N°2 - Juin 2004 - 9eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

VENTE

Clause résolutoire - rente viagère - défaut de paiement - bonne foi du débiteur - incidence (non)

Cette décision nous rappelle l'intérêt qu'il y a à stipuler clairement les conditions d'exécution d'un contrat, et les sanctions en cas d'inexécution. Il s'agissait en l'espèce de la vente d'un bien immobilier payé pour partie comptant, le solde au moyen du versement d'une rente viagère. Face à la défaillance de son débirentier, la crédirentière délivre un commandement de payer resté sans effet dans le délai, suivi d'une assignation à l'effet de constater l'acquisition de la clause résolutoire et l'attribution des arrérages versés. La Cour d'Appel, pour rejeter la demande de la crédirentière, se place sur le terrain du principe d'exécution de bonne foi des conventions. Le débirentier après expiration des délais, s'étant toutefois acquitté de sa dette et était donc de bonne foi (art 1134 alinéa 2 du Code Civil).
La Cour de cassation rejète cette argumentation et rappelle que la bonne foi du débirentier est sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire. C'est lorsque le créancier de l'obligation inexécutée l'invoque de mauvaise foi que cela est de nature à fonder un refus de faire produire effet à la clause résolutoire.
Cass 3ème Civ du 24 septembre 2003 - JCP n° 15 du 9 avril 2004 - Page 630

Vente d'immeuble - immeuble loué - sort du cautionnement

La Cour de cassation réaffirme sa jurisprudence, refusant la survie du cautionnement à la vente de l'immeuble loué. L'acquéreur se trouve ainsi dépourvu d'une garantie concernant les baux en cours. L'assemblée plénière devrait se prononcer sur ce délicat sujet, certaines Cours d'Appel ayant une position contraire.
Com. 3 décembre 2003 - Gaz. Pal. 2004 (n° 81 à 83), 21/23 mars 2004, p. 12

Vente d'immeuble - assurance-construction - justification de l'assurance obligatoire lors de la signature de l'acte de vente - insuffisance (oui)

L'obligation générale de justification de l'assurance-construction obligatoire n'est pas remplie si elle n'est apportée qu'à la date de signature de l'acte translatif de propriété. Il s'agissait en l'espèce d'une vente d'un immeuble en construction, aucune assurance n'avait été semble-t-il prise au moment de la signature du contrat de réservation. L'acquéreur a le droit d'obtenir réparation du préjudice résultant pour lui de l'impossibilité de conclure l'opération même s'il avait été remboursé de son dépôt de garantie immédiatement.
Civ. 3ème, 18 février 2004 (Cassation)D. 2004 (n° 11), I.R., p. 674

VENTE D'IMMEUBLE A CONSTRUIRE

Dénonciation des vices de construction dans le délai d'un an - délai d'un an pour introduire une action justice - engagement écrit du vendeur d'intervenir - délai de trente ans pour agir

L'acquéreur d'un immeuble à construire dispose d'un délai légal d'un mois à compter de la prise de possession de l'immeuble pour dénoncer les vices de construction apparents au vendeur. Il dispose ensuite d'un second délai légal d'un an pour introduire une action en garantie contre le vendeur. Mais, dans l'hypothèse où l'acquéreur a effectivement dénoncé lesdits vices dans le délai d'un mois et que le vendeur a pris l'engagement de les réparer, la Cour de cassation rappelle que l'action en exécution de cet engagement du vendeur n'est plus soumise au délai de prescription d'un an mais à celui, classique en matière contractuelle, de trente ans.
Cass. Civ. 3ème, 29 octobre 2003, Rep. Def. N°6, page 456

BAUX COMMERCIAUX

Baux commerciaux - congés - apport à une société en formation - immatriculation à la date d'effet du congé - déchéance de son droit à renouvellement (non)

Une SCI, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à une société S. délivre le 26 octobre 1999 un congé avec refus de renouvellement et en offrant une indemnité d'éviction. Par la suite, cette société apporte sa branche d'activité à une société C. La SCI demande alors à ce que cette dernière société soit déchue de son droit au renouvellement du bail pour défaut d'immatriculation au RCS, celle-ci n'étant intervenue que le 6 mars 2000. La Cour de cassation casse la décision de la Cour d'Appel qui avait fait suite à cette demande au motif qu'à la date du congé délivré par le bailleur la société locataire était régulièrement immatriculée au RCS et que, à la date d'effet du congé, la nouvelle locataire, était elle-même personnellement immatriculée.
Cass 3ème Civ. 28 janvier 2004 - Droit et Patrimoine Hebdo n° 508 du 17 mars 2004

