N°1 - Mars 2010 - 15^eme Année

Du côté du parlement

A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

Publication du décret sur les pouvoirs des préfets, l'organisation et action des services de l'État

Le décret n° 2010-146 du 16 février 2010 modifiant le décret n° 2004-374 du 29 avril 2004 relatif aux pouvoirs des préfets, à l'organisation et à l'action des services de l'Etat dans les régions et départements a été publié au Journal officiel du 17 février 2010.
Ce décret donne corps aux conclusions des conseils de modernisation des politiques publiques des 12 décembre 2007, 4 avril et 11 juin 2008, qui ont défini les principes de la réforme de l'administration territoriale de l'Etat. Celle-ci vise notamment à affirmer l'unité de la parole et de l'action de l'Etat autour du préfet.

Garantie universelle contre les risques locatifs (GRL)

La nouvelle garantie des risques locatifs (GRL) est aménagée par la publication de trois décrets daté du 23 décembre 2009 (n° 2009-1620, n° 2009-1621, n° 2009-1623). Ce dispositif d'assurance unique vise à garantir les bailleurs contre les impayés de loyers, sur toute la durée du bail et sans exigence de caution, et à permettre aux locataires de pouvoir se loger, à condition que leur loyer mensuel ne dépasse pas un certain taux d'effort (rapport entre la dépense en logement d'un ménage et son revenu).
Ainsi, les sociétés d'assurance liées au nouveau dispositif GRL proposent un produit unique qui couvre les bailleurs contre les risques d'impayés de tous les locataires, à condition que le loyer mensuel, charges et taxes locatives incluses, ne dépasse pas 50 % de leurs ressources mensuelles, aides personnelles au logement comprises. L'Etat, ou ses partenaires, apporte une compensation financière aux assureurs, qui permet de couvrir la proportion plus élevée de sinistres liée aux défaillances des locataires les plus modestes.
Le dispositif tend également à responsabiliser les locataires. En cas d'impayés, des solutions sont recherchées pour les locataires de bonne foi, leur permettant une reprise progressive des paiements. En cas de non-respect de cette procédure, un traitement judiciaire des impayés est engagé.

Transfert de compétence en matière d'instruction du changement d'usage des locaux destinés à l'habitation

Depuis le 1er avril 2009, l'autorisation préalable de changement d'usage des locaux n'est plus délivrée par le préfet mais par le maire (Loi n° 2009-179 du 17 févr. 2009, art. 6 : JO, 18 févr.2009). Un décret du ministère de l'intérieur n° 2009-1726 du 30 décembre 2009 définit les modalités de transfert au 1er janvier 2010 des personnels de l'état à la ville de Paris correspondant aux nouvelles compétences de celle-ci en matière de délivrance des autorisations préalables au changement d'usage des locaux destinés à l'habitation.

Marchés publics : guide de bonnes pratiques et nouveaux seuils

Un guide de décryptage du code des marchés publics est paru le 31 décembre 2009 par circulaire au Journal Officiel. Sans portée réglementaire, ce nouveau texte abroge et remplace la précédente circulaire d'application du 3 août 2006 et permet de guider les acheteurs publics dans leur exercice professionnel, en précisant notamment comment déterminer si le contrat envisagé est un marché public soumis au code des marchés publics, la préparation de la procédure, sa mise en oeuvre et l'exécution des marchés et les dispositions applicables aux entités adjudicatrices.
Par ailleurs, la publication du décret n° 2009-1702 du 30 décembre 2009 modifiant les seuils applicables aux marchés et aux contrats de partenariat, parachève le dispositif. Pour rappel, les seuils sont modifiés tous les deux ans suite à la révision opérée par la Commission Européenne. Un règlement de la Commission a été publié le 1er décembre 2009 au JOUE (Règlement CE n° 1177/2009) fixant les nouveaux seuils pour la période allant du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2011.
Ces nouveaux seuils concernent tous les avis envoyés à la publication après le 31 décembre 2009 ainsi que toute consultation dispensée de publication et engagée après cette même date.
Circulaire du 29 décembre 2009 relative au Guide de bonnes pratiques en matière de marchés publics (JO du 31 décembre 2009)

