l’entrée dans les lieux du locataire : peu importe en conséquence qu’en cours de bail la consistance du mobilier ait été réduite à l’initiative du locataire.

B - L’élément matériel

Pour que la location puisse être qualifiée de « meublée », il faut en outre que les meubles soient en qualité et en nombre suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement dans le logement. Les tribunaux vont exiger la présence au minimum d’une table, d’un élément de couchage, d’appareils de cuisson et de conservation des aliments.
Pour éviter toute discussion, il sera indispensable que le contrat contienne en annexe l’inventaire détaillé des meubles compris dans la location.

III - Le régime du contrat de location

Quels sont les éléments principaux du contrat de location en meublé ?

Un contrat écrit
Le locataire bénéficie d'un contrat établi par écrit. Il peut donc le réclamer à tout moment, et, le cas échéant, par la voie judiciaire.

Durée
Le contrat a une durée de principe de un an, mais il existe deux exceptions:
- lorsque le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration;
- lorsque sa cessation d’activité est prévue lors de la signature du bail. Le contrat peut alors être conclu pour une durée de moins d’un an. Il doit mentionner «les raisons et événements justificatifs. Si le bail est commercial et renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

Liberté des conventions
Le contrat obéit au principe de la liberté des conventions sur tous les points non traités par le Code (fixation du loyer, obligations respectives des parties, etc.).
Les parties ne peuvent déroger aux règles légales en ce qui concerne la durée du bail et les modalités de sa résiliation ou de sa reconduction ou de son renouvellement.

Fin du bail
- Elle peut être à l’initiative du locataire: «Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve d’un préavis d’un mois. » La forme du congé n’est pas fixée par le texte. Il suffira donc que le locataire puisse rapporter la preuve que ce congé a bien été reçu par le bailleur en temps utile. Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'un mois, y compris lors de la première année de location (Cass. 3e civ., 6 avr. 2005, n° 04-11.374).
- Elle peut également être à l’initiative du bailleur: Le bailleur peut demander le non-renouvellement du contrat à l’issue de la période d’un an en prévenant le locataire trois mois avant l’échéance du bail. Le refus de renouvellement doit être motivé. C’est dire qu’il ne peut pas être arbitraire ou discrétionnaire et que le tribunal pourra contrôler le cas échéant si ce refus est ou non justifié et le congé pourra être déclaré nul. La loi ne prévoit rien en ce qui concerne la forme de ce préavis. Le bailleur devra pouvoir en rapporter la preuve, ce qui l’amènera en pratique à utiliser au moins la lettre recommandée.

Si le bailleur ne prend aucune initiative, le bail se reconduit tacitement aux mêmes clauses et conditions pour une durée de un an.
Le bailleur peut également faire une offre de renouvellement en respectant le même préavis en indiquant les nouvelles conditions qu’il propose. Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour un an. Si le locataire ne les accepte pas, il résulte implicitement de la loi que le contrat n’est ni reconduit ni renouvelé. Le locataire devra donc quitter les lieux.

- Cas particulier de non-renouvellement du bail: cessation d’activité du bailleur-professionnel

Si le bailleur doit cesser son activité de loueurs de locations meublées, il doit en informer le locataire «trois mois au moins avant la date à laquelle cette cessation d’activité est prévue».
Cette cessation d’activité ne pourra avoir lieu:
- avant l’expiration des contrats en cours de validité (ils iront donc jusqu’à leur terme);
- ou avant le relogement des locataires titulaires de ces contrats.

Dès lors, de deux choses l’une:
- ou bien le relogement des locataires intervient avant la date prévue pour la cessation d’activité, et celle-ci peut être enregistrée;
- ou bien le relogement des locataires n’est pas effectif à la date prévue pour la cessation d’activité, et cette date doit alors être différée jusqu’à ce que ce relogement intervienne.

Par ailleurs, si, en dépit de la cessation d’activité, les locaux gardent leur utilisation première, le contrat de bail est tacitement reconduit. On voit donc que la cessation d’activité ne mettra pas nécessairement fin au bail. D’une part, il ira au moins jusqu’à son terme et, d’autre part, il sera reconduit si les locaux gardent leur destination première (c’est-à-dire s’ils sont rachetés occupés et meublés).
Si la cessation d’activité est due à une opération d’urbanisme ou d’aménagement, les occupants doivent alors être relogés auprès de l’opérateur dans les condi­tions prévues aux articles L. 314-I et C. 314-2 du Code de l’urbanisme.

En conclusion, nous conseillons à tous les bailleurs dont les baux étaient antérieurement régis par les règles du Code Civil (bailleurs de moins de 4 logements) de se mettre en conformité avec les nouvelles règles et en proposant notamment un contrat écrit reprenant tous les principes des articles L632-1 et suivants du CCH (reproduits ci-après). Leurs locataires pourront invoquer de toutes les façons l’application des règles légales protectrices nonobstant l’existence d’un contrat conforme et remettre éventuellement en cause le congé qui leur sera délivré par exemple.

Rémy NERRIERE
Xavier BOUTIRON