N°2 - Juin 2004 - 9eme Année

L'ACTUALITE DE CHEUVREUX

Antoine ALLEZ est intervenu le 10 juin dernier à Londres dans une conférence organisée par management Global Information (MGI) ayant pour thème : « Acquisition of french holiday property ». Son intervention portait sur le rôle du notaire français lors du transfert de propriété de l’immeuble.

Rémy Nerrière est l’auteur d’un article intitulé « Documentation et nouveaux médias, du documentaliste à l’infomédiateur » paru dans le numéro de juin de LJA Magazin e (La Lettre aux juristes d’Affaire).

Michèle Raunet interviendra lors d’une conférence EFE le 18 octobre 2004 sur le thème de la Gestion du domaine public. Son intervention portera tout particulièrement sur les différents outils contractuels d’occupation privative du domaine public.

DES CLIENTS NOUS ONT DEMANDE

Une commune peut-elle consentir un crédit-bail immobilier ?

Le crédit-bail immobilier peut constituer pour les collectivités publiques une modalité d’aide publique économique aux entreprises privées. Le plus souvent, la commune acquiert un terrain par emprunt ou par autofinancement pour construire un immeuble à usage industriel ou commercial. Ensuite elle conclut un contrat de crédit-bail avec une entreprise pour une longue durée, les loyers dus par cette dernière étant au même niveau que le remboursement des emprunts de la collectivité. Une promesse de vente sur le terrain ou l’immeuble est signée par le crédit-preneur afin que ce dernier puisse acquérir le bien en fin de bail (parfois pour une somme symbolique).

La collectivité publique ne perçoit pas du preneur ni intérêt, ni frais de gestion pour son opération de crédit (contrairement aux établissements bancaires) et le loyer réclamé ne correspond pas à la valeur locative réelle du bien. Par ailleurs, l’entreprise obtient un concours financier que les banques lui auraient peut-être refusé compte tenu des risques de l’opération.

La commune agit dans l’intérêt du maintien ou de l’implantation de cette entreprise sur son territoire dans une perspective de développement économique. La formule du crédit-bail lui permet également de conserver la propriété du bien immobilier jusqu’à la vente : elle possède une garantie en cas de liquidation judiciaire : le bâtiment ne tombera pas dans ses actifs.

L’opération est-elle licite ?

Le premier obstacle est l’interdiction faite à toute personne autre qu’un établissement de crédit d’effectuer des opérations de banque à titre habituel (dont les crédits-baux). Cette interdiction est mentionnée à l’article L.511-5 du Code monétaire et financier. La jurisprudence administrative apprécie de façon restrictive la notion d’opération de crédit effectuée à titre habituel. Un département ne peut mettre en place un système de prêt à intérêt destiné à une catégorie déterminée de collectivités locales sans tomber sous le coup de l’interdiction sus-mentionnée (CE 30 novembre 1994). Les collectivités locales ne peuvent se substituer aux établissements bancaires.
L’enjeu est d’importance car un crédit-preneur insolvable pourrait demander la nullité du crédit-bail pour échapper au paiement de ses remboursements. La Cour de cassation considère que l’habitude est suffisamment caractérisée par l’accomplissement de deux faits successifs (Cass com 19 novembre 1991). L’opération devra donc être unique.
Le second obstacle réside dans le classement du terrain objet du crédit-bail. En effet, l’octroi d’un tel financement par la commune pourrait s’analyser comme une intervention économique participant aux missions de service public de la collectivité. Le terrain ferait alors partie du domaine public par application des critères traditionnels. Le crédit-preneur ne pourrait alors les acquérir au moment de la levée d’option d’achat.
Pour lever ce second obstacle, il conviendra de constater en fin de crédit-bail que l’opération ne correspond plus à une mission de service public et en conséquence de déclasser le terrain.

Une réponse ministérielle du 20 mai 1996 (QE n°37196) admet la possibilité pour une commune de consentir un crédit-bail à condition que cette opération soit unique afin de remédier à la défaillance ou à l’absence d’initiative privée bancaire et qu’elle réponde à un intérêt public local (maintien d’activités dans le domaine du commerce ou de l’artisanat par exemple).
En dernier lieu, il faut bien évidemment respecter les règles des aides publiques locales et notamment l’article L1511-3 du code Général des Collectivités Locales. Le crédit-bail immobilier ne doit pas être une opération spéculative mais les loyers ne doivent pas être trop bas au risque d’être requalifié de libéralité en faveur de l’entreprise en contrariété avec le droit des interventions économiques locales.