Vente de logements locatifs sociaux et logement foyers

Un décret n° 2009-1686 du 30 décembre 2009 a été pris pour l'application des articles L. 442-9, L. 443-11 et L. 443-15-6 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), et notamment dans ses dispositions relatives à la vente des logements locatifs sociaux et des logements foyers.
Selon le nouvel article R. 443-12-2, à peine de nullité de la vente d'un logement vacant à une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales, l'acte authentique doit reproduire le texte de l'engagement de cette collectivité ou de ce groupement de mettre le logement pendant au moins quinze ans à la disposition de personnes défavorisées mentionnées au II de l'article L. 301-1.
Les nouveaux articles R. 443-18 et suivants sont consacrés aux logements-foyers. A noter que lorsqu'un organisme d'habitations à loyer modéré vend un logement-foyer faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2, celle-ci s'impose de plein droit aux propriétaires successifs de l'établissement. Lorsqu'un organisme d'habitations à loyer modéré vend un logement-foyer non conventionné, les locaux d'habitation à usage privatif situés dans l'établissement demeurent attribués, pendant une période d'au moins dix ans à compter de la cession par l'organisme d'habitations à loyer modéré, à des personnes dont les ressources n'excèdent pas le plafond en vigueur au 1er janvier de l'année de ladite cession.

Evaluation des nouvelles normes et procédure de classement des hôtels de tourisme

Depuis le 1er octobre 2009, les hôtels de tourisme sont classés en cinq catégories de 1 à 5 étoiles. Les critères de classement prennent désormais en compte les équipements, les services au client, mais aussi l'accessibilité et le développement durable.
La nouvelle classification hôtelière est composée de 225 à 233 critères (en fonction de la catégorie). Elle est composée de critères obligatoires et de critères "à la carte". La nouvelle grille prévoit la création d'une 5ème étoile (palace), en remplacement de la 4 étoiles luxe, une particularité française dans ce domaine.
Autre particularité de la réforme, le classement est volontaire et attribué par des réseaux d'audit spécialisés, pour 5 ans. L'exploitant d'un hôtel qui souhaite obtenir le classement de son établissement, doit s'adresser à un organisme évaluateur accrédité dans les conditions prévues par l'arrêté du 23 décembre 2009.

Fiducie : mise en place du registre national

La loi (n°2007-211) du 19 février 2007 instituant la fiducie, la définit aux articles 2011 et suivants du code civil comme étant "l'opération par laquelle un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés, ou un ensemble de biens, de droits ou de sûretés, présents ou futurs, à un ou plusieurs fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but déterminé au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires".
La fiducie est établie par la loi ou par contrat. Elle doit être expresse. Le contrat de fiducie est nul s'il procède d'une intention libérale au profit du bénéficiaire. Cette nullité est d'ordre public.
Conformément à l'article 2020 du Code civil, le registre national des fiducies est constitué selon des modalités précisées par le décret (n°2010-219) du 2 mars 2010, afin de centraliser les informations relatives aux contrats de fiducie nécessaires pour faciliter les contrôles permettant la lutte contre l'évasion fiscale, le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Le décret donne une liste des éléments sauvegardés sur le fichier et organise son utilisation (droit d'accès...).

Exercice de la fiducie par les avocats

Le décret n° 2009-1627 du 23 décembre 2009 relatif à l'exercice de la fiducie par les avocats modifie le décret n° 91-1197 du 27 novembre 1991.
Il définit les modalités d'exercice par les avocats de la fiducie, activité instaurée en France par la loi n° 2007-211 du 19 février 2007 instituant la fiducie et ouverte aux avocats par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, qui permet à un constituant de transférer la propriété d'un ensemble de biens, de droits ou de sûretés présents ou futurs à une personne, laquelle devra agir dans un but déterminé par lui, y compris en procédant, le cas échéant, à des actes de disposition.
Le décret énonce les conditions à remplir par les avocats : déclaration préalable au conseil de l'ordre et assurances spécifiques, déclaration concernant l'attestation de souscription des assurances spéciales, comptabilité séparée et compte spécialement affecté à chaque fiducie...

