N°2 - Juin 2005 - 10eme Année

FLASH FISCAL

I - Les remboursements de charges effectués par les locataires

La loi de finances rectificative pour 2004 supprime l’imposition des remboursements de charges effectués par le locataire et supprime parallèlement la déduction en charge des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires.

Jusqu’à l’imposition des revenus de l’année 2003, les recettes brutes comprenaient les sommes encaissées par le bailleur à quelque titre que ce soit : loyer principal, remboursement par le locataire des taxes locatives et de certaines prestations à charge des propriétaires.

L’Administration admettait cependant que les propriétaires s’abstiennent de déclarer les dépenses remboursées par le locataire à la condition de ne pas les déduire en charges. Peu de bailleurs utilisaient cette solution qui aboutissait à diminuer la base d’application de la déduction forfaitaire de 14%.

A compter de l’imposition des revenus 2004, la mesure de tempérament devient obligatoire: il n’est plus possible ni d’ajouter aux recettes les remboursements de charges des locataires, ni de déduire les charges acquittées pour le compte du locataire.

Notons que ces aménagements concernent les bailleurs soumis au régime réel d’imposition mais aussi ceux soumis au régime du « micro foncier ». Ces derniers doivent déclarer leurs recettes en « micro foncier » hors remboursements de charges reçus des locataires.

Afin de ne pas pénaliser les bailleurs, un dispositif autorise ces derniers à déduire, au titre de l'année de départ du locataire, les charges récupérables mais non récupérées.

La situation du bailleur au regard des charges locatives est en principe, d’une année sur l’autre, globalement neutre. Les charges supportées par le bailleur sont généralement remboursées la même année ou l'année suivante par le locataire.

Afin de ne pas pénaliser les bailleurs qui ont supporté des dépenses pour le compte de leur locataire et dont ils n'ont pu obtenir le remboursement, une déduction spécifique des revenus fonciers est mise en place.

Seules ouvrent droit à déduction les charges locatives qui n’ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre de l’année de son départ mais ces charges peuvent avoir été engagées au titre de l’année de départ du locataire comme au titre des autres années depuis son entrée dans le logement.

Dans les recettes brutes, la ligne des dépenses incombant de droit au propriétaire mais mises par convention à la charge des locataires est maintenue.

Il peut s’agir d’impôts payés par les locataires pour le compte des propriétaires (taxe foncière par exemple), de réparations non locatives, de primes d’assurance incombant au bailleur (par exemple assurance incendie)…

En règle générale, ces dépenses constituent également pour le bailleur des charges déductibles.

II - Les charges de propriété

La déduction des provisions l’année de leur versement au syndic

Depuis la loi SRU, les copropriétaires doivent verser chaque trimestre au syndic des provisions égales au quart du budget voté. La ventilation définitive des charges est effectuée après arrêté des comptes présenté, l'année suivante, à l'assemblée générale.

A la date de dépôt de sa déclaration de revenus fonciers, le contribuable ne dispose donc pas, en règle générale, des éléments nécessaires pour procéder à la ventilation de la provision selon qu’elle a été utilisée pour faire face à des dépenses déductibles ou non déductibles.

Ainsi, à partir de l’imposition des revenus 2002, les copropriétaires bailleurs ont été autorisés à déduire, pour la détermination de leurs revenus fonciers imposables, le montant des provisions versées au cours de l'année civile augmenté ou diminué des régularisations opérées au titre des charges de l'année précédente.

Cette mesure optionnelle est rendue obligatoire : les provisions payées par le bailleur doivent être déduites pour leur montant total sur la déclaration déposée au titre des revenus de l’année de leur versement au syndic, sans qu'il y ait lieu d'examiner l'utilisation effective de ces sommes ou leur affectation à des dépenses déductibles ou non.

Le propriétaire bailleur qui connaîtrait en temps utile la ventilation des charges en vue de l'établissement de sa déclaration de revenus fonciers est tenu de déduire les provisions payées sans tenir compte de la ventilation exacte des charges.

Sont déductibles les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée (dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes, dépenses pour travaux…).

Seules les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée générale ne sont pas concernées. Les dépenses ayant donné lieu à ces provisions spécifiques continuent à être déduites dans les conditions de droit commun, c’est-à-dire à la date de leur paiement si elles présentent le caractère de charges déductibles.

La régularisation des provisions déduites l’année suivante

Après l’arrêté des comptes présenté à l'assemblée générale en N+1, les copropriétaires bailleurs doivent procéder à la ventilation définitive des charges de copropriété versées en N et régulariser, sur leur déclaration de leurs revenus fonciers de l’année N+1, la déduction qu’ils ont pratiquée l’année précédente.

Chaque copropriétaire doit donc déterminer le caractère déductible ou non de la charge supportée à l'aide de la provision déduite, compte tenu des éléments fournis par son syndicat des copropriétaires.

Il doit majorer son revenu imposable de la fraction de la provision antérieurement déduite correspondant à:
- des charges non déductibles (ex : dépenses d’agrandissement…) ;
- des charges couvertes par la déduction forfaitaire pour frais divers (ex : frais de gestion, d’assurance..);
- des charges récupérables sur les locataires (ex : dépenses d’éclairage, de chauffage, d’entretien…).

Attention, les charges de copropriété de l’année N effectivement déductibles après arrêté des comptes et qui ont déjà été déduites des revenus de N dans le cadre de la provision pour charges de copropriété ne doivent en aucun cas faire l’objet d’une nouvelle déduction sur la déclaration des revenus de N+1.

III - L’impact en matière de contribution sur les revenus locatifs

La CRL, au taux de 2,5%, s’applique aux revenus des locations situées dans des immeubles bâtis achevés depuis plus de 15 ans.

Son assiette a été modifiée par la loi de finances rectificative pour 2004 pour être harmonisée avec celle de la déduction forfaitaire existant en matière de revenus fonciers:
- Sont désormais soumises à la CRL toutes les recettes brutes perçues, y compris les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles, les revenus accessoires tels que les produits du droit d’affichage et les dépenses mises par convention à la charge du locataire.
- En revanche, ne sont plus imposables les remboursements de charges locatives. Les dépenses supportées pour le compte du locataire ne sont corrélativement plus déductibles.

Maître Dominique RICHARD
Maître Sophie GUITARD
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