N°1 - Mars 2010 - 15^eme Année

Du côté des tribunaux
Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière

VENTE/VICES CACHES

BAIL D'HABITATION/MIXTE

Bail d'habitation - loyer - charge de la preuve du paiement

Par un infléchissement de sa jurisprudence, la Cour considère que le locataire est réputé s'être acquitté de son loyer, au jour de la réception effective du chèque par le bailleur. Il n'appartient pas au preneur de prouver que le bailleur a reçu paiement.
Cass. 3ème civ. 16 septembre 2009 n°08-14.724, Bull. Gestion Immo n°418, novembre 2009 p8

Bailleur âgé de plus de 60 ans - locataire de plus de 70 ans - congé pour reprise sans offre de renouvellement (oui)

Les bailleurs, des époux communs en biens, dont l'un était âgé de 61 ans à la date d'échéance du contrat, ont délivré un congé pour reprise.
Le locataire, âgé de plus de 70 ans et justifiant de faibles revenus, en contesta la validité au motif qu'aucune offre de relogement ne lui a été adressée.
Il invoquait l'application de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le locataire âgé de plus de 70 ans à la date d'échéance du contrat de bail et justifiant de faibles revenus ne peut être congédié que si le bailleur lui adresse une offre de relogement.
Or, ce principe disparaît lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 60 ans ou s'il dispose de ressources modestes.
Il était donc posé à la cour de cassation la question de savoir si les conditions relatives aux bailleurs doivent être remplies par tous ou l'un d'entre eux seulement ?
La Cour de cassation est venu apporter une réponse claire et inédite à cette question considérant qu'il suffit que l'un des époux bailleur soit âgé de plus de 60 ans pour pouvoir délivrer un congé de reprise sans offre de relogement au preneur en dépit de son âge et de ses revenus.
Cass, 3eciv, 29 avril 2009 Pourvoi n°08-11.513 (n°516 FS-P + B) Bertin c/ Blanchot - AJDI N°11/2009

Préavis réduit - congé pour cause de mutation - distinction entre mutation volontaire ou imposée (non)

La mutation du locataire, qu'elle soit imposée par l'employeur ou qu'elle soit décidée par celui-ci à la demande du salarié, justifie le préavis réduit de un mois. La Cour de Cassation vient fixer une solution qui était jusqu'à présent incertaine en estimant qu'il n'y a pas lieu de distinguer les deux situations puisque la loi ne fait pas distinction.
Cass.3ème civ. 20 janvier 2010 n°71 - Jurishebdo n° 383 du 2 février 2010

Cotitularité du bail - absence de clause de solidarité - congé - colocataire non redevable des charges

En l'absence de clause de solidarité, le cotitulaire du bail, qui a donné seul congé et quitte les lieux, n'est pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis.
Cass 3ème civ 28 octobre 2009 n°08-17.209 P+B - Bull. Lamy Immo. n°175/Novembre 2009

BAIL COMMERCIAL

Congé du bailleur - motivation insuffisante - nullité du congé (non) - droit à indemnité d'éviction (oui)

Aux termes de l'article L145-9 du Code de Commerce, le congé donné par le bailleur doit, à peine de nullité, être motivé. Pourtant, par ces arrêts, la Cour considère qu'un congé mal ou insuffisamment motivé par un bailleur, n'est pas nul. Le locataire bénéficie d'une indemnité d'éviction, le bailleur n'étant pas tenu de renouveler le contrat de bail.
Cass. 3ème civ 28 octobre 2009 n°07-18.520 et 08-16.135, n°1226 P+B et Cass. 3ème civ 25 novembre 2009 n°08-21.029 n°1347 P+B Bull. Gestion Immo n°419, décembre 2009 p9 - Jurishebdo n° 373 10 novembre 2009

Action d'un bailleur indivis en nullité pour vice du consentement - nature de l'action du coindivisaire - application des dispositions de l'article 815-3 code civil (non)