Nouveaux modèles de mandat de protection future sous seing privé

La loi (n°2007-308) du 5 mars 2007 a institué dans le Code civil, le mandat de protection future permettant à chacun d'anticiper l'organisation de sa propre protection juridique, en désignant à l'avance une (ou plusieurs) personne(s) de son choix, pour le jour où elle ne pourrait plus veiller seule à ses intérêts.
Un premier décret (n°2007-1702) du 30 novembre 2007 a fixé le modèle cerfa (n°13592*01) de mandat de protection future sous seing privé, devant être enregistré par l'administration fiscale. L'article 18 du décret (n°2009-1628) du 23 décembre 2009 contient un nouveau modèle de mandat.
Un arrêté du 23 décembre 2009, vient d'améliorer le contenu de la notice d'information jointe au modèle de mandat de protection future sous seing privé dans un but d'information du mandant et du mandataire, mais aussi d'aide à la compréhension et au remplissage du formulaire.
Rappelons que le mandat doit être obligatoirement conclu par acte notarié dans le cas où ce choix est fait par les parents ou le dernier vivant des père et mère exerçant l'autorité parentale sur leur enfant mineur ou assumant la charge matérielle et affective de leur enfant majeur (notamment pour des enfants handicapés).

Résidences de tourisme et information des acquéreurs

Un arrêté du 23 décembre 2009 fixe les critères relatifs aux documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme.
Cet arrêté est pris en application des articles L. 321-3 et L. 321-4 du code de tourisme.
Aux termes de cet arrêté, les documents de commercialisation doivent :
- indiquer que le bail liant le propriétaire et l'exploitant est un bail de nature commerciale soumis, à ce titre, aux dispositions des articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce et préciser les caractéristiques principales du bail ;
- comporter la mention suivante : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail conclu avec l'exploitant de la résidence de tourisme. Toutefois, il devra dans ce cas, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer à l'exploitant une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
- comporter certaines informations concernant le promoteur, l'exploitant, les avantages fiscaux de l'investissement et le projet de réalisation.

Entrée en vigueur des conventions de résidence temporaire

La loi de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009 (Loi Boutin) introduit un dispositif expérimental de convention d'occupation temporaire de locaux vacants. C'est un dispositif original visant à résoudre certains problèmes posés par l'inoccupation de certains locaux de l'État, de collectivités publiques ou de grandes entreprises, et qui consiste à soumettre à l'agrément de l'État des opérations d'occupation de locaux vacants par des résidents temporaires. Un organisme public ou privé fait l'intermédiation entre le propriétaire et les locataires temporaires, s'engage à préserver les locaux et à les rendre au propriétaire libres de toute occupation à l'échéance de la convention de résidence ou lors de la survenue d'un événement défini par cette dernière.
Le décret n° 2009-1681 du 30 décembre 2009 vient en préciser les modalités d'application : condition d'obtention de l'agrément, mentions obligatoires devant figurer dans la convention, durée...

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

Taux réduit de TVA et achat en pass-foncier

L'article 52 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion étend le bénéfice du taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) aux ventes et à la construction de logements neufs destinés à être affectés à l'habitation principale de personnes physiques qui bénéficient d'un prêt à remboursement différé (Pass foncier) octroyé par un organisme collecteur associé de l'Union d'économie sociale du logement (UESL), si ces personnes accèdent pour la première fois à la propriété et respectent les plafonds de ressources prévus pour les titulaires de contrats de location-accession.
Ce dispositif est applicable aux opérations engagées avant le 31 décembre 2010. La présente instruction commente ces dispositions.
Inst BOI n°8-A-3-09 29 décembre 2009

Démembrement, grosses réparations et déduction du revenu global

Jusqu'à l'imposition des revenus de l'année 2008, les dépenses de travaux de grosses réparations restant à la charge des nus-propriétaires, en application de l'article 605 du code civil, pouvaient constituer un déficit foncier d'égal montant, imputable sans limitation sur leurs autres revenus fonciers ou sur leur revenu global, lorsque ces dépenses portaient sur des immeubles dont le démembrement de propriété résulte de succession ou de donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement.
L'article 85 de la loi de finances rectificative pour 2008 supprime cet avantage fiscal non plafonné, et procède à une réforme du régime dérogatoire en place. Il devient possible d'obtenir une déduction sur le revenu globale.
La présente instruction commente ces nouvelles dispositions (se reporter également à notre dossier sur le démembrement, outil de défiscalisation en p 10 de ce présent bulletin).
Inst. BOI, 5 B-27-09 16 octobre 2009

