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N°1 - Mars 2010 - 15eme AnnéeDu côté des tribunaux
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| Lotissement - division après obtention du permis de construire - champ d'application du lotissement - oui - responsabilité du vendeur - oui - responsabilité du notaire - oui |
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La propriétaire de deux parcelles contigües constituant une unité foncière avait obtenu un permis de construire autorisant la construction de deux villas. Par la suite, un second permis de construire 3 villas avait été obtenu sur la même assiette foncière, sans retrait du précédent permis. Ce permis avait été délivré sous la condition expresse que le titulaire du permis soit l'unique maître de l'ouvrage de l'opération et qu'aucune division de jouissance privative n'intervienne. Par acte authentique, la propriétaire a cédé une des deux parcelles à une société de promotion « en ce compris le bénéfice du permis de construire ». Le même jour, cette société a divisé la parcelle en trois lots de « copropriété horizontale » et a cédé en l'état futur d'achèvement une villa à des particuliers. Ces derniers ayant eu à se plaindre de nombreux dysfonctionnements ont assigné le vendeur en paiement de diverses sommes. La Cour de cassation juge que : - la propriétaire initiale, titulaire des permis de construire, a commis une faute à l'orgine du préjudice des particuliers dans la mesure où elle avait connaissance, au regard de la rédaction du second permis, « que toute modification de cette unité rendait nécessaire la création d'un lotissement et que la parcelle ayant été vendue, il devenait impossible d'obtenir un permis de construire sans obtenir une autorisation de lotir ». - le fait qu'un permis de construire ait été obtenu sur l'unité foncière « ne dispensait pas le notaire, tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il dresse, de vérifier la situation de l'immeuble vendu au regard des exigences administratives relatives à la division de propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments et d'informer les parties de difficultés pouvant en résulter ». Cass. Civ. 3ème, 23 septembre 2009, M. Perrucci, BJDU 5/2009, p.376. |
DROIT DE PREEMPTION URBAIN
DPU - Exercice du droit de préemption après renonciation - retrait - non - suspension de l'exécution d'une décision administrative - oui
Dans cette affaire, la mairie d'une commune avait renoncé expressément à exercer son droit de préemption sur un immeuble mis en vente mais avait retiré, un mois plus tard, sa décision, arguant d'une confusion entre deux D.I.A. portant sur des biens immobiliers distincts, reçues simultanément.
Quelques jours plus tard, la mairie avait préempté expressément cet immeuble.
Le juge des référés, saisi par les sociétés venderesses et acquéreuses, refusant de prononcer la suspension de l'exécution de ces deux décisions, les deux sociétés ont saisi le Conseil d'Etat.
Celui-ci annule l'ordonnance de référé et suspend l'exécution de ces deux décisions.
La présente décision pose, pour la première fois, le principe selon lequel, lorsque le bénéficiaire du droit de préemption renonce, soit expressément, soit implicitement, à l'exercer, « il se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement décider de préempter le bien mis en vente ».
Cet arrêt renforce ainsi la protection des propriétaires (qui doivent être fixés dans de brefs délais).
CE, 12 novembre 2009, Société Comilux et Société Chavest, req. N°327451, Construction-Urbanisme n°1, Janvier 2010, comm.2.
Motivation par référence - oui - identification de l'action ou opération d'aménagement - oui
Le Conseil d'Etat rappelle que la motivation d'une décision de préemption est encadrée par les dispositions de l'article L.210-1 du Code de l'Urbanisme mais que cette exigence de motivation peut être également satisfaite quand elle est faite par référence.
Ainsi, le droit de préemption peut être exercé par une commune pour créer des réserves foncières en vue d'y mener des actions ou opérations d'aménagement conformes aux objectifs de l'article L.300-1 du Code de l'Urbanisme.
Dès lors, la décision de préemption est suffisamment motivée quand elle « fait référence aux dispositions de la délibération délimitant (le) périmètre et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement » poursuivie par la commune.
De même, si une commune a délibéré pour définir le cadre des actions à entreprendre afin d'engager et poursuivre un programme local de l'habitat, en « fixant le contenu ou les modalités de mise en oeuvre de ce programme », la décision de préemption sera suffisamment motivée si elle se réfère aux dispositions de cette délibération, sous réserve, bien sûr, que ce renvoi soit suffisamment précis pour identifier la nature de l'action ou opération d'aménagement poursuivie par la commune.
Ainsi, dans la première espèce, la commune avait mandaté une société ainsi que l'AFTRP en vue de préparer un projet urbain et une stratégie foncière dans un secteur déterminé de son territoire.
Ce mandat, auquel la décision de préemption se référait, ne stipulant que des orientations générales, le Conseil d'Etat en a conclu que l'action ou opération d'aménagement n'était pas suffisamment identifiée.
Dans la deuxième affaire, la décision de préemption, bien que se référant au programme local de l'habitat, en démontrant que le bien préempté est localisé dans les quartiers à renforcer, ne permettait, ni par elle-même, ni par les mentions du programme local, de déterminer avec précision la nature de l'opération ou action d'aménagement.