Trois indivisaires avaient conclu avec une société un bail commercial sur le local indivis. Un des coindivisaires a assigné la société en annulation du bail commercial pour vice du consentement. Agissant seul, l'indivisaire s'est vu opposer l'ancien article 815-3 du code civil.
La Cour d'appel considéra qu'un indivisaire ne pouvait seul demander la nullité du bail conclu par tous les indivisaires, l'exercice d'une action en justice supposant le consentement de tous les indivisaires.
La Cour de cassation a cassé l'arrêt d'appel au motif qu'un indivisaire sollicitant la nullité du bail en raison d'un vice du consentement exerçait une action personnelle étrangère aux dispositions de l'article 815-3 du Code Civil.
La Cour de cassation a donc considéré que si les actions en justice relèvent bien de l'article 815-3 du code civil, il n'en va pas de même des actions personnelles.
Cass, 1ère civ, 6 mai 2009 Pourvoi n°07-20.635 (n°510 FS-P + B) Derdega c/ Dogga - AJDI N° 11/2009

Pose d'enseigne en façade - autorisation du bailleur - silence gardé du bailleur - accord tacite (non)

Le locataire qui souhaite apposer une enseigne sur la façade de l'immeuble loué doit respecter la clause de son bail qui prévoit une autorisation préalable et écrite du bailleur, le silence de ce dernier ne pouvant justifier un accord tacite de sa part.
Dans l'affaire ayant donné lieu à l'arrêt de la Cour de cassation du 3 février 2009, le bail commercial analysé stipulait que « les preneurs ne pourront installer ni plaque, ni enseigne, store ou installation quelconque intéressant l'aspect extérieur de l'immeuble sans l'accord préalable et écrit du bailleur ». Il fallait donc que le locataire ait reçu un accord écrit du bailleur sous peine de violer les termes du bail et de s'exposer à une sanction contractuelle.
Cass. 3e civ. 3 février 2009, AJDI n° 12 / 2009, page 863

Validité de la notification de la demande de renouvellement au seul bailleur-usufruitier (oui) - usufruitier représentant du nu-propriétaire (oui)

Des locataires de locaux commerciaux peuvent-ils valablement notifier une demande de renouvellement de bail au seul bailleur-usufruitier, tant en son nom personnel que comme représentant du nu-propriétaire ?
Selon la Cour de cassation, il résulte des articles 595 alinéa 4 du Code civil et de l'article L145-10 du Code de commerce que le bailleur-usufruitier peut délivrer seul un congé au preneur et également refuser seul le renouvellement du bail.
Cass 3ème civ 9 décembre 2009 n°08-20.512 P+B - Bull. Lamy Immo. n°177/Janvier 2010

BAIL RURAL

Bail consenti au nom d'enfant mineur - droit d'écarter le droit au renouvellement (oui)

Des parents avaient donné à leurs enfants mineurs la nue-propriété de terrains agricoles, puis avaient consenti un bail en leur nom et en tant qu'administrateurs légaux de leurs enfants mineurs, en précisant dans la convention qu'ils entendaient faire application de l'article 456 du Code civil permettant d'écarter le droit au renouvellement du preneur à bail quand le bail est consenti au nom d'un mineur.
Devenus majeurs, les enfants et leur mère notifient le non-renouvellement au preneur. Celui-ci intente alors une action en nullité de la notification.
La Cour de cassation approuve les juges du fond ayant rejeté sa prétention : l'éviction de la règle posée par l'article 456 du Code civil ne peut résulter que d'une stipulation du bail. Or en l'espèce les parties avaient au contraire expressément prévu l'application dudit article.
Cass.1ère civ. 4 juin 2009, n°08-13.480, P+B, rejet, CA Amiens 4 décembre 2007 - RJPF n°10 d'octobre 2009

AGENT IMMOBILIER

Vendeur en curatelle - condition suspensive induite des faits en l'espèce d'autorisation du juge des tutelles - résiliation amiable de la vente - droit à commission de l'agent (non)