Bail commercial - modifications des obligations des parties en cours de bail - accord pour baisser les loyers - déplafonnement des loyers (oui)

Le loyer d'un bail commercial venant à renouvellement échappe à la règle du plafonnement en cas de modification notable des éléments permettant la détermination de la valeur locative (C.com art. L 145-34 al 1er) et notamment des obligations des parties (décret du 30 septembre 1953, art 23-3). Dans un cas où les parties avaient décidé, en cours de bail, de réduire le loyer initial " afin de tenir compte du contexte économique général ", la cour de cassation a jugé que cette modification du loyer dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial, constituait une modification notable des obligations des parties justifiant à elle seule le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Cass.3e civ. 24 mars 2004 n° 366 FS-PB

Bail commercial - révision du prix - article L 145-34 du Code de Commerce - dérogation possible (oui)

Par cet arrêt la Cour de cassation rappelle que rien ne s'oppose à ce que les parties conviennent de déterminer à l'avance les conditions permettant de fixer le prix du bail commercial renouvelé. Ainsi la clause de révision peut déroger aux dispositions de l'article L.145-34 du Code de commerce (règle du plafonnement du loyer).
Cass 3ème Civ du 10 mars 2004 - JCP N n° 13 du 26 mars 2004 Page 541

PROMESSE DE VENTE

Promesse de vente authentique - versement frauduleux d'un acompte - caducité de la promesse - restitution de l'acompte

Par acte authentique, les époux F. promettent de vendre à M. L. par acte sous seing privé du même jour, ce dernier verse une certaine somme à valoir sur le prix de vente payable à la signature de l'acte authentique. La promesse devient caduque. M. L . assigne les époux F en restitution de ladite somme. La Cour d'Appel accueille cette demande favorablement. La Cour de cassation approuve au motif que le promettant qui avait reçu l'acompte non déclaré sur le prix de la vente ne pouvait se prévaloir de la cause illicite de la remise pour se soustraire à sa restitution.
Cass 3ème Civ. 25 février 2004 - Droit et Patrimoine Hebdo n° 510 du 31 mars 2004

BAIL D'HABITATION

Baux n'ayant pas date certaine - vente de la chose louée par adjudication - connaissance antérieure du bail - opposabilité à l'acquéreur

La société B., déclarée adjudicataire par décision de justice d'un logement appartenant à la société E. assigne en expulsion la locataire. Pour annuler le bail, la Cour d'Appel retient qu'il n'était pas contesté que le bail n'avait pas date certaine et que la mention de l'existence du bail dans le cahier des charges était sans incidence sur l'application de l'article 684 du Code de procédure civil. La Cour de cassation casse au motif que la société B avait eu connaissance du bail n'ayant pas date certaine avant l'adjudication et qu'en conséquence il fallait exclure l'application de l'article 1743 du code civil.
Cass 2ème Civ. 22 janvier 2004 - Droit et Patrimoine Hebdo n° 512 du 14 avril 2004

Bail - visite par bailleur de locaux loués sans autorisation du locataire avant son entrée dans les lieux

Melle B., locataire de Mme F. à qui elle avait remis un chèque de dépôt de garantie, l'assigne afin d'obtenir des dommages-intérêts pour avoir remis ce chèque à l'encaissement sans avoir attendu le délai convenu, pour falsification de la mention de la durée du bail et pour avoir fait visiter l'appartement sans son autorisation. Mme F. ne conteste pas la visite mais estime qu'elle n'est pas fautive car elle a eu lieu alors que la locataire n'était pas encore entrée dans les lieux. La cour de cassation casse la décision de la Cour d'Appel qui avait débouté Melle B au motif que le fait d'avoir pénétré dans le domicile sans autorisation était une atteinte au respect de la vie privée et justifiait donc réparation.
Cass 3ème Civ. 25 février 2004 - Droit et Patrimoine Hebdo n° 514 du 28 avril 2004