Le Conseil d'Etat en a donc conclu que la décision de préemption était insuffisamment motivée.
CE, 20 novembre 2009, Commune d'Ivry-sur-Seine, req N°316732, AJDA 30.11.2009, p.2204
Et CE, 20 novembre 2009, Commune de Noisy-le-Grand, req N°316961, JCP - Edition Administrations et collectivités territoriales n°2, 11 janvier 2010, p.46
DPU - revente d'un bien irrégulièrement préempté - compétence du juge judiciaire - non
La Cour d'Appel a accueilli sa demande en constatant que le droit de préemption était irrégulièrement exercé et que, par suite, les deux ventes subséquentes n'étaient que la conséquence de l'exercice irrégulier par la Mairie du DPU, et a annulé en conséquence lesdites ventes.
La Cour de cassation casse cet arrêt dans toutes ses dispositions en précisant « qu'en statuant ainsi, la Cour d'Appel, qui a fait application des dispositions de l'article L 911-1 du Code de justice administrative qui régissent la demande faite au juge administratif, de prescrire les mesures d'exécution qu'implique nécessairement la décision d'annulation d'une décision de préemption, a violé les textes susvisés », sanctionnant ainsi le non respect de la séparation des compétences entre autorités administratives et judiciaires.
Cass. 3ème civ., 21 octobre 2009, Commune d'Hermanville-sur-Mer c/ M. Doublet et autres, req N°08-11162, AJDA 21.12.2009, p.2419
URBANISME COMMERCIAL
Autorisation d'urbanisme commercial - composition de la CDEC - légalité de la validation rétroactive - oui - justification par un motif impérieux d'intérêt général - oui
L'article 102, § IV de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie (LME) valide, sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, les autorisations d'exploitation d'équipements commerciaux délivrées jusqu'au 1er janvier 2009, en tant qu'elles seraient contestées par le moyen tiré du caractère non nominatif de l'arrêté préfectoral fixant la composition de la commission départementale d'équipement commercial ayant délivré l'autorisation.
La question se posait en l'espèce de la légalité de cette disposition, à portée rétroactive, au regard de l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales reconnaissant à toute personne le droit à un procès équitable.
Le Conseil d'État valide cette disposition en indiquant qu'elle est justifiée par un motif impérieux d'intérêt général, savoir : « limiter, eu égard à l'importance économique du secteur en cause, l'insécurité juridique découlant [...] du risque d'annulations contentieuses pour ce motif d'illégalité [...], annulations qui en contraignant les entreprises bénéficiaires d'une autorisation à interrompre leur activité sous peine de sanctions pénales ou administratives sont susceptibles d'avoir des conséquences négatives importantes sur le service offert aux consommateurs et sur l'emploi. »
CE, 18 novembre 2009, Société Établissements Pierre Fabre, req. n° 307862, AJDA, 30 novembre 2009, p. 2201.
CONTENTIEUX
Permis de construire - recours - association - obligation d'enregistrement des statuts avant l'affichage du permis en mairie - espèce - non
Un permis de construire a été obtenu le 4 septembre 2006 pour l'édification d'une aire d'accueil des gens du voyage.
Une association de Défense de l'environnement créée en 2004 a souhaité introduire une requête en annulation de l'arrêté de permis de construire.
Toutefois, son objet qui était de « défendre tout ce qui touche à l'environnement dans la commune » ne lui donnant pas qualité à agir pour contester le permis de construire, l'Association a modifié ses statuts pour lui conférer comme objet « de faire respecter les règles d'urbanisme en vigueur » sur le territoire concerné, le 30 octobre 2006.
La Cour administrative d'appel a rejeté la requête de l'association au motif que le changement de statut était intervenu postérieurement à la délivrance du permis de construire ; or l'article L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme prévoit qu'une association n'est recevable à agir contre un permis de construire que si ses statuts - lui donnant qualité à agir - ont été régulièrement déposés en Préfecture avant l'affichage en mairie de la demande de permis de construire.
CAA Douai, 17 septembre 2009, Commune de Pinterville, Association de défense de l'environnement et autres, req. n° 08DA00632, AJDA, 14 décembre 2009, p. 2367.
Construction irrégulière - permis de construire de régularisation - démolition impossible
La Cour de cassation vient rappeler qu'en application de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme, lorsqu'une construction a été édifiée sans permis de construire, la délivrance postérieure d'un permis de construire de régularisation (arrêté exprès ou permis tacite), même si elle n'a pas pour effet de faire disparaître l'infraction, fait obstacle au prononcé d'une mesure de démolition de la construction, tant que le permis de construire n'est pas annulé pour excès de pouvoir.
Cass crim, 8 septembre 2009, n° de pourvoi 09-82.036, Construction-Urbanisme n° 11, Novembre 2009, Comm. 138.