Publication de l'instruction concernant les SIIC 4

L'instruction fiscale sur le régime d'exonération fiscale SIIC 4 pour les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) vient enfin d'être publiée le 1er février. SIIC 4 s'applique depuis le 1er janvier 2010 aux sociétés ayant opté pour ce régime avant le 1er janvier 2007. Elles ne peuvent en bénéficier que si leur premier actionnaire détient moins de 60% du capital.
Le texte cette condition de 60%. Dans le cas d'une société X présente au capital d'un actionnaire Y de la SIIC, la participation de X dans la SIIC ne sera prise en compte que si elle contrôle la société Y. Dans ce cas, elle sera réputée détenir la SIIC directement à hauteur du pourcentage détenu par Y.
L'instruction détaille les conséquences du non-respect du ratio de 60%, du retour dans le régime d'exonération et de la sortie définitive de ce régime.
Instr BOI n°4 H-3-10 1er février 2010

Droit de mutation à titre gratuit et seuils des abattements

L'instruction fiscale 7 G-1-10 du 29 décembre 2009 publiée au BOI n°5 du 12 janvier 2010 précise les seuils, barèmes et abattements applicables au 1er janvier 2010 pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (les montants étant actualisés chaque année selon le barème de la première tranche de l'impôt sur le revenu).

ISF et contrats d'assurance vie diversifiés

Aux termes de l'article R142-8 du Code des assurances, les contrats d'assurance vie peuvent stipuler qu'ils ne comportent pas de possibilité de rachat durant une période qui ne peut excéder 10 ans (clause d'indisponibilité temporaire).
Compte tenu des hésitations qui se sont manifestées sur le traitement au regard de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) des contrats d'assurance vie diversifiés comportant une telle clause, l'administration fiscale précise dans une instruction du 12 janvier 2010, qu'une clause de non-rachat temporaire n'est pas susceptible de remettre en cause l'existence d'une créance dans le patrimoine du souscripteur, y compris durant la période d'indisponibilité, et donc n'a pas pour effet de rendre le contrat non imposable à l'ISF.
Conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, et en application des dispositions des articles 885 E et 885 F du Code général des impôts, la valeur du contrat correspondant à la créance qui figure dans le patrimoine du souscripteur est imposable à l'ISF. Elle doit donc être déclarée au titre des bases imposables à cet impôt au 1er janvier de chaque année.
Instr BOI n°7 S-4-10 12 janvier 2010

Incidences fiscales de la reconnaissance des PACS enregistrés à l'étranger

L'article 515-7-1 du Code civil, issu de la loi (n°2009-526) du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures, définit les conditions dans lesquelles un partenariat enregistré à l'étranger peut être reconnu en France et y développer ses effets. C'est à la loi interne de l'Etat dont l'autorité a procédé à son enregistrement qu'il convient de se référer pour apprécier la validité de ce partenariat et connaître les effets qu'il peut développer en France.
En matière de droits de mutation à titre gratuit, et sous cette réserve, les personnes ayant conclu un partenariat civil à l'étranger bénéficient du régime prévu en faveur des personnes ayant conclu un pacte civil de solidarité (PACS). Une instruction datée du 30 décembre 2009 (BOI n°7 G-2-10) commente ces dispositions. Cette reconnaissance produit les mêmes effets en matière d'impôt sur le revenu, qui sont commentés dans l'instruction du 29 décembre 2009 (BOI n°5 B-4-10).