Bail d'habitation - révision des loyers - liste des références de loyer annexé à la notification - validité (oui)

Lors du renouvellement d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut notifier au locataire un nouveau loyer révisé, à condition notamment de mentionner la liste de références ayant permis de déterminer le montant du loyer révisé. Toutefois, la liste de références n'a pas à figurer dans le corps de la notification et peut valablement lui être annexée. La Cour de cassation s'oppose donc à imposer un formalisme trop rigide.
Cass. Civ. 3ème, 5 novembre 2003, Rep. Def. N°6, page 443s

AGENT IMMOBILIER

Mandat de vente dépourvu du numéro d'inscription - nullité, cause du préjudice de l'agent - droit à une indemnité (non)

La vente de l'appartement pour laquelle elle avait reçu mandat de Mme R. n'ayant pu se réaliser, l'agent immobilier qui estimait avoir trouvé un acquéreur réclamait le paiement de la commission et des dommages-intérêts. La Cour d'Appel retient que le mandat dépourvu du numéro d'inscription était nul mais que Mme R. avait commis une faute en n'acceptant pas la proposition de l'acquéreur conforme aux conditions qu'elle avait fixées et en laissant l'agent immobilier engager des frais importants. La Cour de cassation casse cet arrêt considérant que le préjudice invoqué par l'agent immobilier trouvait sa cause dans l'irrégularité du mandat qui lui était imputable.
Cass 1ère Civ. 3 février 2004

GARANTIE DU CONSTRUCTEUR

Responsabilité décennale - devoir d'information du maître de l'ouvrage - manquements - sous-traitance - responsabilité délictuelle

La société A, maître d'ouvrage avait confié à la société T des travaux de réalisation d'une installation de décantation. La société T avait sous-traité la pose du bac de repompage à la société D. Après réception, des fuites avaient été constatées sur les soudures du bac. La Cour d'Appel déboute la société A retenant que celle-ci avait refusé la réalisation de peintures anti-corrosion proposées en option. La Cour de cassation casse sur le visa des articles 1792 et 1382 du code civil au motif qu'il n'a pas été recherché de savoir si la société A avait été suffisamment informée des risques inhérents à l'absence de réalisation des peintures anti-corrosion. Ce n'est donc pas la responsabilité contractuelle qui est engagée mais délictuelle.
Cass 3ème Civ. 3 mars 2004 - Droit et Patrimoine Hebdo n° 512 du 14 avril 2004

SERVITUDE

Servitude conventionnelle - usage sans utilité - extinction de la servitude

Cet arrêt de la Cour de cassation constitue un revirement de jurisprudence relatif à la pérennité d'une servitude conventionnelle devenue inutile. En effet, jusqu'à cet arrêt, les tribunaux considéraient qu'une servitude conventionnelle même inutile devait survivre.
Désormais, une servitude qui était affectée à une destination déterminée dans son acte constitutif, s'éteint dès lors que son usage ne présente plus aucune utilité.
Cour de Cassation 3ème Civile 9 juillet 2003, Carretti c/Cts Cardinal

DROIT DE PREEMPTION URBAIN

Vente simultanée de plusieurs biens - souscription d'autant de DIA que d'unités foncières

Un propriétaire d'un bien immobilier qui décide de vendre simultanément plusieurs biens, est tenu de souscrire autant de déclarations d'intention d'aliéner qu'il y a d'unités foncières mises en vente. Ainsi, ne peuvent être considérées comme une seule et même unité foncière, deux parcelles qui sont séparées par une voie publique et qui ont une origine de propriété différentes.
Tribunal administratif d'Amiens 3 juin 2003 Madame Cadet contre Commune de Liancourt

DIVERS

Photo du bien immobilier - droit exclusif du propriétaire (non)

L'Assemblée plénière de la Cour de cassation pose en principe que le propriétaire d'une chose ne dispose pas d'un droit exclusif sur l'image de celle-ci. Ce dernier peut toutefois s'opposer à l'utilisation de cette image par un tiers lorsqu'elle lui cause un trouble anormal. Cette position se démarque de la position de la 1ère Chambre civile (3 arrêts du 10 mars 1999).
Cass Ass. Plén. 7 mai 2004 n°516 PI