N°2 - Juin 2004 - 9eme Année

FLASH FISCAL

LES QUESTIONS LES PLUS FREQUENTES SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

Comment se calcule la plus-value d'un bien dont on a recueilli d'abord la nue-propriété par donation ou par succession puis l'usufruit par succession?

Deux mesures d'assouplissement sont prévues dans ce cas :

1- En cas de vente d'un bien après remembrement de propriété, le délai de détention est calculé à partir de la première des acquisitions, qu'elle soit à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d'extinction naturelle. Donc en réponse à la question, la donation de la nue-propriété marque le point de départ du délai de détention.

2- La doctrine permet, lorsque la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et que l'usufruit a ensuite été recueilli par voie d'extinction (décès de l'usufruitier) de tenir compte, dans le prix d'acquisition, de la valeur de l'usufruit telle qu'elle avait été déclarée dans la mutation à l'origine du démembrement de propriété. Autrement dit, et alors que l'usufruit aurait dû être retenu pour une valeur nulle (puisqu'il a rejoint la nue-propriété gratuitement par extinction), tout se passe comme si la donation ou la succession avait été faite en pleine propriété.

En cas de bien reçu par donation ou par succession, quels sont les frais à ajouter à la valeur d'acquisition?

Il s'agit des frais d'actes, des honoraires du notaire, des droits de mutation à titre gratuit et, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière. Ces frais sont retenus seulement dans la mesure où ils sont afférents au bien cédé. Par exemple, dans le cas d'un bien recueilli par succession, les droits de mutation à titre gratuit ne sont retenus qu'à proportion de la fraction de leur valeur représentative du bien cédé.

Attention, les droits de donation supportés par le donateur pour le compte du donataire n'ont pas été effectivement acquittés et ne peuvent donc pas s'ajouter à la valeur d'acquisition.

Comment se calcule la plus-value quand l'immeuble a été acquis par fractions à des dates différentes?

Il faut calculer distinctement la plus ou moins-value afférente à chaque fraction, selon les règles qui lui sont propres, en procédant à une ventilation du prix de cession. Chaque plus ou moins-value est réduite d'un abattement de 10% par année de détention. Par exemple, une maison acquise en 1995 puis un terrain adjacent acquis en 2000, tous les deux vendus en 2004, donneront lieu à un abattement de 40% pour la maison et à une absence d'abattement pour le terrain.

Les plus ou moins-value ainsi calculées se compensent ensuite entre elles pour donner, après application de l'abattement fixe de 1000 €, le montant de la plus-value imposable.

A quelle condition peut-on évaluer les travaux à 15% du prix d'acquisition?

Il faut et il suffit que le contribuable cède l'immeuble plus de 5 ans après l'acquisition, sans avoir à justifier de la réalité, ni du coût des travaux.

A défaut, les travaux ne peuvent être pris en compte que pour leur montant réel et justifié, sous certaines conditions restrictives, notamment que les dépense n'aient pas déjà été déduites des revenus imposables et ne constituent pas des travaux d'entretien ou de menues réparations (peinture, moquette…).

Quels sont les frais de cession déductibles du prix de cession?

Ces frais sont limitativement énumérés par décret :

- TVA acquittée par le vendeur à l'occasion de la cession (la plus-value imposable se calcule hors taxes),
- Les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (Ex : commission de vente à un agent immobilier),
- Les frais de certificats et diagnostics légalement obligatoires (Ex : amiante, plomb, termites),
- L'indemnité d'éviction versée par le vendeur au locataire pour vendre le bien libre de toute occupation (si l'indemnité doit être versée par l'acquéreur pour le compte du vendeur, elle constitue également une charge augmentant le prix de cession),
- Les frais de main-levée d'hypothèque grevant l'immeuble vendu,
- Les honoraires versés à un architecte pour obtenir un permis de construire.

Quel est l'impact d'un changement de régime matrimonial sur les plus-values immobilières?

Aucun. Le changement de régime matrimonial ne constitue pas une cession à titre onéreux, même si la modification du titulaire du droit de propriété qui en résulte doit être publiée au fichier immobilier.

Le changement n'a qu'un effet déclaratif et la plus-value devra, lors d'une cession ultérieure du bien, être calculée en tenant compte de la date et de la valeur d'acquisition du bien par l'époux apporteur.

Le cédant qui loue une partie de son habitation principale peut-il néanmoins bénéficier de l'exonération?

Oui mais, dans ce cas, seule la partie du logement occupée à titre de résidence principale peut bénéficier de l'exonération. Il convient dans l'acte de vente d'effectuer une ventilation du prix de cession et des prix d'acquisition y afférents.

La ventilation des prix doit être faite de la manière la plus réaliste possible : par exemple en fonction des millièmes de copropriété en cas d'immeuble collectif, ou en fonction des surfaces habitables.

Un résident fiscal étranger peut-il bénéficier de l'exonération au titre de la résidence principale pour son habitation située en France?

