N°2 - Juin 2004 - 9eme Année

DU COTE DU PARLEMENT

A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

Modalités et effets de la publication des lois et de certains actes administratifs ?

Le garde des Sceaux, ministre de la justice, a présenté une ordonnance relative aux modalités et effets de la publication des lois et de certains actes administratifs.
Elle modernise un droit ancien, datant du début du 19ème siècle, sur deux points essentiels :
- en premier lieu, tous les textes publiés au Journal Officiel entreront en vigueur en même temps, le lendemain de leur publication.
- en second lieu, l'édition électronique du Journal Officiel, mise gratuitement à la disposition des citoyens, aura désormais la même valeur juridique que son édition papier.

Publication du Code du patrimoine

Le projet de code du patrimoine a été justifié par une volonté de mise en cohérence du droit du patrimoine. Il présente l'intérêt de rassembler en un ensemble unique, des dispositions jusque-là dispersées, et de rendre ce droit encore plus accessible à tous. Le code rassemble les textes relatifs à " l'ensemble des biens immobiliers et mobiliers relevant de la propriété publique ou de la propriété privée, qui présentent un intérêt historique, artistique, archéologique, esthétique, scientifique ou technique ". Il concerne donc que le patrimoine culturel à l'exclusion du patrimoine naturel, déjà codifié dans le code de l'environnement. Il se présente sous la forme de 7 livres répartit comme suit :
- Livre Ier : dispositions communes à l'ensemble du patrimoine culturel
- Livre II : archives
- Livre III : bibliothèques
- Livre IV : musées
- Livre V : archéologie
- Livre VI : monuments historiques, sites et espaces protégés
- Livre VII : dispositions relatives à l'outre-mer
Ordonnance n°2004-178 du 20 février 2004 (JO, 24 février p.37048)

Liste des documents demandés au candidat à un marché public

En application de l'article 45 du Code des marchés publics, un arrêté du 26 février fixe la liste des renseignements et/ou documents pouvant être demandés aux candidats aux marchés publics.
Arrêté du 26 février 2004, JO 11 mars 2004

Un nouveau produit pour l'accession sociale à la propriété

Le gouvernement dope l'efficacité du dispositif de location-accession en lui adjoignant un nouveau prêt conventionné.
Dans le cadre de la relance de l'accession à la propriété sociale, un décret et un arrêté en date du 26 mars 2004 s'appuient sur le dispositif de location-accession pour créer un nouveau prêt conventionné appelé " Prêt social de location-accession " (PSLA) qui s'insère dans le cadre de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984. Ce dispositif, présenté au préalable par une circulaire, permet de réaliser des opérations de location-accession bénéficiant d'avantages fiscaux au profit de ménages modestes dont les revenus sont inférieurs à ceux ouvrant droit au prêt d'accession sociale (PAS).
CCH, art. R. 331-76-5-1 à R. 331-76-5-4, ajoutés par D. n° 2004-286, 26 mars 2004, art. 2 : JO, 27 mars
Arr. 26 mars 2004, NOR EQUU0400077A : JO, 27 mars
Circ. n° 2004-13, 18 févr. 2004 : BO min. Équip. n° 2004/4

La réforme du surendettement des particuliers opérationnelle

La publication, au Journal officiel du 25 février 2004, du décret d'application de la loi "Borloo" du 1er août 2003 (décret n°2004-180, 24 fév. 2004, JO 25 févr.) va permettre l'entrée en vigueur de la procédure de rétablissement personnel. Ce texte, qui remanie largement le titre III du livre III de la partie réglementaire du Code de la consommation, précise notamment la procédure devant le juge de l'exécution et les modalités du déroulement de la procédure de rétablissement personnel.
Une circulaire d'application du 12 mars 2004 a pour objet de présenter les changements apportés aux procédures de traitement des situations de surendettement, issus de la loi du 1er août 2003 et son décret d'application du 24 février 2004. Cette nouvelle circulaire modifie et complète celle du 24 mars 1999 qui reste toujours en vigueur (Circ., 12 mars 2004, JO 23 mars).

Les assouplissements du régime de la SARL

L'ordonnance du 25 mars 2004 portant simplification du droit et des formalités des entreprises permet aux SARL d'émettre des obligations sans appel public à l'épargne, rehausse le plafond du nombre d'associés, allège les formalités de cession des parts sociales et facilite les modes d'organisation de la gérance. Pour un examen complet de cette ordonnance, voir notre article en page.
Ord. n° 2004-274, 25 mars 2004, art. 11 à 18

REPONSES MINISTERIELLES

Dissolution des anciennes SCI non immatriculées

Une réponse ministérielle rappelle les conditions de dissolution des sociétés en participation. On notera une légère évolution par rapport aux précédentes réponses ministérielles. Désormais, le ministre de la Justice considère franchement que les sociétés non immatriculées dégénèrent en sociétés en participation : "la perte de la personnalité juridique de toute société civile immobilière a pour conséquence la transformation de celle-ci de plein droit en société en participation".