Un agent immobilier a droit à sa commission, si et seulement si, la signature de l'acte authentique de vente est intervenue (en ce sens Civ 1ère 24 septembre 2009 n°0817.244). Une promesse de vente mentionnait que l'acquéreur reconnaissait avoir été pleinement informé de l'état de mise sous sauvegarde de justice du vendeur et des conséquences que cette situation pouvait entraîner quant à la réitération de la promesse, soumise de ce fait à l'autorisation préalable du juge des tutelles. En l'espèce, la libération des lieux par un majeur sous sauvegarde de justice, non érigée en condition suspensive par les parties au compromis, n'a pas été autorisée par le juge des tutelles. Les parties se sont donc mise d'accord pour ne pas donner suite à la promesse et l'agent réclame sa commission. La demande de l'agent est refusée car la Cour, comme les juges du fond, considère que la promesse induisait l'existence d'une condition suspensive, dont la non réalisation empêchait la réitération de la vente, excluant tout droit à commission du professionnel de l'immobilier.
Cass. 3ème civ. 18 novembre 2009 n°08-20.194, n°1317 P+B Bull. Gestion Immo n°419, décembre 2009 p14

Non respect des formes du mandat de la loi Hoguet - mandat irrégulier - acte de vente nul (oui)

Dès lors qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions conclues avec les intermédiaires immobiliers doivent, à peine de nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt, respecter les conditions de forme prescrites par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 (notamment celles obligeant l'agent immobilier à mentionner le mandat sur le registre des mandats et à porter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat resté en la possession du mandant), une Cour d'appel, qui a retenu à bon droit qu'un mandant n'était pas engagé envers un tiers par l'offre de vente formulée en son nom par une agence immobilière en application d'un mandat irrégulier, a exactement déduit de ce seul motif que la vente litigieuse n'avait pas été valablement conclue.
Cass. 3e civ. 8 avril 2009, AJDI n° 12 / 2009, page 890

DIVERS

Appréciation du trouble anormal de voisinage - changement environnemental dû au PLU - ensoleillement

La Cour de Cassation rappelle que la notion de trouble anormal du voisinage est soumise à l'appréciation souveraine des juges du fond. En l'espèce, le trouble de voisinage pour perte d'ensoleillement n'est pas retenu car, selon la formule de la Haute Juridiction, "nul n'est assuré de conserver son environnement qu'un plan d'urbanisme peut toujours remettre en cause", formule qui incitera sans doute à une certaine mesure dans les procédures en trouble de voisinage.
Cass.3ème civ. 21 octobre 2009 n°1224 - Jurishebdo n° 374 du 7 novembre 2009

Droit d'usage et d'habitation - travaux payés par l'occupant - enrichissement sans cause du propriétaire (non) - notion de contrepartie

Un particulier ayant financé des travaux d'aménagement dans une maison n'est pas fondé à en demandé le remboursement au propriétaire sur le fondement de l'enrichissement sans cause dès lors qu'il avait été verbalement conclu avec ce dernier que les travaux étaient la contrepartie d'un droit d'usage et d'habitation qui lui était conféré.
Cass. 1ère civ. 5 novembre 2009 - n° 08-16.497 - BRDA n° 21/09 du 15 novembre 2009

VENTE

Vente d'immeuble - effet sur le contrat de travail du gardien - notion d'entité économique

Selon le code du travail (C. trav. art. L 1224-1, ex-art. L 122-12) une entité économique se définit comme un ensemble organisé de personnes et d'éléments corporels ou incorporels permettant l'exercice d'une activité économique poursuivant un objectif propre.
Aussi, dans cet arrêt la Cour de cassation confirme sa jurisprudence antérieure en la matière en retenant que le transfert de propriété d'un immeuble n'est pas assimilable au transfert d'une entité économique. En conséquence le contrat de travail du gardien n'est pas de plein droit transmis à l'acquéreur. Confirmation de jurisprudence.
Cass. soc. 23 septembre 2009 n° 07-40.844 (n° 1957 PF-PB), Lecarpentier c/ SARL MB - BRDA n° 21/09 du 15 novembre 2009

Vente d'immeuble - dissimulation d'une partie du prix de vente - preuve par tout moyen possible