REPONSES MINISTERIELLES

Conditions de retrait d'un permis de construire tacite

La question posée était de savoir si un permis de construire tacite pouvait faire l'objet d'un retrait, et dans quelles conditions. Le Ministère de l'Écologie rappelle qu'en application de l'article L. 424-5 du Code de l'urbanisme, un permis de construire, exprès ou tacite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans un délai de 3 mois.
Ce délai court, dans le cas d'un permis de construire accordé de manière explicite, à compter de la date de la signature de l'arrêté de permis ; dans le cas d'un permis de construire délivré tacitement, à compter de la date d'échéance du délai implicite d'acceptation. Le Ministère rappelle par ailleurs qu'en application de l'article 1er de la loi du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l'amélioration des relations entre l'administration et le public, tout retrait d'un permis de construire doit être motivé en fait et en droit, de manière circonstanciée, précise et exacte.
Le retrait ne peut en outre intervenir qu'après que le bénéficiaire du permis a été invité à faire part de ses observations.
Rép. min. n° 59747, JOAN du 26 janvier 2010 p. 840, Lemoniteur.fr, 02 février 2010.

Articulation entre demandes d'autorisation d'aménagement commercial et de permis de construire

Une réponse ministérielle est venue apporter des précisions sur l'articulation entre les demandes d'autorisation d'aménagement commercial et les demandes de permis de construire, qui est prévue par les articles L. 425-7 du Code de l'urbanisme et L. 752-18 du Code de commerce.
Il est précisé que dès qu'une autorisation d'aménagement commercial est accordée par la Commission départementale d'aménagement commercial, le permis de construire peut être délivré. L'arrêté de permis doit alors préciser qu'en cas de recours contre la décision de la Commission départementale, le projet ne pourra pas être mis en oeuvre avant que la Commission nationale d'aménagement commercial ne se soit prononcé ; étant précisé que seuls sont visés les recours préalables obligatoires formés devant la Commission nationale d'aménagement commercial. En effet, notons que les recours formés devant le Juge administratif contre une décision de la Commission nationale ne sont pas suspensifs.
Le Ministère rappelle par ailleurs que depuis l'entrée en vigueur, le 26 novembre 2008, de la Réforme de l'urbanisme commercial initiée par la loi de modernisation de l'économie (loi n° 2008-776 du 4 août 2008), la CDAC dispose d'un délai de 2 mois pour se prononcer, et la CNAC d'un délai de 4 mois.
Rép. min. n° 55841, JOAN du 27 octobre 2009 p. 10179, JCP A, 23 novembre 2009, Commentaire n° 1239.

Obligations déclaratives des contribuables et dispositif "Scellier"

Un rescrit fiscal publié le 5 janvier 2010 (RES N°2009/68 FP) apporte des précisions sur les documents spécifiques que doivent fournir les contribuables qui font construire un logement au titre de la réduction d'impôt "Scellier". Il résulte des dispositions législatives et réglementaires que le contribuable qui fait construire un logement à raison duquel il demande le bénéfice du dispositif "Scellier", doit être en mesure de produire trois documents :
- à l'appui de sa déclaration d'ensemble des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, une copie de la déclaration d'ouverture de chantier et une copie de la déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux
- à la demande de l'administration, le cas échéant, une copie du dépôt de la demande de permis de construire.

EN PROJET

Après l'ILC : l'ILAT

Dans le cadre du projet de loi relatif à l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) examiné et adopté en première lecture par les députés, l'Assemblée nationale vient d'adopter un amendement visant à créer un nouvel indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) sur le modèle existant pour l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Cet amendement avait été présenté par Bernard Reynès, le député UMP des Bouches-du-Rhône, et adopté par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale. L'objectif est de réduire les fortes variations affectant l'indice du coût de la construction.

DU COTE DE L'EUROPE

Création d'un régime matrimonial commun entre la France et l'Allemagne

Les couples franco-allemands ne pouvaient choisir jusqu'à maintenant qu'entre un régime matrimonial français ou allemand. Depuis le 4 février 2010, Michèle Alliot-Marie, ministre de la Justice, son homologue allemande et le ministre fédéral des Affaires étrangères allemand ont signé un accord instituant un régime matrimonial optionnel de participation aux acquêts choisi par contrat de mariage et créant un droit commun à la France et à l'Allemagne. D'autres pays de l'Union européenne pourraient ultérieurement adopter ce régime matrimonial en adhérant à cet accord.