N°2 - Juin 2004 - 9eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
COPROPRIETE ET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

Ouverture d'un compte séparé - absence de délibération - délai d'action en nullité du mandat de syndic

La nullité du mandat du syndic peut être demandée pendant 10 ans lorsque l'assemblée n'a pas délibéré sur l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé.
La cour d'appel de Paris confirme ainsi que la nullité du mandat du syndic peut être demandée au-delà du délai de 2 mois posé par l'article 42, lorsque l'action est fondée sur l'absence de délibération de l'assemblée sur l'ouverture d'un compte séparé, alors que celle-ci est obligatoire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18). En effet, il ne s'agit pas de demander la nullité de l'assemblée. Le mandat du syndic, en de telles circonstances, est nul de plein droit, à condition que l'action soit intentée dans les 10 ans qui suivent la tenue de l'assemblée litigieuse. Solution inédite.
CA Paris 23è chambre B, 29 janvier 2004 n° 2003/04437 - Diction. perm. Constr. et Urb. Bulletin

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Mise en œuvre de la garantie décennale par le syndicat - effet pour un copropriétaire et ses parties privatives L'autorisation d'intenter une action contre un constructeur vaut à l'encontre de son assureur. L'assignation délivrée par le syndicat en réparation des malfaçons sur les parties communes interrompt le délai décennal au profit du copropriétaire pour la réparation des dommages affectant parties communes et parties privatives de manière indivisible.
Cass.civ 3è, 31 mars 2004 n°394 FS-PBI

CHARGES DE COPROPRIETE

Principe de la répartition des charges selon le critère de l'utilité - pas d'obligation de contester l'approbation des comptes

Le copropriétaire qui ne tire aucune utilité d'un service collectif ou d'un élément d'équipement commun ne peut être condamné au paiement des charges correspondantes, même s'il n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale approuvant les comptes.
Cass.3è civ 3 février 2004 n°02/17.944 n°141 (Diction. Perm. Gestion Immob. 10 avril 2004 p 2489)

Modification des charges de copropriété - unanimité obligatoire

La modification de la répartition des charges de copropriété ne peut être assimilée à une modification du règlement de copropriété et doit être décidée à l'unanimité. Il s'agissait en l'espèce d'une décision de faire supporter 15 % du montant de certaines charges aux lots utilisés à des fins professionnelles, décision votée à la double majorité. L'unanimité est nécessaire pour modifier la répartition des charges hormis les situations des article 11, 12, 25f et 27, aucune de celles-ci n'était applicable en l'espèce.
Cass 3ème civ 18 février 2004 n°02-17470 - Diction. Perm. Gestion Immob. Bull 352

PARTIES PRIVATIVES

Lot à usage commercial - modification à la destination des parties privatives - incompétence de l'assemblée générale

Le propriétaire d'un lot de copropriété à usage commercial dans lequel il exerce l'activité de fleuriste, souhaitant céder son fonds tout en conservant les murs, demande à l'AG des copropriétaires l'autorisation de changer la destination du fonds en celle de pizzeria, de sex-shop ou d'épicerie orientale. Cette autorisation lui étant refusée, il demande l'annulation de cette décision. La Cour d'Appel le déboute. La Cour de cassation casse au motif que le copropriétaire n'avait pas à obtenir l'autorisation de l'AG pour modifier l'activité commerciale susceptible d'être exercée dans les parties privatives de son lot et qu'il n'y avait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
La déspécialisation de son fonds de commerce relève du pouvoir du seul copropriétaire.
Cass 3ème Civ. 20 janvier 2004- Droit et Patrimoine Hebdo n° 506 du 3 mars 2004

SYNDIC

Avis de mutation d'un lot - syndic : unique destinataire

Une compagnie d'assurance, subrogée dans les droits du syndicat pour un arriéré de charges, fait opposition au versement du prix avant la vente du lot du copropriétaire défaillant. Le notaire notifie la vente au syndic une fois qu'elle intervient. L'assurance fait opposition trois mois plus tard et souhaite bénéficier du privilège instauré par l'article 2103-1 du code civil. L'opposition est tardive. La notification de la vente d'un lot, qui seule fait courir le délai pour former opposition (15 jours), n'est à signifier qu'au syndic et non au créancier subrogé dans les droits du syndicat. On peut déduire également de l'arrêt qu'on ne peut faire une opposition " préalable " à la vente.
Cass 3ème civ 3 mars 2004 -n°02-15337- Dict. Perm. Gestion Immob. Bull n°353

Nullité de la désignation du syndic et nullité de l'Assemblée Générale convoqué par ce syndic - délai de deux mois pour agir

L'assemblée convoquée par un syndic dont la désignation est invalidée, même ultérieurement, doit être annulée lorsque sa nullité est demandée dans les deux mois de la notification du procès-verbal.
Cet arrêt semble mettre un point final aux fluctuations jurisprudentielles en cette matière. La solution retenue limitera les effets d'une nullité " en cascade " suite à l'annulation du mandat du syndic après qu'il ait convoqué une ou plusieurs assemblées. Il faudra en effet agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal et donc dans la plupart des cas anticiper sur une future invalidation du mandat.
Cass 3ème civ 7 avril 2004 n°02-14496 - Diction. Perm. Gestion Immob. Bull. n°354