La Cour de cassation énonce qu'en cas de fraude, la simulation peut être prouvée par tout moyen ; il en est ainsi de la dissimulation d'une partie du prix d'une vente d'immeuble, qui a notamment pour finalité d'éluder l'application des règles fiscales relatives à l'imposition des transactions immobilières.
Cass. 1re civ., 17 déc. 2009, n° 08-13.276 : JurisData n° 2009-050770, JCP N n°1 du 8 janvier 2010 jp 112

VENTE JUDICIAIRE

Adjudication au profit d'une société civile en cours de formation - validité (oui)

L'adjudication d'un bien immobilier a été prononcée au profit d'une société civile immobilière en cours de formation, représentée par sa gérante. L'engagement avait ensuite été repris par la société ultérieurement immatriculée.
Cette procédure a été contestée par les débiteurs saisis qui dénoncent l'absence de personnalité juridique de la société en formation, condition nécessaire pour se porter adjudicataire d'un bien dans le cadre d'une saisie immobilière, et non remplie selon eux à la date de la déclaration d'adjudicataire.
Ces motifs ne sont pas retenus par la Cour de cassation qui considère que « l'enchère portée au nom et pour le compte d'une société en cours de formation n'encourt pas la nullité lorsqu'en raison de la reprise des actes accomplis pendant sa formation, l'enchère est réputée avoir été conclue dès l'origine par la société ultérieurement immatriculée ».
Dans la logique de la solution retenue en droit des sociétés, la Cour de cassation admet la rétroactivité de la reprise régulière d'un engagement d'enchère porté au nom et pour le compte d'une société en formation, et que la société soit, par suite, considérée comme ayant été adjudicataire dès l'origine.
Cass. 2ème civ. 10 septembre 2009 « C. c/ SCI D'Orphin », n° 08-15.882 - RDBF n°6 Novembre-Décembre 2009

VEFA

Vente en l'état futur d'achèvement - charges de copropriété - date d'exigibilité - clause contractuelle applicable

Un acte de vente en l'état futur d'achèvement comportait une clause stipulant que l'acquéreur serait redevable des charges de copropriété « à compter de la date à laquelle le vendeur lui aurait notifié que les locaux vendus seraient mis à sa disposition ».
Le syndicat des copropriétaires a réclamé aux acquéreurs le paiement des charges de copropriété à partir de la date de la signature de l'acte, alors même qu'ils n'avaient donc pas pu prendre possession des lieux puisque les travaux n'étaient pas achevés.
La juridiction de proximité (CA Fort-de-France, 10 sept. 2007) a pourtant cru pouvoir condamner les acquéreurs à s'acquitter de ce paiement en relevant qu'ils étaient devenus propriétaires à compter de la signature de l'acte de vente, et qu'ils étaient donc redevables des charges de copropriété à compter de cette date.
La Cour de cassation censure la décision, en reprochant aux premiers juges de ne pas avoir appliqué la clause du contrat subordonnant le paiement des charges de copropriété à la date de mise à disposition des locaux.
Cass. 1ère civ., 19 nov. 2009, n°08-14-930 : JurisData n 2009-050251, JCP N n°49 du 4 décembre 2009 act. 784

Vente en l'état futur d'achèvement - délai de mise en oeuvre de la garantie des vices apparents -possibilité de dénoncer les vices plus d'un mois après la prise de possession

Un peu plus d'un mois après avoir pris possession d'un appartement acquis en l'état futur d'achèvement, les acquéreurs ont dénoncé des désordres affectant les carrelages et, après expertise, ont assigné en réparation la SCI venderesse et le promoteur ayant fait édifier l'immeuble.
La cour d'appel (CA Toulouse, 23 juin 2008) a cru pouvoir les débouter de leur action en retenant que le désordre allégué était apparent et non réservé dans le délai d'un mois à compter de la livraison, et ne pouvait faire l'objet d'aucune réparation.
La Cour de cassation censure cette décision et rappelle que l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement de ce délai d'un mois (violation par la cour d'appel des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil, dans leur rédaction applicable en la cause).
Cass. 3e civ., 16 déc. 2009, n° 08-19.612 : JurisData n° 2009-050779 , JCP N n°1 du 8 janvier 2010 jp 113