Non, il n'est pas possible de cumuler résidence fiscale à l'étranger et habitation principale en France. La doctrine administrative prévoit que " l'exonération applicable en cas de cession d'une résidence principale ne s'applique pas de fait aux contribuables domiciliés hors de France ".

Cependant, une exonération spécifique est prévue en faveur des non résidents dans la triple limite :

- Que le cédant ou son conjoint soit ressortissant de la Communauté européenne, peu importe qu'il soit résident fiscal d'un Etat extérieur à la Communauté,
- Qu'il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession (production de 2 avis d'imposition),
- Et qu'il s'agisse de sa 1ère cession en France depuis le 1er janvier 2004.

Un particulier qui cède des actions d'une SA dont l'actif est principalement constitué d'immeubles est-il soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers?

Tout dépend :

- S'il cède ses actions avant le 31 décembre 2004 (et qu'il les avait acquises avant le 21 novembre 2003), l'ancien régime continue de s'appliquer de manière transitoire : les plus-values sur cession de titres de sociétés non cotées soumises à l'IS dont l'actif est principalement constitué d'immeubles sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers. Notamment, l'abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième est applicable.

- S'il cède ses actions après le 31 décembre 2004, de nouvelles dispositions sont applicables : le régime de la prépondérance immobilière ne s'applique plus aux cessions, intervenues à compter du 1er janvier 2004, de titres de société de capitaux ou de sociétés de personnes ayant opté pour l'IS. Ces plus-values relèveront exclusivement du régime des plus-values sur valeurs mobilières : elles sont donc en principe également imposées à un taux global de 26% mais il n'y aura plus d'abattement pour durée de détention.

Maître Dominique RICHARD
Maître Sophie GUITARD
cabinet@richard-associes.avocat.fr

INSTRUCTIONS ADMINISTRATIVES

SCI non-immatriculées : conséquences fiscales

La présente instruction a pour objet de préciser les conséquences qu'emporte la perte de personnalité morale pour les sociétés civiles constituées avant le 1er juillet 1978 et non-immatriculées au 1er novembre 2002, en matière de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière et de salaire du conservateur lors des transferts des biens immobiliers inscrits à l'actif de ces sociétés. Elle renvoie par ailleurs à la documentation de base 7H54 concernant la transformation d'une société en participation en une société d'une autre forme.
Instruction BOI 10 D-2-04 : n° 80 du 10 mai 2004

Réforme des plus-values immobilières. Incidences au plan domanial en matière de rédaction des actes et de paiement du prix

Les nouvelles mesures prises en matière de plus-values immobilières et de droits d'enregistrement renforcent, notamment, le rôle du rédacteur d'acte et instaure des obligations différenciées selon la nature de l'acte et selon la qualité de l'acquéreur du bien concerné lorsque la cession entre dans le champ d'application d'imposition des plus-values des particuliers. La présente instruction a pour objet de préciser les incidences de cette réforme en matière de rédaction des actes d'acquisition passés sous la forme administrative ainsi que l'étendue des obligations des services des domaines sur la nature des informations à communiquer ou à demander aux vendeurs.
BOI 9 B-1-04 : n° 54 du 19 mars 2004

REPONSES MINISTERIELLES

Enregistrement - partage d'indivision - droits réduits - application à des époux séparés de bien et de fait

Il résulte des dispositions de l'article 748 du Code Général des Impôts que les partages, qui portent sur des biens dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale et qui intervient uniquement entre les membres originaires de l'indivision leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droits à titre universel de l'un ou de plusieurs d'entre eux, ne sont pas considérées comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes et des plus-values et sont soumis au droit de partage de 1%. Il est admis que ce régime de faveur s'applique en cas de partage de bien indivis consécutif à la dissolution du mariage entre époux séparés de biens, dès lors que cette opération est assimilée à un partage successoral en application de l'article 1542 du Code civil. En revanche il n'est pas possible, sans aller au delà des termes de la loi, de considérer qu'entre dans le champ d'application de l'article 748 précité les partages de biens indivis effectués pendant la durée du mariage par deux époux séparés de biens contractuellement et qui décident de résider séparément tout en laissant subsister le mariage.
Cette solution s'applique aux licitations et cessions mettant fin à l'indivision visées à l'article 750-II du Code Général des Impôts.
RM Lamy n°10302 (JOAN Q, 17 février 2004, page 1211)

Promesse unilatérales de vente consentie à de collectivités locales - enregistrement sous dix jours obligatoires - exonération des droits

L'article 1840 A du Code Général des Impôts dispose qu'est nulle toute promesse unilatérale de vente si elle n'est pas enregistrée dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. L'article 1042 du même code exonère de toute perception au profit du Trésor les acquisitions immobilières réalisées par des communes, des départements, des régions et des établissements publics. Cette exonération s'applique à tout acte se rattachant à l'acquisition immobilière et donc également aux promesse de vente, pour lesquelles le droit fixe de 75 € et le droit de timbre ne saurait être perçus lors de l'enregistrement. RM Bouvard numéro 19012 (JOAN Q, 9 mars 2004, page 1812).