Partant, son analyse des conditions de la dissolution va de soi, en ce sens qu'elle découle de la stricte application des dispositions du Code civil applicables aux sociétés en participation. Le postulat en est le transfert du patrimoine de la société vers les associés, dont il résulte que ces derniers deviennent, en vertu de l'article 1872 du Code civil, propriétaires indivis des biens qui composaient l'actif de la société civile immobilière.

Pour sortir de l'indivision, dans le cadre d'une société en participation, les associés doivent alors respecter les prescriptions de l'article 1872-2 de ce code. Autrement dit, ils ne peuvent pas demander le partage des biens de la société tant que celle-ci n'est pas dissoute, sauf s'il en est convenu autrement. Lorsque la société est dissoute, il appartient aux associés soit de partager les biens selon les règles applicables à l'indivision, soit, conformément à l'article 1844-9, alinéa 4, du Code civil, de demeurer dans l'indivision, les autres biens étant partagés par ailleurs. En tout état de cause, les règles ordinaires du partage trouveront à s'appliquer. Voir également l'instruction parue au Bulletin officiel des impôts ci-après.
Rép. min. n° 24207, JO AN Q, 24 févr. 2004

Passerelle de majorités: quelle obligation pour le syndic?

Lorsqu'une décision qui relève de la majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (majorité de tous les membres du syndicat ) n'a pas été adoptée, l'article 25-1 du même texte organise une "passerelle de majorités", permettant de revoter sur la même question, mais cette fois, à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés). Lorsque le projet n'a pas franchi ce cap du tiers des voix "une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24". Cela signifie qu'il n'y a pas d'obligation pour l'assemblée générale de voter à nouveau sur un projet qui n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires mais la possibilité, si elle le souhaite, de le faire à la majorité de l'article 24 au cours d'une seconde assemblée.
Rép. min. n° 21479, JOAN Q 10 nov. 2003

Révocation - PDG - Remboursement immédiat de prêt en cas de changement de contrôle - Nullité civile et responsabilité pénale

Voici une intéressante réponse ministérielle à propos de la révocabilité ad nutum des dirigeants et des limitations indirectes à ce principe lorsque qu'un emprunt est contracté et qu'il prévoit la possibilité pour les créanciers qu'ils auront la possibilité d'obtenir son remboursement immédiat en cas de changement de contrôle. En effet, selon le parlementaire, cette faculté des créanciers veut dire qu'en pratique pour renverser l'équipe dirigeante il faut rembourser les dettes ainsi contractées, ce qui peut constituer une " pilule empoisonnée ". Le garde des sceaux a répondu en rappelant que le président du conseil d'administration ou le directeur général dans une SA dispose des pouvoirs nécessaires pour recourir à l'emprunt. Il a ensuite rappelé que le président et les administrateurs peuvent être révoqués ad nutum. Si les clauses de changement de contrôle ne sont pas illicites, elles peuvent néanmoins engager la responsabilité de leur auteur en fonction de l'importance du contrat ou de l'automaticité de la rupture. Ainsi le ministre indique qu'au plan civil, ces conventions peuvent être annulées si elles sont contraires à l'intérêt social de la société et fonder une condamnation de leur auteur à des dommages et intérêts. Les auteurs peuvent également être frappés par des sanctions pénales sur le fondement de l'infraction de l'abus de pouvoirs prévue par l'article L 242-6 du code de commerce lorsqu'à la date de signature du contrat les dirigeants avaient sciemment fait courir à la société un risque anormal à des fins personnelles. S'agissant des sociétés cotées, le ministre a rappelé qu'il y avait des discussions sur l'éventuelle limitation de ces mécanismes lorsqu'ils sont utilisés comme défense anti OPA au niveau communautaire dans le cadre de la proposition de directive " offres publiques d'acquisitions ".
Réponse ministérielle Justice n° 27301 à M.F. Falala (JOAN Q N°2, 13 janvier 2004, p. 368)

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

Clauses abusives et aux agents immobiliers

Par une recommandation adoptée le 18 septembre 2003 et publiée au BOCCRF du 12 mars 2004, la Commission des clauses abusives (CCA) s'est intéressée aux mandats de vente, de location ou de recherche d'un bien immobilier.
Par cette recommandation, la Commission des clauses abusives a stigmatisé un certain nombre de stipulations contenues dans les mandats que les professionnels de l'immobilier font signer à leurs clients, qu'ils soient propriétaires d'un bien immobilier, soucieux de le vendre ou de le louer ou qu'ils soient locataires à la recherche d'un logement.

Ainsi, la Commission recommande que soient éliminées des contrats, les clauses ayant pour objet ou pour effet :
1- de ne pas limiter dans le temps les effets du contrat, notamment en prévoyant une durée indéfiniment renouvelable par tacite reconduction ;

2- d'imposer au consommateur, en matière de calcul de la superficie de biens immobiliers constitués sous forme d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots de copropriété, des obligations non prévues par la loi, sans offrir d'alternative et en laissant croire qu'elles en résultent, et notamment :
- de faire procéder à ce calcul avant la promesse de vente ou d'achat,
- ou d'y faire procéder par un homme de l'art, et le cas échéant, de demander à cet homme de l'art une confirmation de ce calcul ;

3- d'interdire au mandant, à peine d'avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire, directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, sans que le mandat limite raisonnablement la durée de cette interdiction. Commission des clauses abusives, recommandation n°03-02 relative aux mandats de vente, de location ou de recherche d'un bien immobilier

Prévention du risque sanitaire lié aux proliférations de légionelles

Les modalités de recensement de l'ensemble des Tours aéro-réfrigérantes (TAR) humides, quelle que soit leur puissance, sont définies par une circulaire conjointe des ministres chargés de l'écologie et de la santé. Elle demande aux préfets de compléter le précédent recensement, celui-ci n'étant pas exhaustif, afin de permettre une meilleure diffusion des bonnes pratiques d'entretien aux propriétaires et sociétés de maintenance mais aussi d'identifier, en cas d'épidémie de légionellose, toutes les TAR existantes dans un périmètre défini, et de contrôler rapidement ces installations.
Circ. 24 févr. 2004 : non publiée au BO - nous contacter pour en avoir une copie

EN PROJET

Projet de loi sur la santé publique et le renforcement du dispositif de prévention du risque d'exposition au plomb

L'obligation de présenter un " état du risque d'accessibilité au plomb ", désormais appelé " constat de risque d'exposition au plomb " (CREP), lors de la vente d'un logement, sera étendue à l'ensemble du territoire national et sera applicable, dans un délai de quatre ans, aux contrats de location portant sur les logements construits avant 1949.
De même, tous les travaux portant sur des parties communes d'un immeuble devront être précédés de l'établissement d'un tel constat. L'ensemble des immeubles devra avoir bénéficié d'une expertise avant le 31 décembre 2010.
L'expertise du risque d'exposition au plomb devra également faire apparaître les facteurs de dégradation du bâti, afin de repérer les situations de risque aggravé liées à l'insalubrité du logement, seules ces dernières devant désormais être signalées au préfet.
Le projet de loi prévoit l'obligation pour les propriétaires d'engager les travaux en cas de constat positif, sans attendre l'intervention du préfet. Il précise également les modalités de prise en charge des travaux : les frais seront ainsi à la charge du propriétaire bailleur en cas de location, de l'acquéreur en cas de vente.

Vers un diagnostic unique avec de nouveaux champs d'investigation

La loi d'habilitation du gouvernement à simplifier le droit (article 26) prévoit le regroupement des recherches actuellement obligatoires, afin d' "harmoniser les procédures, et de créer un document unique en définissant de façon homogène les exigences de compétence, d'assurance et d'indépendance des professionnels qui procèdent aux diagnostics" ; par ailleurs, elle prescrit l'intégration "par la même occasion" de la directive européenne 2002/91 du 16 décembre 2002 : cette dernière prévoit notamment la communication à l'acquéreur ou au locataire, par le vendeur ou le bailleur d'un bien immobilier, d'un certificat de performance énergétique "indiquant la quantité d'énergie consommée ou estimée du bien et être accompagné de recommandations destinées à réduire celle-ci"...
Ce document unique intégrera probablement aussi quand il y a lieu la sécurité de l'installation gaz de la maison, de l'immeuble ou du logement vendu, en application de l'article 17 de la loi du 3 janvier 2003 qui attend, comme beaucoup de dispositions législatives de ces deux dernières années son décret d'application.
Par contre, au grand regret de la Fédération française du bâtiment (FFB), l'intégration de la sécurité électrique n'est apparemment pas à l'ordre du jour, du moins pour le moment.
Le projet de loi prévoie également la poursuite de la simplification des procédures concernant les usagers, les personnes physiques et les associations, se traduisant, par la simplification du régime du permis de construire, des aides personnelles au logement et des dons et legs aux associations, ainsi que par la facilitation de la preuve de la filiation. Seront également poursuivies la simplification fiscale, notamment en allégeant des formalités de déclaration et de paiement des impôts, et la mise en place des fondements législatifs de l'administration électronique (signature électronique des actes des autorités administratives ; dossier unique informatique personnel dématérialisé) ;
Ce projet de loi prévoit également la création ou la refonte de 14 codes. Il permet en particulier de créer par ordonnance le code de l'administration, le code du sport, le code des transports, le code de la commande publique et le code général de la fonction publique. Il autorise aussi la refonte du code de l'expropriation et du code de justice militaire. Projet de loi habilitant le gouvernement à simplifier le droit.

Projet de loi sur l'eau

Un projet de loi visant à réformer les polices de l'eau et de la pêche est déposé devant l'Assemblée nationale. Il vise notamment à modifier le régime de la déclaration applicable à certains IOTA (installations, ouvrages et travaux d'aménagement) et à modifier les règles relatives aux enquêtes publiques.
Projet de loi AN n°1504 du 17 mars 2004